L.R. Veneto 10/2025

Introduzione dei condhotel nella disciplina turistica veneta

La legge integra la normativa regionale sul turismo del Veneto per riconoscere e regolare i condhotel, con l’obiettivo di favorire la riqualificazione degli esercizi alberghieri esistenti e di diversificare l’offerta ricettiva regionale. La disciplina opera esclusivamente nel territorio della Regione del Veneto e si coordina con la normativa statale di riferimento sui condhotel.

Ambito di applicazione e definizione di riferimento

La nuova disciplina riguarda le strutture ricettive alberghiere derivanti da interventi di riqualificazione di alberghi o hotel in unità abitative a uso residenziale. Sono interessati gli immobili esistenti al 21 marzo 2018, data di entrata in vigore del DPCM 22 gennaio 2018, n. 13, purché aventi destinazione ricettiva alberghiera. Ai fini dell’applicazione, non rileva se l’attività alberghiera in tali immobili sia avviata, sospesa o cessata.

I condhotel sono definiti come strutture ricettive alberghiere a gestione unitaria composte da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso comune, o da parti di esse, che offrono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in modo integrato e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale dotate di servizio autonomo di cucina. La capacità ricettiva deve essere prevalente nelle camere e residuale nelle unità abitative.

Requisiti e condizioni di esercizio

Per l’esercizio dei condhotel la legge richiede alcune condizioni minime:

• presenza di almeno sette camere, al netto delle unità abitative residenziali, risultanti dagli interventi di riqualificazione;
• presenza di portineria unica per tutti gli utilizzatori del condhotel, sia ospiti dell’esercizio alberghiero sia proprietari delle unità abitative;
• ubicazione di camere e unità residenziali in una o più unità immobiliari inserite in un contesto unitario, nello stesso comune, e a una distanza non superiore a 200 metri lineari dall’edificio alberghiero sede del ricevimento.

Gli interventi di riqualificazione richiamati comprendono il restauro e risanamento conservativo e la ristrutturazione edilizia, secondo il testo unico dell’edilizia.

Regime delle unità abitative residenziali

Le unità abitative a uso residenziale dotate di servizio autonomo di cucina, sia se utilizzate direttamente dai proprietari sia se impiegate in gestione alberghiera secondo il DPCM n. 13/2018, restano assoggettate agli obblighi di comunicazione dei dati turistici e di rilevazione statistica, nonché alle disposizioni di classificazione previste dalla normativa regionale.

La legge precisa inoltre che tali unità non possono essere utilizzate come alloggi dati in locazione esclusivamente per finalità turistiche ai sensi della disciplina regionale richiamata.

Classificazione e cambio di destinazione d’uso

Le unità abitative residenziali con cucina autonoma possono essere classificate nell’ambito di un condhotel solo previo specifico cambio di destinazione d’uso ai sensi del DPCM 22 gennaio 2018, n. 13. Tale possibilità è limitata alle unità ubicate in edifici che erano già destinati a uso turistico-alberghiero alla data di entrata in vigore del medesimo DPCM.

Disposizioni attuative

Entro 180 giorni dall’entrata in vigore della legge, la Giunta regionale, sentita la competente commissione consiliare, deve definire le modalità di avvio e di esercizio dell’attività dei condhotel, le ulteriori condizioni di esercizio e gli obblighi del gestore unico e del proprietario delle unità abitative residenziali, in coerenza con il DPCM n. 13/2018.

Ai fini del calcolo della soglia del 40% della superficie complessiva del compendio immobiliare prevista dalla normativa statale, la superficie va determinata considerando gli edifici già destinati ad albergo e a dipendenza alberghiera, compresi quelli destinati a servizi accessori, locali tecnici e attività complementari, con esclusione delle aree scoperte, purché ubicati in un contesto unitario come definito dal DPCM.

Profilo finanziario ed entrata in vigore

L’attuazione della legge deve avvenire senza nuovi o maggiori oneri per il bilancio regionale, nei limiti delle risorse già disponibili. La legge entra in vigore il giorno successivo alla pubblicazione nel Bollettino Ufficiale della Regione del Veneto.