Sentenza del 04/01/2022 n. 6 - Comm. Trib. Reg. per la Liguria

Esito

La controversia

Impugnazione dell'avviso di rettifica e liquidazione relativo all'imposta di registro, ipotecaria e catastale su trasferimento immobiliare. L'Ufficio aveva rettificato il valore dichiarato in atto (€66.000,00) portandolo a €1.879.984,00 sulla base di stime dell'Agenzia del Territorio. La società acquirente deduceva che alla data dell'atto gli immobili erano gravati da ipoteche e altri vincoli di entità significativa che riducevano il valore reale di mercato, e contestava carenza di motivazione ed errore valutativo dell'Ufficio. La Commissione Tributaria Provinciale aveva ridotto il valore accertato dell'80% ritenendo che le ipoteche incidessero negativamente sulla trasferibilità e sul valore di mercato, pur rilevando l'irrisorietà del prezzo dichiarato; l'Ufficio ha appellato sostenendo che la riduzione fosse arbitraria e che la valutazione non doveva tener conto delle ipoteche nella misura adottata.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha respinto l'appello dell'Ufficio e confermato la decisione della Commissione Tributaria Provinciale di La Spezia. Il Collegio ha ritenuto corretto il principio che la presenza di ipoteche limita di fatto la trasferibilità e incide sul valore di mercato, giustificando una riduzione del valore accertato (la CTP aveva rideterminato il valore dell'80%). Pertanto è stato confermato il valore deciso (dal valore accertato di €1.879.984,00 la CTP era giunta a un valore deciso pari a circa €186.494,00) e l'appello dell'Ufficio è stato respinto; spese compensate.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 - art. 52

  l'Ufficio, se ritiene che i beni o i diritti di cui ai commi 3 e 4 dell'art. 51 hanno un valore venale superiore al valore dichiarato o al corrispettivo pattuito, provvede con lo stesso atto alla rettifica ed alla liquidazione della maggiore imposta, con gli interessi e le sanzioni

  Attribuisce all'Ufficio il potere di rettificare il valore dichiarato se ritiene che il valore venale sia superiore; legittima l'emissione dell'avviso di rettifica basato su stime tecniche.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 - art. 43

  la base imponibile è costituita dal valore del bene o del diritto alla data dell'atto

  Stabilisce che la base imponibile è il valore del bene alla data dell'atto: la valutazione deve mirare a identificare il valore venale in quel momento, tenendo conto delle condizioni reali che influenzano la commerciabilità.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 - art. 51

  Definisce i beni e i diritti rilevanti ai fini delle rettifiche previste dall'art.52; richiamato come contesto normativo per l'attività di rettifica.

• D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546 - art. 15

  Norma richiamata con riferimento alle spese di giudizio; la Commissione ha compensato le spese tra le parti.

Massime di principio

• La presenza di ipoteche e gravami sull'immobile, pur non impedendo formalmente la vendita, incide sulla commerciabilità e può giustificare una riduzione del valore venale ai fini delle imposte di registro/ipotecaria/catastale.
• Le stime tecniche dell'Agenzia del Territorio costituiscono elemento probatorio rilevante e possono fondare l'avviso di rettifica; il contribuente deve fornire una perizia contraria o elementi specifici per contrastare l'accertamento.
• Il criterio di valutazione è il valore del bene alla data dell'atto (art.43 DPR 131/1986): ciò richiede considerazione delle condizioni reali, inclusi gravami e probabilità di soddisfo dei creditori, ma non si traduce automaticamente in una semplice sottrazione dell'ipoteca dal valore periziato.
• Il giudice tributario ha discrezionalità nel quantificare la riduzione del valore dovuta ai gravami, purché la decisione sia adeguatamente motivata; l'amministrazione non può sostituirsi al giudice reclamando arbitrarietà se la motivazione di merito è congrua.
• In situazioni analoghe è consigliabile al contribuente produrre perizia tecnica aggiornata e documentazione sulle posizioni debitorie (es. rapporto estintivo o simulazioni di saldo, posizione delle ipoteche, decorso di procedure esecutive) per dimostrare l'effettiva incidenza delle garanzie sul prezzo di mercato.