Cassazione Civile, Ordinanza n. 02984/2026 del 10/02/2026

Esito

La controversia

Una società proprietaria di due appartamenti in un complesso condominiale agiva contro il direttore dei lavori nominato dal condominio, deducendo omissioni, errori e negligente vigilanza nell’esecuzione di lavori di risanamento e restauro affidati in appalto a una impresa terza. Chiedeva il risarcimento dei danni asseritamente arrecati alle parti comuni dell’edificio o, in subordine, alla propria quota di partecipazione condominiale, nonché ai danni subiti in proprio nei due appartamenti di sua proprietà. Il convenuto eccepiva la carenza di legittimazione attiva della società con riferimento ai danni alle parti comuni e chiamava in causa l’impresa appaltatrice. Il Tribunale dichiarava la carenza di legittimazione attiva della società sulla domanda risarcitoria da inadempimento contrattuale; la Corte d’appello confermava. Con il ricorso per cassazione la società denunciava violazione degli artt. 75 e 81 c.p.c. e degli artt. 1131, 1105 e 1139 c.c., sostenendo che il giudice d’appello avesse erroneamente escluso la legittimazione concorrente del singolo condomino ad agire a tutela dei diritti sulle parti comuni, richiamando in modo inconferente il principio per cui tale legittimazione non sussisterebbe per le controversie relative a contratti stipulati dal condominio, mentre nel caso concreto l’azione riguardava la tutela di diritti del singolo comproprietario sulle parti comuni e sui propri appartamenti; inoltre contestava che il preteso carattere indiretto del danno potesse escludere la legittimazione, poiché tale profilo attiene semmai alla titolarità sostanziale della pretesa risarcitoria.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il motivo unico di ricorso. Ha affermato che il singolo condomino conserva un autonomo potere di agire a tutela dei propri diritti di comproprietario pro quota sulle parti comuni, potendo anche attivare l’intervento sostitutivo dell’autorità giudiziaria in caso di inerzia dell’amministrazione. Ha chiarito che la sentenza di merito aveva erroneamente applicato il principio della legittimazione del solo condominio come parte contrattuale complessa, confondendo le controversie relative alla gestione e riscossione di obblighi condominiali con quelle che incidono sui diritti del singolo sulle parti comuni. Ha inoltre precisato che l’eventuale carattere indiretto del danno non esclude la legittimazione ad agire, ma semmai incide sulla diversa questione della titolarità sostanziale del diritto al risarcimento. Di conseguenza, la sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa sezione e composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 75 c.p.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso per contestare l’esclusione della capacità/legittimazione processuale del singolo condomino a far valere in giudizio la propria posizione sostanziale.

• art. 81 c.p.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso in relazione alla titolarità del rapporto controverso e alla possibilità di agire in giudizio in nome proprio per la tutela del diritto dedotto.

• art. 1131 c.c.

  Richiamato per il tema della rappresentanza del condominio e dei poteri dell’amministratore nei confronti dei terzi.

• art. 1105 c.c.

  Utilizzato come base del potere del singolo partecipante di ricorrere all’autorità giudiziaria in caso di inerzia gestionale, in via applicativa al condominio tramite il rinvio dell’art. 1139 c.c.

• art. 1139 c.c.

  Richiamato per l’applicazione al condominio delle norme sulla comunione, in particolare quanto ai rimedi giudiziari del singolo partecipante.

• art. 1118 c.c.

  Richiamato nella motivazione come norma che fonda l’obbligo del singolo di contribuire alle spese per le cose comuni, distinto dalle vicende debitorie del condominio verso i terzi.

• art. 1123 c.c.

  Richiamato nella motivazione quale base del regime di contribuzione alle spese per le cose comuni.

• art. 1667 c.c.

  Richiamato in motivazione per evidenziare la diversa decorrenza del termine di denuncia dei vizi/difformità quando il committente è il condominio, ma come argomento non decisivo sulla legittimazione del singolo.

Massime di principio

• Nel condominio, l’assenza di personalità giuridica autonoma non esclude che il singolo condomino conservi una legittimazione concorrente o sostitutiva ad agire a tutela dei diritti di comproprietà sulle parti comuni.
• La legittimazione del singolo condomino va distinta dalle controversie che riguardano la mera gestione condominiale o la riscossione delle spese, nelle quali opera invece la rappresentanza dell’amministratore per la collettività dei partecipanti.
• Quando l’azione incide su diritti reali o sulla consistenza del bene comune, non può essere negata al singolo la facoltà di agire, intervenire o impugnare per evitare un pregiudizio alla cosa comune.
• L’eventuale indirettezza del danno non esclude di per sé la legittimazione ad agire, ma riguarda piuttosto l’accertamento della titolarità sostanziale del diritto al risarcimento.
• Le norme sulla comunione sono applicabili al condominio, tramite l’art. 1139 c.c., per riconoscere al partecipante poteri di tutela giudiziale in caso di inerzia dell’amministrazione.

Come è indicizzato