Cassazione Civile, Sentenza n. 18195/2026 del 05/06/2026

Esito

La controversia

Il condominio aveva agito contro l'appaltatore chiedendo il risarcimento dei danni per gravi difetti costruttivi dell'edificio, consistiti in copiose infiltrazioni, deducendo la responsabilità decennale ex art. 1669 c.c. Nel giudizio era intervenuta una condomina per danni specifici alla propria unità immobiliare. Il tribunale aveva accolto le domande, ma la corte d'appello aveva riformato la decisione ritenendo che i lavori fossero stati ultimati il 14.9.1999 e che l'accertamento tecnico preventivo fosse stato promosso solo il 17.9.2010, quindi oltre il decennio, con conseguente mancata prova della manifestazione dei gravi difetti entro il termine. I ricorrenti principali hanno dedotto violazione dell'art. 1669 c.c. e omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c., censurando il giudice di merito per avere reputato inidonea, perché di provenienza unilaterale, la documentazione prodotta per dimostrare la scoperta dei gravi difetti nel decennio, in particolare perizia giurata, verbali assembleari e diffide inviate all'appaltatore. L'appaltatore ha resistito con controricorso e ricorso incidentale condizionato, deducendo vizi della citazione, nullità o omessa pronuncia, tardività delle eccezioni, difetto di contraddittorio, natura dell'eccezione di decadenza/termine decennale, ammissibilità dell'intervento della condomina, prescrizione e decadenza della sua azione, nonché ulteriori censure di merito su qualificazione dei vizi, prova del danno e liquidazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso principale, cassando la sentenza impugnata e rinviando alla Corte di appello di Roma in diversa composizione. Ha ritenuto erroneo il criterio con cui il giudice di merito aveva escluso, per la sola provenienza unilaterale, la rilevanza probatoria di documenti che potevano invece costituire indizi della percezione e manifestazione dei gravi difetti entro il decennio dall'ultimazione dell'opera. La Corte ha affermato che, ai fini dell'art. 1669 c.c., occorre distinguere tra la prova dell'esistenza oggettiva dei difetti e della loro riconducibilità causale all'opera dell'appaltatore, rispetto alla prova della loro manifestazione entro il termine decennale: per quest'ultima, documenti di provenienza unilaterale possono avere funzione indiziaria e non possono essere esclusi in limine. Ha inoltre rigettato il ricorso incidentale condizionato, ritenendo infondati o inammissibili i motivi dell'appaltatore; il giudice di rinvio dovrà riesaminare la vicenda alla luce del principio di diritto enunciato e provvedere anche sulle spese, mentre è stato dato atto dell'ulteriore contributo unificato a carico della ricorrente incidentale, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1669 c.c.

  La responsabilità dell'appaltatore per rovina, pericolo di rovina o gravi difetti dell'opera è ricondotta a una responsabilità che trascende il mero rapporto contrattuale e tutela interessi generali; il termine decennale attiene a un presupposto sostanziale di operatività della disciplina e la denunzia va fatta entro un anno dalla scoperta, intesa come acquisizione di un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale.

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  La censura di violazione di legge è ammissibile quando il giudice di merito applica un criterio giuridico erroneo, come l'esclusione in radice di documenti per la sola loro provenienza unilaterale.

• art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c.

  L'omesso esame di un fatto decisivo è assorbito quando il motivo viene accolto per violazione di legge; la censura non può essere ridotta a richiesta di riesame del merito se evidenzia un fatto discusso e non considerato.

• art. 112 c.p.c.

  L'omessa pronuncia non ricorre quando la decisione adottata è logicamente incompatibile con l'accoglimento della questione o quando si tratta di questioni processuali la cui errata soluzione va semmai censurata con specifiche doglianze di nullità.

• art. 163, comma 3, n. 4 c.p.c.

  La citazione è sufficientemente determinata se indica natura dei difetti, norma invocata e quantum richiesto.

• art. 164, n. 1 c.p.c.

  Le eventuali nullità della citazione risultano sanate dalla costituzione del convenuto e dal raggiungimento dello scopo.

• art. 163, comma 3, n. 7 c.p.c.

  L'avvertimento al convenuto è valutato in concreto e, se la formulazione dell'invito a costituirsi è idonea allo scopo, non determina nullità.

• art. 164, comma 3 c.p.c.

  Il rinvio dell'udienza disposto nel rispetto dei termini può sanare eventuali vizi della vocatio in ius.

• art. 101, comma 2 c.p.c.

  Non è configurabile il vizio di omessa pronuncia su questioni processuali come tale.

• art. 105, secondo comma, c.p.c.

  L'intervento adesivo dipendente è ammissibile se l'interveniente ha un interesse proprio e qualificato a sostenere le ragioni di una parte.

• art. 1223 c.c.

  È richiamato in relazione alla contestazione della liquidazione del danno, ma i motivi sul punto sono stati ritenuti assorbiti o inammissibili nel ricorso incidentale.

• art. 1226 c.c.

  La liquidazione equitativa del danno è censurabile solo nei limiti propri del giudizio di merito; nel caso specifico le doglianze sono state respinte o dichiarate assorbite.

• art. 2697 c.c.

  La parte che deduce il danno deve offrire prova del relativo fondamento, ma nel caso concreto le censure sull'insufficienza della prova sono state respinte o assorbite.

• art. 115 c.p.c.

  Le contestazioni sull'utilizzazione delle prove e sulla loro valutazione sono state in larga parte ritenute questioni di merito o assorbite.

• art. 166 c.p.c.

  Richiamato con riguardo alla tardiva costituzione del convenuto e alla possibilità di esaminare eccezioni in senso lato.

• art. 167 c.p.c.

  Il decorso del termine decennale ex art. 1669 c.c. è stato qualificato come eccezione in senso lato, quindi deducibile anche oltre i termini di costituzione.

• art. 378 c.p.c.

  Le parti hanno depositato memorie ex art. 378 c.p.c. in sede di legittimità.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  È stata dichiarata la sussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato a carico della parte ricorrente incidentale, se dovuto.

Massime di principio

• Ai fini della responsabilità ex art. 1669 c.c., il termine decennale riguarda la persistenza del rapporto di responsabilità come presupposto sostanziale della tutela e non il mero esercizio dell'azione; la denunzia dei difetti resta invece soggetta al termine annuale dalla scoperta.
• La "scoperta" dei gravi difetti coincide con l'acquisizione di un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità del vizio e della sua derivazione causale dall'opera, non essendo normalmente sufficiente la sola percezione di segni esteriori o sospetti.
• Nel giudizio ex art. 1669 c.c. i documenti formati unilateralmente dalla parte interessata non sono inammissibili per la sola loro provenienza: possono avere valore indiziario ai fini della prova della manifestazione dei difetti entro il termine decennale, fermo restando il libero apprezzamento della loro attendibilità.
• È erroneo escludere in radice un mezzo di prova solo perché di provenienza unilaterale quando esso è funzionale a dimostrare un fatto che, per la sua natura, si colloca nella sfera di percezione del danneggiato prima del contraddittorio.
• L'eccezione relativa al decorso del termine decennale dell'art. 1669 c.c. ha natura di eccezione in senso lato e può essere esaminata anche se il convenuto si è costituito tardivamente.
• L'omessa pronuncia non ricorre quando il giudice di merito ha comunque affrontato, anche implicitamente, la questione in modo incompatibile con la richiesta di parte; inoltre, il vizio di omessa pronuncia non si configura in relazione a mere questioni processuali, che vanno censurate con gli strumenti impugnatori pertinenti.

Come è indicizzato