Risoluzione n. 113 del 25/08/2017

Applicabilità del prezzo-valore ai contratti atipici di mantenimento

La risoluzione esamina se la regola del c.d. "prezzo-valore", prevista dall’articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, possa essere applicata anche ai contratti atipici di mantenimento e assistenza. Il documento conclude in senso positivo, purché ricorrano i requisiti soggettivi e oggettivi richiesti dalla norma.

Quesito posto dalla Direzione Regionale dell’Abruzzo

La Direzione Regionale dell’Abruzzo segnala dubbi interpretativi emersi nel Tavolo Tecnico con i Consigli Notarili Distrettuali abruzzesi. I dubbi riguardano la tassazione dei contratti atipici di mantenimento, nei quali il trasferimento di un immobile è normalmente controbilanciato dall’obbligo, assunto vita natural durante, di prestare assistenza morale e materiale a favore di un’altra parte.

Secondo quanto rappresentato, gli uffici territoriali dell’Agenzia hanno adottato comportamenti non uniformi in merito al trattamento fiscale di tali atti, con particolare riferimento all’applicazione delle regole di determinazione della base imponibile del prezzo-valore.

Soluzione interpretativa proposta dall’istante

La Direzione Regionale ritiene che la disciplina del prezzo-valore non sia limitata alle sole compravendite, ma si estenda anche ad altri schemi negoziali che comportano il trasferimento della proprietà di immobili abitativi e delle relative pertinenze. In questa prospettiva, anche i contratti atipici di mantenimento dovrebbero poter beneficiare del regime agevolativo.

Inquadramento normativo del prezzo-valore

L’Agenzia ricorda che l’articolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005 ha introdotto una deroga al criterio generale di determinazione della base imponibile previsto dall’articolo 43 del TUR, approvato con DPR 26 aprile 1986, n. 131.

Il regime si applica alle cessioni di immobili abitativi e relative pertinenze effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo. In presenza di tali requisiti:

• la base imponibile per le imposte di registro, ipotecaria e catastale può essere determinata, su specifica opzione, in base al valore catastale dell’immobile;
• il valore catastale è individuato ai sensi dell’articolo 52, commi 4 e 5, del TUR;
• le parti devono comunque indicare nell’atto il corrispettivo pattuito.

Estensione ai contratti di mantenimento

Secondo l’Agenzia, il riferimento normativo alle "cessioni" di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze è formulato in termini generali e non contiene limitazioni tali da escludere i contratti di mantenimento. Di conseguenza, il prezzo-valore può applicarsi anche quando, per effetto del contratto, si realizzi una cessione di immobile abitativo o pertinenza a favore di una persona fisica non imprenditore né lavoratore autonomo.

A sostegno di tale interpretazione viene richiamata la sentenza della Corte di Cassazione 19 luglio 2011, n. 15848, secondo cui il contratto atipico di mantenimento è un contratto oneroso a prestazioni corrispettive, in cui il trasferimento dell’immobile rappresenta il corrispettivo dell’obbligo del cessionario di prestare, per tutta la vita del cedente, una serie di assistenze e prestazioni. Tali contratti sono qualificati come affini alle rendite vitalizie di cui agli articoli 1872 e seguenti del codice civile.

Indicazione del corrispettivo e determinazione della base imponibile

La risoluzione chiarisce che l’obbligo di indicare il corrispettivo pattuito in atto non impedisce l’applicazione del prezzo-valore anche ai contratti di mantenimento. Ciò vale pur trattandosi di rapporti caratterizzati da aleatorietà e da difficoltà di quantificazione immediata della prestazione dovuta dal cessionario.

Per tali contratti, ai fini della determinazione della base imponibile, si applicano i criteri dell’articolo 43, lettera c), del TUR, che riguarda i contratti nei quali la cessione del bene avviene in corrispettivo dell’assunzione di un’obbligazione di fare. In questi casi, la base imponibile si determina in base:

• al valore del bene ceduto, oppure
• al valore della prestazione che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta.

Le parti devono quindi dichiarare in atto il valore della controprestazione assunta dal cessionario, determinata in via presuntiva. Se nel corso dell’esecuzione del contratto emerge che il valore effettivo è diverso da quello indicato e ciò comporta un diverso trattamento fiscale, il contribuente deve denunciare il valore definitivo del corrispettivo, in analogia con quanto previsto dall’articolo 35, comma 1, del TUR per i contratti a prezzo indeterminato.

Coerenza con la giurisprudenza costituzionale

L’Agenzia ritiene la soluzione coerente con i principi affermati dalla Corte costituzionale nella sentenza 15 gennaio 2014, n. 6. In quella pronuncia, la Corte ha evidenziato che il prezzo-valore ha una chiara finalità agevolativa, in quanto consente al contribuente di scegliere il criterio più conveniente e non necessariamente quello fondato sul valore tabellare.

Da ciò deriva che il regime deve essere garantito ogni volta che si tratti di fattispecie sostanzialmente omogenee, a prescindere dal contesto acquisitivo del bene. Pertanto, escludere i contratti di mantenimento, pur in presenza dei requisiti richiesti, determinerebbe una disparità di disciplina tra immobili sostanzialmente unitari per natura e destinazione.

Conclusione

La risoluzione afferma dunque che, nei contratti atipici di mantenimento e assistenza, quando il contratto comporti il trasferimento di un immobile abitativo o di una relativa pertinenza a favore di una persona fisica non operante nell’esercizio di impresa o lavoro autonomo, può trovare applicazione, a seguito di specifica opzione, il regime del prezzo-valore previsto dall’articolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005.