L.R. Toscana 10/2024

Semplificazioni procedurali e adeguamento della disciplina urbanistico-edilizia toscana

La legge regionale Toscana 18 marzo 2024, n. 10 interviene sulla l.r. 65/2014 per semplificare i procedimenti di pianificazione urbanistica e adeguare la normativa regionale alle modifiche del d.p.r. 380/2001. Il provvedimento riguarda esclusivamente il territorio della Toscana e contiene anche disposizioni transitorie sull’applicazione delle nuove regole.

Pianificazione comunale e conferenza di copianificazione

La legge riduce e riordina i passaggi relativi all’avvio, adozione e approvazione degli strumenti urbanistici comunali e intercomunali.

• Nell’avvio del procedimento viene eliminato un passaggio testuale relativo alle eventuali trasformazioni fuori dal perimetro del territorio urbanizzato da sottoporre alla procedura di cui all’articolo 25.
• Per gli strumenti approvati, è confermato l’obbligo di conferimento nel sistema informativo regionale integrato, in formato numerico e alla scala adeguata, ai fini della base informativa territoriale.
• Per il piano strutturale intercomunale è abrogata una specifica previsione del comma 6 dell’articolo 23.

La disciplina della conferenza di copianificazione è resa più stringente e al tempo stesso più chiara:

• la conferenza riguarda la trasformazione del piano operativo e, per gli aspetti richiamati, l’articolo 90;
• il novero delle ipotesi sottoposte alla conferenza viene riformulato, con abrogazione di alcune lettere del comma 2 e sostituzione della lettera relativa alle opere pubbliche e all’ampliamento o adeguamento di quelle esistenti;
• la conferenza deve essere attivata prima dell’adozione del piano operativo;
• la convocazione è subordinata alla verifica della completezza formale della documentazione secondo il regolamento di attuazione;
• la valutazione deve verificare la coerenza delle previsioni con le strategie del piano strutturale, la compatibilità con il PIT, l’assenza di alternative sostenibili di riuso e riorganizzazione degli insediamenti e delle infrastrutture esistenti, nonché gli eventuali interventi mitigativi e compensativi.

Il regolamento di cui all’articolo 130 deve indicare la documentazione necessaria per tali verifiche e le modalità di utilizzo della piattaforma digitale regionale.

Varianti urbanistiche e coordinamento con gli interventi edilizi

Per le varianti mediante approvazione del progetto è chiarito che resta fermo quanto previsto dall’articolo 25, comma 2, in materia di nuova occupazione di suolo esterna al territorio urbanizzato.

Il piano strutturale viene inoltre precisato nel senso che alcune previsioni non devono contenere localizzazioni puntuali quando si tratta della disciplina dell’uso del suolo.

Nuova classificazione degli interventi di ristrutturazione edilizia

La riforma introduce nell’ordinamento regionale una distinzione espressa tra:

• ristrutturazione edilizia conservativa;
• ristrutturazione edilizia ricostruttiva.

La ristrutturazione edilizia conservativa comprende interventi di trasformazione dell’organismo edilizio senza demolizione, con possibile sostituzione o modifica di elementi costitutivi, inserimento di nuovi elementi e impianti, nonché innovazioni per l’adeguamento antisismico. Rientra anche il recupero abitativo dei sottotetti nel rispetto della l.r. 5/2010.

La ristrutturazione edilizia ricostruttiva comprende invece diverse ipotesi di demolizione e ricostruzione, differenziate a seconda del contesto urbanistico e del vincolo dell’immobile:

• demolizione e fedele ricostruzione di edifici esistenti su immobili non tutelati o in specifiche aree tutelate, e fuori dalle zone omogenee A, mantenendo sagoma, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, senza incremento di volumetria, salvo innovazioni per antisismica, accessibilità, impianti ed efficienza energetica;
• demolizione e ricostruzione anche con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche, per immobili non tutelati o in determinate aree tutelate e fuori dalle zone A, con le medesime innovazioni tecniche e, solo se espressamente previsti da legge o strumenti comunali, possibili incrementi volumetrici anche per rigenerazione urbana in aree degradate;
• demolizione e ricostruzione di immobili tutelati, o in zone A, con mantenimento di sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, senza incremento di volumetria;
• ripristino di edifici crollati o demoliti, previo accertamento della consistenza originaria, che costituisce ristrutturazione ricostruttiva solo se sono mantenuti i medesimi parametri tipologici e non vi sono incrementi volumetrici, nei casi di immobili tutelati o in zone A.

Titoli edilizi e regime amministrativo

La legge adegua il riparto tra permesso di costruire e SCIA alle nuove categorie regionali e al d.p.r. 380/2001.

Sono sottoposti a permesso di costruire o SCIA alternativa, tra gli altri:

• gli interventi di ristrutturazione edilizia conservativa o ricostruttiva quando ricorrono le condizioni dell’articolo 10, comma 1, lettera c), del d.p.r. 380/2001;
• i ripristini di edifici crollati o demoliti che non rientrano nelle ipotesi ricostruttive specifiche.

