Cassazione Civile, Ordinanza n. 22027/2026 del 27/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un complesso immobiliare in Pistoia, inizialmente acquistato in comunione da più soggetti e poi oggetto di atti di stralcio e divisione del 1994. Alcuni partecipanti al compendio hanno agito per ottenere l'accertamento della natura condominiale di alcune aree di accesso, in particolare l'androne e la corte interna, sostenendo che tali beni fossero comuni e che su di essi non potesse validamente essere attribuita la proprietà esclusiva ad altri. In subordine hanno chiesto la tutela di una servitù di accesso. I convenuti hanno resistito e in via riconvenzionale hanno chiesto l'indennità prevista dall'art. 1032 c.c. Il Tribunale ha accolto la domanda subordinata di servitù e ha dichiarato la proprietà esclusiva dei convenuti sulle aree. In appello la Corte territoriale ha invece dichiarato la natura condominiale dell'androne, ha ordinato la rimessione in pristino e ha ritenuto nullo il titolo attributivo dell'esclusiva, perché al momento dell'atto di divisione il condominio si era già formato e una partecipante alla comunione, non più condomina secondo l'impostazione della Corte, non aveva preso parte all'atto. I soccombenti hanno proposto ricorso per cassazione con due motivi: 1) violazione degli artt. 1117, 1118 e 1119 c.c., sostenendo che la fuoriuscita di una partecipante dalla comunione impedisse di considerarla condomina e quindi rendesse superfluo il suo consenso all'attribuzione esclusiva al dante causa dei ricorrenti; 2) omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, n. 5, c.p.c., deducendo che la Corte d'appello non avrebbe spiegato perché la sottoscrizione dell'atto di divisione da parte della medesima partecipante non potesse valere anche per l'attribuzione della quota al dante causa dei ricorrenti.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Il primo motivo è stato dichiarato inammissibile perché i ricorrenti non hanno assolto l'onere di specifica indicazione e riproduzione dei titoli negoziali su cui fondavano la censura, in violazione dell'art. 366, n. 6, c.p.c.; inoltre la doglianza si confrontava solo in astratto con i principi sulla condominialità, senza riportare il contenuto degli atti rilevanti. Il secondo motivo è stato ritenuto infondato: il vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c. riguarda l'omesso esame di un fatto storico decisivo, non la mancata valutazione di questioni, elementi istruttori o una motivazione ritenuta insufficiente. La Corte ha rilevato che gli atti del 1994 erano stati comunque esaminati e interpretati dal giudice di merito, sicché non ricorreva il dedotto vizio. Conseguentemente i ricorrenti sono stati condannati alle spese del giudizio di legittimità e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  La condominialità dei beni comuni va verificata in base alle caratteristiche oggettive della res e al titolo contrario, assumendo rilievo il primo atto di trasferimento dell'unità immobiliare che determina la formazione del condominio.

• art. 1118 c.c.

  Richiamato come norma sulla disciplina della partecipazione condominiale, senza una specifica autonoma massima nel caso concreto.

• art. 1119 c.c.

  Richiamato nel motivo per contestare l'assetto delle parti comuni, senza una specifica statuizione autonoma diversa da quella sulla condominialità.

• art. 1032 c.c.

  Richiamato dalla domanda riconvenzionale dei convenuti per l'indennità relativa alla servitù, ma la questione non è stata oggetto della decisione di legittimità.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  La violazione di legge è stata esclusa perché la censura, pur formalmente inquadrata come errore di diritto, era priva della necessaria specificità documentale.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Dopo la riforma del 2012 il vizio riguarda solo l'omesso esame di un fatto storico decisivo; non comprende omissioni motivazionali, mancata valutazione di prove o di singoli elementi istruttori.

• art. 366, n. 6, c.p.c.

  Il ricorso deve indicare specificamente gli atti e i documenti su cui si fonda, riproducendone il contenuto rilevante o indicandone con precisione la collocazione processuale.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato per definire il concetto di fatto principale rilevante ai fini del vizio ex art. 360, n. 5, c.p.c.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso va dato atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Per affermare la condominialità di un bene occorre verificare in via graduale la sua destinazione oggettiva al servizio di più unità immobiliari e, poi, l'esistenza di un titolo contrario; ove operi l'art. 1117 c.c., la presunzione di comunione è superabile solo dalle risultanze del titolo che ha determinato la formazione del condominio.
• La formazione del condominio si collega al frazionamento della proprietà originaria con il primo trasferimento di un'unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione; da quel momento le parti comuni esistenti al momento dell'alienazione, e quelle successive per addizione, entrano nel regime condominiale.
• Nel ricorso per cassazione gli atti e i documenti posti a fondamento della censura devono essere specificamente indicati e, se del caso, riprodotti nel contenuto rilevante, con precisa indicazione della loro collocazione processuale; la mancata osservanza di tale onere comporta inammissibilità del motivo.
• Il vizio di omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c. sussiste solo se è stato completamente omesso un fatto storico, principale o secondario, decisivo e discusso tra le parti; non basta lamentare una diversa lettura delle prove, l'omessa considerazione di elementi istruttori o una motivazione ritenuta insufficiente.
• Non integra il vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c. la critica che si risolva nella contestazione di una questione giuridica o di un punto della motivazione, quando il fatto storico rilevante sia stato comunque preso in considerazione dal giudice di merito.

Come è indicizzato