Risoluzione n. 285 del 7/07/2008

Risoluzione n. 285/E del 7 luglio 2008: rettifica del valore degli immobili ex art. 52 TUR

La risoluzione affronta il rapporto tra la disciplina del cosiddetto "prezzo-valore" e il potere dell’Ufficio di rettificare il valore dichiarato negli atti di trasferimento immobiliare. Il chiarimento riguarda in particolare gli atti stipulati nel periodo tra il 1° gennaio 2006 e l’11 agosto 2006, nei casi in cui l’acquirente non abbia chiesto l’applicazione del criterio opzionale.

Quesito prospettato

Il Consiglio Notarile di Alfa segnala che, nel proprio distretto, sono stati stipulati tra il 1° gennaio 2006 e il 4 luglio 2006 atti di cessione di immobili abitativi che, pur avendo i requisiti oggettivi e soggettivi previsti dalla legge, non recavano la richiesta dell’acquirente di avvalersi del sistema del "prezzo-valore" di cui all’articolo 1, comma 497, della legge n. 266/2005.

Secondo l’Ufficio locale di Alfa, in assenza di tale richiesta sarebbe possibile procedere alla rettifica del valore dichiarato anche quando esso non sia inferiore al valore catastale. L’istante chiede quindi se, per gli atti stipulati in quel periodo, continui ad applicarsi il comma 4 dell’articolo 52 del TUR oppure se tale norma debba ritenersi superata dal comma 5-bis dello stesso articolo.

Soluzione interpretativa proposta dall’istante

L’istante sostiene che, anche in mancanza dell’espressa richiesta per il prezzo-valore, l’Ufficio non possa comunque esercitare il potere di accertamento quando ricorrano i presupposti previsti dall’articolo 52, comma 4, del TUR. In sostanza, la non attivazione del meccanismo opzionale non farebbe venir meno la tutela derivante dalla valutazione automatica.

Inammissibilità dell’istanza come interpello

La Direzione osserva preliminarmente che l’istanza è inammissibile come interpello ai sensi dell’articolo 11 della legge n. 212/2000, perché:

• non è riferibile a un caso concreto e personale, come richiesto dall’articolo 3, comma 1, lettera b), del decreto 26 aprile 2001, n. 209;
• non presenta il requisito della preventività previsto dall’articolo 1, comma 2, dello stesso decreto.

Pur non potendo produrre gli effetti tipici dell’interpello, la questione viene comunque esaminata nel merito come attività di consulenza giuridica, richiamando la circolare 18 maggio 2000, n. 99.

Quadro normativo sull’imposta di registro e sulla base imponibile

La risoluzione ricorda che, in via generale, la base imponibile dell’imposta di registro è costituita dal valore del bene o del diritto oggetto dell’atto, individuato nel valore dichiarato dalle parti o, se superiore, nel corrispettivo pattuito, ai sensi degli articoli 43 e 51, comma 1, del TUR.

Per gli atti aventi a oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari, l’articolo 51, comma 2, TUR stabilisce che per "valore" si intende il valore venale in comune commercio.

Il limite alla rettifica di cui all’art. 52, comma 4, TUR

La risoluzione richiama il comma 4 dell’articolo 52 TUR, che prevede la non sottoponibilità a rettifica del valore o del corrispettivo degli immobili iscritti in catasto con attribuzione di rendita, quando dichiarati in misura almeno pari ai valori catastali calcolati con i coefficienti previsti dalla norma. La stessa regola vale anche per:

• i terreni, se dichiarati almeno a settantacinque volte il reddito dominicale risultante in catasto, aggiornato con i coefficienti fiscali;
• i fabbricati, se dichiarati almeno a cento volte il reddito risultante in catasto, aggiornato con i coefficienti fiscali;
• la nuda proprietà e i diritti reali di godimento sugli immobili, se dichiarati in misura non inferiore a quella determinata su tale base.

Prima delle modifiche introdotte dal decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, tale disposizione impediva all’Ufficio di esercitare il potere di rettifica quando il valore dichiarato non fosse inferiore al valore catastale moltiplicato per i coefficienti normativi, secondo il sistema della cosiddetta valutazione automatica.

Il prezzo-valore introdotto dalla legge finanziaria 2006

L’articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, come modificato dal decreto-legge n. 223/2006 e dalla legge n. 296/2006, ha previsto un regime opzionale di determinazione della base imponibile, applicabile a richiesta dell’acquirente e in presenza di determinati requisiti soggettivi e oggettivi.

Il beneficio opera:

• per le cessioni a favore di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali;
• per immobili ad uso abitativo e relative pertinenze;
• su richiesta della parte acquirente resa al notaio;
• con base imponibile determinata sul valore dell’immobile ai sensi dell’articolo 52, commi 4 e 5, TUR, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato in atto.

La norma stabilisce inoltre che:

• le parti restano obbligate a indicare nell’atto il corrispettivo pattuito;
• gli onorari notarili sono ridotti del 30 per cento.

Introduzione del comma 5-bis all’art. 52 TUR

Il comma 23-ter dell’articolo 35 del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223, ha inserito nell’articolo 52 TUR il comma 5-bis, secondo cui le disposizioni dei commi 4 e 5 non si applicano alle cessioni di immobili e relative pertinenze diverse da quelle disciplinate dall’articolo 1, comma 497, della legge n. 266/2005 e successive modificazioni.

Questa modifica, entrata in vigore il 12 agosto 2006, ha eliminato il limite che impediva all’Ufficio di accertare il valore dichiarato per gli atti immobiliari nei casi in cui la parte acquirente non avesse richiesto il sistema della valutazione automatica.

Chiarimenti applicativi e soluzione del caso

La circolare 6 febbraio 2007, n. 6, ha fornito istruzioni operative chiarendo che i limiti all’accertamento di valore previsti dai commi 4 e 5 dell’articolo 52 TUR continuano ad applicarsi agli atti pubblici formati, alle scritture private autenticate e alle scritture private registrate prima del 12 agosto 2006.

Da ciò deriva che, per gli atti stipulati tra il 1° gennaio 2006 e l’11 agosto 2006, nei quali la base imponibile non sia stata determinata con il sistema del prezzo-valore, resta applicabile l’articolo 52, comma 4, TUR, sempre che sussistano i presupposti di legge per la valutazione automatica.

La risoluzione conclude quindi che l’Ufficio non può procedere a rettifica nei casi ricadenti nel periodo indicato quando il valore dichiarato non sia inferiore a quello catastale determinato secondo la norma, mentre il nuovo comma 5-bis opera solo per gli atti formati dal 12 agosto 2006 in avanti, salvo le fattispecie espressamente disciplinate dalla legge.

Vigilanza sull’applicazione uniforme

La Direzione precisa infine che le Direzioni Regionali devono vigilare affinché i principi espressi nella risoluzione siano applicati in modo uniforme sul territorio.