Cassazione Civile, Sentenza n. 5539/2024 del 01/03/2024

Esito

La controversia

Controversia relativa alla sussistenza di una servitù di passaggio attiva a favore della "Torre Lama di cane" (acquistata da De Angelis Renato con atto del 15/5/1978) e alla responsabilità dei venditori (Luccichenti) per la mancata corrispondenza tra quanto dichiarato in atto (accesso mediante attraversamento della proprietà Cimini) e la realtà dei luoghi. Procedimenti: citazione del 1982 per accertamento di servitù (azione confessoria) e, in subordine, costituzione di servitù coattiva e risarcimento/evizione; pronunce di merito (Tribunale e Corte d'appello) che avevano escluso la servitù per titolo e riconosciuto soltanto una servitù coattiva con indennità; ricorso per cassazione del precedente proprietario accolto parzialmente nel 2014 dalla Corte di cassazione che enunciò il principio (art. 1489 c.c. estensivamente interpretato) secondo cui, ove risulti inesistente la servitù attiva dichiarata dal venditore, può trovare applicazione l'art. 1489 c.c. (anche per il solo risarcimento del danno); in esecuzione del rinvio i successori (eredi De Angelis Renato) riassumono la causa chiedendo risarcimento in applicazione del principio; la Corte d'appello in sede di rinvio ha ritenuto che dagli atti e dalle prove non emergesse che nel contratto di vendita fosse stata effettivamente dichiarata e costitutita una servitù attiva e che, anzi, lo stato dei luoghi (un sentiero stretto e non tracciato, non percorso come vero passaggio) non poteva far ritenere sussistente un diritto di servitù tale da aver indotto nel compratore un ragionevole affidamento; conseguente ricorso per cassazione dei successori che denunciavano errori di interpretazione del contratto, di valutazione probatoria e mancata uniformazione al principio di diritto.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso degli eredi De Angelis. Motivazione essenziale: la Corte di rinvio si è conformata al principio di diritto enunciato con la precedente sentenza di legittimità e, avendo la cassazione precedente rimosso vizi di motivazione, il giudice di rinvio era tenuto a svolgere nuovi accertamenti di fatto sull'esistenza effettiva della servitù e ad interpretare i contratti secondo i criteri codicistici (artt. 1362-1363 c.c.). La Corte ha ritenuto corretta e plausibile la valutazione della Corte d'appello secondo cui il riferimento contrattuale generico a "tutte le servitù e diritti inerenti" e la menzione di un sentiero non hanno costituito prova di un titolo costitutivo o di una descrizione tale da creare un ragionevole affidamento in capo al compratore; non è stato accertato che fosse esistente una servitù di passaggio per titolo. Sono state inoltre rigettate le censure relative alla valutazione delle prove (artt. 115 e 116 c.p.c.) e quelle concernenti la disciplina dell'estinzione delle servitù (artt. 1073-1074 c.c.) come estranee al thema decidendum. Il ricorso è stato integralmente respinto; i ricorrenti sono stati condannati in via solidale al pagamento delle spese di giudizio (liquidate in complessivi euro 6.200,00 più oneri), con rinvio alle voci di legge per IVA, CPA e contributo forfettario, e annotazione circa il contributo unificato (art.13 DPR 115/2002).

Norme richiamate

• art. 1489 c.c.

  Applicato estensivamente: quando il venditore dichiara una qualitas fundi (es. esistenza di una servitù attiva) che in realtà manca, si può ricorrere all'art. 1489 c.c. per i rimedi tipici (risoluzione o riduzione del prezzo) e anche per il solo risarcimento del danno.

• art. 1480 c.c.

  Menziomento nella fase istruttoria originaria; la Corte di legittimità ha distinto i rimedi per evizione dalle fattispecie trattate ai sensi dell'art. 1489 c.c.

• art. 1483 c.c.

  Citato nel contesto della disciplina dei rimedi sinallagmatici della vendita; la Corte ha valorizzato l'applicabilità dell'art. 1489 più che le norme tipiche dell'evizione quando manca la qualitas fundi dichiarata.

