Cassazione Civile, Ordinanza n. 06364/2026 del 18/03/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un accertamento relativo al periodo d'imposta 2006 emesso dopo un PVC che contestava alla società la deduzione di minusvalenze e quote di ammortamento conseguenti alla demolizione di due fabbricati acquistati con atto di compravendita del 2006. L'Ufficio aveva riqualificato fiscalmente la compravendita dei fabbricati come cessione di area edificabile, notificando avviso di accertamento. La società aveva impugnato l'atto deducendo, tra l'altro, la violazione dell'art. 102 TUIR e dei principi di affidamento e buona fede; l'Ufficio aveva invocato l'abuso del diritto. In Cassazione l'Agenzia ha proposto un unico motivo di ricorso, denunciando violazione di norme tributarie, dell'art. 53 Cost. e dei principi sull'abuso del diritto, sostenendo che la CTR avesse erroneamente trattato l'abuso del diritto come una mera deduzione di parte, dichiarandolo inammissibile per novità senza esaminarne i presupposti sostanziali; secondo l'Ufficio, il giudice avrebbe dovuto valutare se l'operazione, pur formalmente lecita, fosse priva di sostanza economica e finalizzata a vantaggi fiscali indebiti.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso e ha condannato l'Agenzia delle Entrate alle spese. Ha rilevato anzitutto che la sentenza impugnata si fondava su due rationes decidendi autonome: una processuale, sulla novità/inammissibilità della questione di abuso del diritto, e una di merito, sulla illegittimità della riqualificazione della cessione del fabbricato come cessione di area edificabile. Poiché il ricorso dell'Ufficio ha attinto solo la prima ratio, è risultato inammissibile per difetto di interesse. In ogni caso, il ricorso è stato ritenuto manifestamente infondato nel merito, perché la giurisprudenza di legittimità esclude che la cessione di un edificio possa essere riqualificata come cessione del terreno edificabile sottostante, anche se l'immobile è destinato a demolizione e ricostruzione, dovendosi avere riguardo all'oggetto oggettivo del contratto al momento del trasferimento. La Corte ha inoltre richiamato il consolidamento dell'orientamento anche nella prassi amministrativa successiva.

Norme richiamate

• art. 102 TUIR

  richiamato dalle parti in relazione alla deducibilità della minusvalenza da eliminazione dei beni strumentali; la Corte non fonda la decisione su tale norma ma rileva il diverso tema della qualificazione dell'operazione e l'inammissibilità del motivo dell'Ufficio per mancata censura della ratio di merito

• art. 37 bis D.P.R. n. 600/1973

  invocato dall'Ufficio nel motivo di ricorso in tema di abuso del diritto

• art. 39 D.P.R. n. 600/1973

  invocato dall'Ufficio nel motivo di ricorso

• art. 1325, primo comma, n. 2, c.c.

  richiamato dall'Ufficio nel motivo di ricorso

• art. 2697 c.c.

  richiamato dall'Ufficio nel motivo di ricorso in tema di onere della prova

• art. 2722 c.c.

  richiamato dall'Ufficio nel motivo di ricorso

• art. 53 Cost.

  richiamato dall'Ufficio in tema di capacità contributiva e abuso del diritto

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  norma processuale indicata come parametro del motivo di ricorso per cassazione

• art. 10 bis L. n. 212/2000

  citato per evidenziare che, per le fattispecie non disciplinate dalla nuova formulazione, il giudice tributario deve comunque accertare i presupposti sostanziali dell'abuso se esso sia contestato in fatto dall'Ufficio

• art. 67, comma 1, lett. b), D.P.R. n. 917/1986

  la Corte ribadisce che riguarda le plusvalenze da cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria e non consente di riqualificare la cessione di un edificio come cessione di area edificabile

• art. 81, comma 1, lett. b), D.P.R. n. 917/1986

  richiamato nel precedente giurisprudenziale citato dalla Corte, quale disposizione poi confluita nell'attuale art. 67 TUIR

• art. 16, comma 1, lett. g)-bis, D.P.R. n. 917/1986

  richiamato nel precedente giurisprudenziale citato dalla Corte in tema di tassazione separata delle plusvalenze

• L. n. 212/2000

  richiamata con riferimento alla disciplina antielusiva e al successivo art. 10-bis

• D. Lgs. n. 128 del 2015

  indicato come fonte della nuova formulazione dell'art. 10-bis, comma 9, dello Statuto del contribuente

• VI Direttiva n. 77/388/CEE

  richiamata nel motivo di ricorso dell'Ufficio come parametro interpretativo in materia di abuso del diritto

Massime di principio

• Quando la decisione di merito si fonda su più rationes decidendi autonome e ciascuna sufficiente da sola a sorreggerla, il ricorso per cassazione deve censurare tutte le rationes; l'omessa impugnazione anche di una sola determina inammissibilità della censura per difetto di interesse.
• In materia di cessione di immobili, l'Amministrazione finanziaria non può riqualificare la vendita di un edificio come vendita di area edificabile sulla base della successiva demolizione e ricostruzione programmata o eseguita, perché il fatto imponibile va individuato in base alla natura oggettiva del bene al momento del trasferimento.
• La distinzione fiscale tra edificio e terreno edificabile è tassativa e non consente di creare un tertium genus fondato su elementi soggettivi, su patti interni tra le parti o su eventi futuri ed eventuali.
• La potenzialità edificatoria rilevante ai fini della plusvalenza riguarda il terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, non l'incremento di valore derivante da una successiva demolizione del fabbricato esistente.
• L'abuso del diritto, ove dedotto, non può essere trattato come mera allegazione generica se la questione sia effettivamente introdotta nei limiti dell'atto impositivo; tuttavia, nel caso esaminato, la decisione si è consolidata soprattutto sulla diversa e autonoma ratio della non riqualificabilità dell'operazione.
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