Sono invece sottoposti a SCIA gli interventi di ristrutturazione edilizia conservativa o ricostruttiva quando non ricorrono le condizioni che impongono il permesso di costruire.

Per gli interventi realizzati in base a titolo abilitativo rilasciato ai sensi dell’articolo 12 del d.lgs. 387/2003, il termine per iniziare i lavori è fissato in tre anni dal rilascio del titolo.

Attività edilizia libera e usi agricoli

La legge amplia e chiarisce l’elenco degli interventi edilizi liberi:

• sono ricomprese le vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, purché non determinino spazi stabilmente chiusi e quindi variazioni di volumi o superfici;
• sono ricomprese le vasche di raccolta di acque meteoriche per uso agricolo, entro il limite massimo di 50 metri cubi per ettaro coltivato, anche mediante un unico bacino; per superfici inferiori a un ettaro il limite è comunque di 50 metri cubi;
• alcune attività edilizie libere sono espressamente estese anche alle attività agricole amatoriali.

Per i manufatti temporanei agricoli realizzati in assenza di programma aziendale, se l’imprenditore agricolo intende mantenerli oltre due anni deve presentare domanda di permesso di costruire oppure SCIA alternativa; il titolo deve essere rilasciato o efficace prima della scadenza del termine biennale.

Sono inoltre aggiornati i richiami interni della disciplina su interventi agricoli e non agricoli sul patrimonio edilizio esistente.

Deroghe ai limiti del d.m. 1444/1968 e incentivi urbanistici

Le deroghe agli standard urbanistici del d.m. 1444/1968 vengono riallineate alla nuova classificazione degli interventi. In particolare, la monetizzazione a compensazione delle dotazioni di standard non reperibili in loco è prevista per:

• interventi di ristrutturazione urbanistica;
• interventi di sostituzione edilizia;
• interventi di ristrutturazione edilizia ricostruttiva.

La disciplina degli incentivi economici e urbanistici viene aggiornata con una correzione terminologica e con il richiamo all’articolo 206 in luogo dell’articolo 196.

Controlli, agibilità e monitoraggio dell’abusivismo edilizio

La legge introduce un rafforzamento del sistema di monitoraggio e pubblicità dei dati sull’abusivismo edilizio.

• Il comune deve redigere e pubblicare mensilmente, all’albo pretorio, i dati relativi agli immobili e alle opere abusivamente realizzati, alle ordinanze di sospensione e ai provvedimenti sanzionatori conseguenti.
• I dati devono essere trasmessi all’autorità giudiziaria competente, al Ministro competente tramite l’ufficio territoriale del governo e alla provincia o città metropolitana tramite il sistema informativo regionale.
• La Giunta regionale predispone, d’intesa con ANCI Toscana e UPI Toscana, un sistema informativo articolato a livello comunale, provinciale e regionale, con indirizzi sui dati da trasmettere e sulle modalità di raccolta, elaborazione e trattamento.

Sono inoltre previsti aggiornamenti in materia di attestazioni finali, con l’inserimento dell’attestazione di “edificio predisposto alla banda ultra larga” tra i documenti rilevanti per l’ultimazione dei lavori e l’agibilità nei casi previsti dal d.p.r. 380/2001.

Regime sanzionatorio, sanatoria e vigilanza

La disciplina degli illeciti edilizi e della sanatoria viene coordinata con la nuova classificazione degli interventi.

• Vengono abrogate o aggiornate varie disposizioni che richiamavano la precedente categoria della ristrutturazione edilizia in rapporto alle sanzioni per assenza di permesso o SCIA, parziale difformità, abusivismo e sospensione/demolizione regionale.
• L’istanza di sanatoria, o la SCIA in sanatoria, può essere presentata nei termini oggi indicati dalla norma, fino al termine per la rimozione o demolizione fissato dall’ordinanza comunale e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni pecuniarie sostitutive della rimessa in pristino.
• Per alcuni casi la presentazione della sanatoria è circoscritta espressamente alle fattispecie del titolo VI, capo V.

Disposizioni transitorie e decorrenza

La legge entra in vigore il giorno successivo alla pubblicazione sul Bollettino ufficiale della Regione Toscana.

Le modifiche agli articoli 17, 23, 25, 34 e 238 della l.r. 65/2014 si applicano solo ai procedimenti avviati dopo l’entrata in vigore della legge e, in ogni caso, dalla data di efficacia delle corrispondenti modifiche al regolamento regionale 32/R/2017.

I procedimenti già avviati alla data di entrata in vigore della l.r. 10/2024 restano regolati dalla disciplina vigente al momento dell’avvio.

Le nuove categorie di intervento edilizio introdotte per gli articoli 134 e 135 non incidono sulla disciplina sostanziale già contenuta negli strumenti urbanistici vigenti alla data di entrata in vigore della legge; rilevano invece ai fini del regime amministrativo e dei correlati provvedimenti sanzionatori.

Neutralità finanziaria

La legge dichiara espressamente che non comporta nuovi o maggiori oneri a carico del bilancio regionale.