Cassazione Civile, Sentenza n. 14892/2026 del 18/05/2026

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno chiesto che fosse accertato che il negozio di loro proprietà fosse un'unità autonoma rispetto al condominio, non soggetto al regolamento condominiale e alle tabelle millesimali (perché mai accettate), e quindi esonerati dall'obbligo di contribuire: al premio della polizza assicurativa del fabbricato sottoscritta dall'amministratore, al compenso dell'amministratore e ad altre spese condominiali. Proceduralmente il Tribunale di Treviso aveva rigettato la domanda e accolto la riconvenzionale del Condominio; la Corte d'Appello di Venezia ha confermato; in cassazione il ricorrente ha dedotto violazione dell'art. 1138 c.c. (natura del regolamento), omissione di un fatto decisivo, e violazione dell'art. 1123 c.c. e art. 1411 c.c. con riferimento alla polizza assicurativa.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che il condominio sia sorto automaticamente alla data delle alienazioni (29/10/2002) e che, una volta costituito il condominio, tutti i proprietari concorrano alle spese comuni secondo art. 1123 c.c.; l'obbligo di contribuzione sorge al momento della gestione delle spese e non all'approvazione consuntiva. Ha inoltre stabilito che la natura contrattuale o assembleare del regolamento non incide sulla responsabilità generica di contributo alle spese condominiali; le tabelle millesimali approvate con la maggioranza di legge sono vincolanti. Quanto alla polizza assicurativa, esaminato il contratto, la Corte ha accertato che la copertura riguardava l'intera costruzione compresa la parte di proprietà del ricorrente, per cui il relativo onere è ripartibile fra tutti i condomini. Esito: ricorso rigettato; condanna del ricorrente alle spese di lite e liquidazione specifica (compenso €2.500,00 ed esborsi €200,00 oltre accessori e spese generali 15%); dichiarazione relativa al contributo unificato secondo DPR 115/2002 art.13.

Norme richiamate

• art. 1123 c.c.

  Regola la ripartizione delle spese condominiali: le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni gravano sui condomini in proporzione alle rispettive quote; l'obbligo di contribuzione sorge al momento della gestione della spesa.

• art. 1138 c.c.

  Disciplina il regolamento di condominio (obbligo di redazione se più di dieci condomini, contenuti, modalità di approvazione). La Corte evidenzia la differenza tra regolamento assembleare e regolamento contrattuale e il loro diverso vincolo, ma sottolinea che la mancata adesione formale al regolamento contrattuale non esclude l'obbligo di contribuire alle spese comuni ex art.1123.

• art. 1136 c.c.

  Stabilisce le maggioranze necessarie per l'approvazione delle delibere assembleari; la Corte ricorda che l'approvazione delle tabelle millesimali può avvenire con la maggioranza qualificata prevista dall'art.1136 ove abbia funzione ricognitiva.

• art. 1117 c.c.

  Definisce le parti comuni dell'edificio; la Corte richiama che la condominialità sorge per effetto delle alienazioni plurime se non risulta titolo contrario.

• art. 1107 c.c.

  Regola l'impugnazione delle norme regolamentari; citata come riferimento alla possibilità di impugnare il regolamento.

• art. 1411 c.c.

  Rilevato dal ricorrente in relazione alla polizza (principio sul contratto a favore di terzo), ma la Corte ha ritenuto che la polizza riguardasse la costruzione e che l'eventuale qualificazione non esentasse il proprietario dall'obbligo di contribuzione.

• DPR n. 115/2002, art. 13

  comma 1 quater e comma 1 bis

  Norme sul contributo unificato: la Corte dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo previsto per il contributo unificato.

Massime di principio

• Il condominio negli edifici si costituisce automaticamente quando singole porzioni vengono trasferite a più soggetti; non è necessaria una deliberazione assembleare costitutiva.
• L'obbligo di contribuire alle spese comuni (art.1123 c.c.) sorge al momento della gestione della spesa e grava sui proprietari all'epoca della gestione, indipendentemente dall'avvenuta accettazione formale del regolamento contrattuale originario.
• Le tabelle millesimali approvate con la maggioranza prevista dall'art.1136 c.c. sono vincolanti se hanno funzione ricognitiva dei criteri di legge; solo se le tabelle derogano espressamente al criterio legale di ripartizione assumono natura contrattuale e richiedono unanimità.
• Una polizza assicurativa deliberata dall'assemblea per la tutela dell'intero fabbricato può vincolare tutti i condomini e le relative spese sono ripartibili secondo le regole di contribuzione, salvo prova che la singola unità sia esclusa dalla copertura.
• La qualità di 'condominio parziale' rileva solo se una parte dell'edificio ha caratteristiche strutturali e funzionali tali da servire esclusivamente un gruppo limitato di condomini; in caso contrario le spese sono ripartite tra tutti secondo le norme generali.
• Se si intende contestare la titolarità di una porzione immobiliare o i diritti reali, occorre proporre la domanda in via principale; un accertamento meramente incidentale in una causa di pagamento non produce effetto di giudicato sulla estensione dei diritti reali.