Cassazione Civile, Sentenza n. 8255/2025 del 28/03/2025

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnavano la sentenza della Corte d'appello di Napoli che li aveva ritenuti obbligati a tenere indenne la controricorrente delle somme per contributi condominiali relativi a lavori di manutenzione straordinaria, affermando che la delibera assembleare del 18.11.2007 avesse effetto costitutivo dell'obbligo contributivo nonostante la vendita dell'unità immobiliare da parte dei ricorrenti fosse avvenuta il 20.05.2008. I ricorrenti contestavano che la delibera del 18.11.2007 fosse meramente preparatoria/interlocutoria e non avesse fissato gli elementi essenziali dell'appalto (impresa, computo metrico, prezzo) tali da far nascere l'obbligo di contribuzione nei rapporti interni tra venditore e acquirente.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso (assorbendo il secondo), ritenendo che la Corte d'appello avesse errato nel ritenere costitutiva la delibera del 18.11.2007. La Suprema Corte ha affermato che, ai fini dell'attribuzione dell'obbligo tra alienante e acquirente, rileva la delibera assembleare che disponga l'esecuzione dei lavori con gli elementi essenziali (oggetto delle opere e prezzo/computo), non una mera deliberazione preparatoria o la sola ordinanza comunale. Pertanto la sentenza impugnata è stata cassata nei limiti della censura accolta e la causa rinviata alla Corte d'appello di Napoli in diversa composizione per nuovo esame conforme ai principi indicati; la Corte si è riservata la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione alla stessa Corte d'appello.

Norme richiamate

• art. 63 disposizioni di attuazione del codice civile

  Regola la solidarietà passiva verso il condominio e il potere di domanda del condominio verso i condomini; la Corte ricorda che i rapporti interni tra venditore e compratore sono regolati dal momento costitutivo della delibera e che eventuali patti interni non sono opponibili al condominio

• art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.

  Attribuisce all'assemblea la competenza ad approvare l'appalto per riparazioni straordinarie; la Corte richiede che la delibera determini gli elementi essenziali dell'appalto

• art. 1136, comma 4, c.c.

  Stabilisce la maggioranza necessaria per le deliberazioni assembleari in materia di riparazioni straordinarie; rilevante per la validità della delibera costitutiva dell'obbligo

• artt. 1362 e ss. c.c.

  Richiamati in relazione alla formazione e validità delle dichiarazioni di volontà e alle conseguenze sulle delibere assembleari; la Corte censura l'erronea applicazione in punto di efficacia costitutiva della delibera preparatoria

• art. 115 e art. 132 n. 4 c.p.c.

  Richiamati in ordine ai vizi di motivazione della sentenza impugnata (omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione)

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato sul tema della motivazione della decisione giudiziale; la Corte ha ravvisato carenza motivazionale nella sentenza impugnata rispetto alla qualificazione della delibera del 18.11.2007

• art. 5-sexies d.l. 18 aprile 2019, n. 32 (conv. con L. 14 giugno 2019, n. 55)

  Richiamato come confronto: norma speciale che, per edifici dichiarati degradati, consente poteri sostitutivi e decisioni indifferibili da parte di un amministratore giudiziario. La Corte sottolinea che al di fuori di tale speciale regime un'ordinanza comunale non sostituisce la delibera assembleare ai fini dell'insorgenza dell'obbligo tra privati

• art. 50, comma 5, Testo Unico Enti Locali (richiamato)

  Citato nel contesto dell'ambito di applicazione della norma speciale che autorizza interventi e nomina amministratore giudiziario; non attribuisce autonomamente l'effetto costitutivo nelle normali fattispecie condominiali

• art. 1105, quarto comma, c.c. (richiamato)

  Richiamato con riferimento alle condizioni per la nomina di un amministratore giudiziario nel regime speciale; non modifica il principio generale che l'obbligo di contribuzione nasce dalla delibera assembleare

• art. 380-bis e art. 375 c.p.c. (richiamati procedimentalmente)

  Riferimenti procedurali utilizzati per valutare la manifesta fondatezza del ricorso e le forme di definibilità del giudizio; la Corte ha ritenuto non applicabile la declaratoria di manifesta fondatezza e ha disposto la discussione

Massime di principio

• Per stabilire chi tra venditore e compratore debba sostenere spese condominiali straordinarie occorre prendere come riferimento la delibera assembleare che abbia valore costitutivo dell'obbligo: quella che approva l'intervento fissandone gli elementi essenziali (oggetto delle opere e prezzo/computo metrico).
• Una delibera meramente preparatoria o interlocutoria (approvazione di un preventivo senza fissare impresa, computo e prezzo) non fa automaticamente nascere l'obbligo di contribuzione nei rapporti interni tra alienante e acquirente.
• La sola ordinanza dell'autorità pubblica che impone lavori non sostituisce, di norma, la deliberazione assembleare ai fini dell'insorgenza dell'obbligo contributivo tra venditore e compratore, salvo i casi previsti da normative speciali che attribuiscono poteri sostitutivi (es. art. 5-sexies d.l. 32/2019 e sue disposizioni di attuazione).
• I rapporti interni tra venditore e acquirente possono essere regolati diversamente mediante patto contrattuale: clausole che prevedano l'obbligo del venditore di rimborsare future spese approvate dopo la vendita sono efficaci tra le parti, ma non necessariamente opponibili al condominio.
• Nel caso di lavori urgenti l'amministratore può ordinare l'esecuzione, e ciò può incidere sulla posizione dei soggetti interessati; la natura e il momento dell'ordine o della delibera devono essere valutati concretamente.
• La tutela dell'acquirente rispetto a spese impreviste derivanti da ordini dell'autorità può essere perseguita attraverso rimedi contrattuali o le azioni tipiche relative a vizi o oneri preesistenti, non per via automatica attraverso la sola ordinanza comunale.
• In ogni contestazione è cruciale verificare il contenuto formale e sostanziale della delibera assembleare (maggioranze, indicazione dell'oggetto e del prezzo/computo), poiché solo essa, se completa nei suoi elementi essenziali, può avere efficacia costitutiva dell'obbligo contributivo rispetto ai rapporti interni.