• art. 1484 c.c.

  Riferimento normativo collegato ai rimedi per vizi e questioni di evizione; la Corte ha indicato la prevalenza della disciplina richiamata in relazione alla mancata corrispondenza della qualitas fundi.

• art. 1362 c.c.

  Usato come criterio ermeneutico: l'interpretazione del contratto deve mirare a ricostruire la comune intenzione delle parti, non limitandosi al mero dato letterale se giustificato; tuttavia la Corte ha ritenuto che il tenore letterale del contratto non attestasse la servitù effettiva.

• art. 1363 c.c.

  Richiamato per la prevalenza di clausole più specifiche rispetto a formule di stile; la clausola generica "tutte le servitù e diritti inerenti" non è sufficiente a provare l'esistenza di una servitù senza atto costitutivo o descrizione puntuale.

• art. 1073 c.c.

  Norma sull'estinzione delle servitù per usucapione/interruzione ventennale; la questione è stata ritenuta estranea al thema decidendum del rinvio e non rilevante per la decisione sul vizio di dichiarazione dell'atto di vendita.

• art. 1074 c.c.

  Norma collegata alle modalità di estinzione delle servitù; come sopra, la Corte ha ritenuto la censura circa la possibile sopravvivenza della servitù per usucapione inammissibile nel presente giudizio.

• art. 115 c.p.c.

  Principio relativo alla libertà della prova e motivazione: la Corte ha ricordato che il giudice di merito non è tenuto a motivare su ogni singolo elemento probatorio e la valutazione delle prove è rimessa alla sua discrezionalità.

• art. 116 c.p.c.

  Relativa agli oneri probatori; la Corte ha ritenuto che non sussistessero i presupposti per ritenere violati gli artt. 115/116 nel caso di specie.

• art. 384 c.p.c.

  Richiamato nella censura dei ricorrenti; la Corte ha ritenuto non fondata l'accusa di errata applicazione perché il giudice di rinvio ha correttamente riesaminato i fatti non definitivamente fissati dalla pronuncia di legittimità.

• art. 360 c.p.c.

  Norma che indica i motivi di ricorso per cassazione (richiamata dall'impugnazione); la Corte ha esaminato le doglianze sotto i relativi numeri di cui all'art. 360 e le ha ritenute infondate o inammissibili.

• art. 13 d.P.R. n. 115/2002

  Norma sulle modalità del contributo unificato: la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per l'eventuale versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• L'art. 1489 c.c. può trovare applicazione, anche per il solo risarcimento del danno, quando il venditore dichiara una qualitas fundi (es. una servitù attiva) che in realtà non esiste; non sempre la fattispecie è ricondotta all'evizione (artt. 1480 e ss.).
• La sentenza di cassazione con rinvio enuncia principi di diritto ma non sostituisce il giudice di merito nell'accertamento dei fatti non già pacifici o definitivamente accertati: il giudice di rinvio deve svolgere gli accertamenti di fatto necessari.
• Nell'interpretazione degli atti pubblici si applicano gli artt. 1362 e 1363 c.c.: clausole generiche del tipo "tutte le servitù e diritti inerenti" non provano da sole l'esistenza di una servitù senza una descrizione puntuale o un titolo costitutivo.
• La valutazione del materiale probatorio (artt. 115-116 c.p.c.) rientra nella discrezionalità del giudice di merito e difficilmente è sindacabile in cassazione se non per violazioni procedurali gravi (prove non dedotte o disattese in modo formale).
• La distinzione tra evizione e vizio della cosa venduta è rilevante: la perdita totale/parziale del bene (evizione) è diversa dalla mancanza di una qualità del fondo dichiarata dal venditore (che può ricondursi all'art. 1489 c.c.).
• Per far valere che una descrizione del luogo comporti l'esistenza di una servitù occorrono elementi probatori robusti (atto costitutivo, opere permanenti visibili, uso pacifico e continuativo) e non la mera menzione di un sentiero o di frasi di stile nel contratto.