Risoluzione n. 115 del 1/09/2017

Cedolare secca: sanzioni, ravvedimento operoso e rinuncia all’aumento del canone

La risoluzione fornisce chiarimenti interpretativi in materia di regime della cedolare secca, con particolare riguardo alla sanzione prevista per l’omessa o tardiva comunicazione della proroga del contratto di locazione e alle modalità di rinuncia all’aumento del canone, quale condizione per l’esercizio dell’opzione. Il documento conferma l’applicabilità del ravvedimento operoso e riepiloga gli adempimenti richiesti al locatore.

Ambito normativo e oggetto dei chiarimenti

Il documento richiama l’art. 3 del D.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, che consente al contribuente, per i redditi fondiari derivanti dalla locazione di fabbricati abitativi e delle relative pertinenze, di optare per un regime di tassazione sostitutiva dell’IRPEF, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, previa rinuncia all’aumento del canone.

Sono richiesti chiarimenti su due profili:

• applicabilità del ravvedimento operoso ex art. 13 del D.lgs. n. 472 del 1997 alla sanzione per omessa o tardiva comunicazione della proroga del contratto in cedolare secca;
• modalità di rinuncia all’aumento del canone come requisito per l’opzione.

Regole generali sull’opzione per la cedolare secca

La risoluzione richiama quanto già precisato dalla circolare n. 26 del 1° giugno 2011:

• l’opzione per la cedolare secca va esercitata, in linea generale, in sede di registrazione del contratto di locazione;
• l’opzione produce effetti per l’intera durata del contratto, salvo revoca;
• in caso di proroga, anche tacita, del contratto, l’opzione deve essere manifestata entro il termine di versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla proroga, ai sensi dell’art. 17, comma 1, del TUR;
• per le annualità successive è comunque possibile accedere al regime, esercitando l’opzione entro il termine di versamento dell’imposta di registro annuale, ossia entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità, ai sensi dell’art. 17, comma 3, del TUR.

Omessa o tardiva comunicazione della proroga o della risoluzione

L’art. 3, comma 3, del D.lgs. n. 23 del 2011, come modificato dall’art. 7-quater, comma 24, del D.L. n. 193 del 2016, stabilisce che la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto, entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento, comporta l’applicazione di una sanzione fissa.

Le misure indicate sono:

• euro 100, in via ordinaria;
• euro 50, se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a 30 giorni.

La risoluzione precisa che, dopo le modifiche normative, l’omessa o tardiva comunicazione della proroga non determina la revoca dell’opzione già esercitata, purché il contribuente mantenga un comportamento coerente con la volontà di restare nel regime, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nell’apposito quadro della dichiarazione dei redditi.

Applicabilità del ravvedimento operoso

La risoluzione afferma che alla sanzione di cui all’art. 3, comma 3, del D.lgs. n. 23 del 2011 si applica il ravvedimento operoso previsto dall’art. 13 del D.lgs. n. 472 del 1997.

La motivazione si fonda su due elementi:

• il ravvedimento ha natura premiale e consente al contribuente di regolarizzare spontaneamente omissioni e irregolarità, con riduzione della sanzione in base al ritardo;
• la disciplina del ravvedimento ha portata generale, salvo esclusioni espressamente previste da norme speciali, mentre l’art. 13 consente anche a leggi successive di prevedere ulteriori attenuazioni senza escludere il ravvedimento.

La risoluzione considera la fattispecie della cedolare secca compatibile con tale impostazione, poiché la norma speciale già prevede una riduzione della sanzione da 100 a 50 euro in caso di ritardo non superiore a 30 giorni, senza precludere l’ulteriore riduzione conseguente al ravvedimento.

Criterio di calcolo della sanzione in caso di ravvedimento

Ai fini del calcolo della sanzione, occorre considerare il momento in cui l’inadempimento viene sanato.

Pertanto:

• se la comunicazione della proroga e/o della risoluzione avviene con ritardo non superiore a 30 giorni, la sanzione base è pari a 50 euro, sulla quale si applicano le riduzioni previste dall’art. 13 del D.lgs. n. 472 del 1997 in funzione del momento del ravvedimento;
• se la comunicazione avviene con ritardo superiore a 30 giorni, la sanzione base è pari a 100 euro, anch’essa riducibile secondo le percentuali dell’art. 13 del D.lgs. n. 472 del 1997.

Rinuncia all’aumento del canone

La seconda parte della risoluzione riguarda la rinuncia all’aumento del canone, condizione necessaria per l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca.

L’art. 3, comma 11, del D.lgs. n. 23 del 2011 prevede che l’opzione non ha effetto se il locatore non dà preventiva comunicazione al conduttore, mediante lettera raccomandata, della rinuncia a esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. La disposizione è espressamente qualificata come inderogabile.

Modalità operative della rinuncia

In base alla circolare n. 26/E del 2011, paragrafo 8.3, la rinuncia all’aumento del canone per l’intera durata del contratto deve essere comunicata al conduttore, tramite raccomandata, prima dell’esercizio dell’opzione per la cedolare secca.

La risoluzione precisa inoltre che:

• la comunicazione è necessaria solo se la rinuncia non è già prevista nel contratto;
• la comunicazione integra il contenuto del contratto;
• in caso di proroga di un contratto che contenga già la rinuncia all’aumento del canone, il locatore non deve inviare alcuna ulteriore raccomandata.

Indicazioni finali

La risoluzione conclude richiamando la necessità che le Direzioni regionali vigilino sulla corretta applicazione dei principi e delle istruzioni impartite alle Direzioni provinciali e agli Uffici dipendenti.