Sentenza del 08/06/2020 n. 390 - Comm. Trib. Reg. per il Piemonte

Esito

La controversia

La società ha impugnato l’avviso di accertamento IMU n. *../17 relativo agli anni d’imposta 2012-2015, con cui il Comune aveva richiesto 9.883 euro, oltre sanzioni e interessi, per un’area interessata dalla ristrutturazione e sopraelevazione di una palazzina acquistata nel maggio 2010. I lavori iniziarono nel giugno 2012 e terminarono nel dicembre 2016, con successivo accatastamento delle nuove unità. In via principale, la società sosteneva che durante i lavori non fosse dovuta l’IMU sull’area, trattandosi di un edificio preesistente e di un fabbricato non ancora ultimato; invocava inoltre l’esenzione per i fabbricati merce dal 2014. In subordine contestava la valutazione comunale, pari a 504.628 euro, indicando con perizia asseverata un valore di 235.027 euro. La CTP di Torino aveva respinto il ricorso, ritenendo applicabile la tassazione dell’area edificabile e non decisiva la perizia di parte. La società ha quindi appellato la decisione, mentre il Comune ha chiesto la conferma dell’accertamento.

La decisione

La Commissione tributaria regionale ha accolto l’appello solo in parte. Ha respinto la contestazione principale: ai fini IMU, l’art. 5, comma 6, del D.Lgs. 504/1992 si applica anche alla ristrutturazione con sopraelevazione, poiché la nuova superficie realizzata aumenta la capacità e il valore edificatorio; dalla data d’inizio dei lavori fino alla loro ultimazione la base imponibile è quindi il valore dell’area, anche quando l’intervento avviene su un edificio preesistente. Ha invece accolto la domanda subordinata sul valore: la perizia asseverata indicava 235.027 euro, non risultava contrastata dal Comune con specifiche argomentazioni e non appariva irrazionale, mentre la stima comunale si basava su valori generali riferiti a una deliberazione del 2011. La base imponibile è stata pertanto ridotta a 235.027 euro. Le spese di entrambi i giudizi sono state compensate.

Norme richiamate

• Art. 5, comma 6, D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  Correttamente, quindi l'amministrazione comunale ha ritenuto applicabile nella fattispecie l'articolo 5, comma 6, nella parte in cui prevede che, nell'ipotesi di utilizzazione edificatoria dell'area, la base imponibile dell'ICl-IMU sia costituita dal valore dell'area stessa, a decorrere dall'inizio dei lavori e fino alla data di ultimazione degli stessi.

  La disposizione comprende anche la ristrutturazione con sopraelevazione: durante i lavori l’imposizione si calcola sul valore dell’area, dall’inizio alla conclusione dell’intervento, senza assumere come base il fabbricato in corso d’opera.

• Art. 5, comma 5, D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  La norma è richiamata dal Comune per i criteri di determinazione del valore venale delle aree edificabili. La decisione, tuttavia, non ne sviluppa autonomamente l’interpretazione: nel caso concreto attribuisce rilievo alla perizia asseverata, non specificamente contestata, e ridetermina su quella base il valore imponibile.

• Art. 13, comma 3, D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito con modificazioni dalla L. 22 dicembre 2011, n. 214

  Richiamato nel giudizio quale disposizione che estende all’IMU il regime dell’art. 5, comma 6, del D.Lgs. 504/1992 per gli interventi di utilizzazione edificatoria e recupero edilizio.

• Art. 13, comma 9-bis, D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito con modificazioni dalla L. 22 dicembre 2011, n. 214, come modificato dal D.L. 31 agosto 2013, n. 102, convertito dalla L. 28 ottobre 2013, n. 124

  La società ha invocato l’esenzione IMU per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, dal 1° gennaio 2014 e finché permangano tale destinazione e la mancata locazione. La decisione non accoglie questa difesa: conferma che, durante la ristrutturazione con sopraelevazione, la base imponibile è costituita dall’area ai sensi dell’art. 5, comma 6.

Massime di principio

• La tassazione dell’area durante i lavori non è limitata ai casi in cui si costruisca per la prima volta su un terreno libero: può riguardare anche interventi di ristrutturazione con sopraelevazione che aggiungano superficie abitabile e capacità edificatoria.
• Per gli interventi ricompresi nell’art. 5, comma 6, del D.Lgs. 504/1992, la base imponibile è il valore dell’area dal momento d’inizio dei lavori fino alla loro ultimazione; la conclusione dell’intervento segna il passaggio al regime di tassazione del fabbricato secondo i criteri applicabili.
• La stima comunale non è insuperabile: una perizia di parte asseverata, circostanziata e non specificamente confutata può giustificare la rideterminazione del valore imponibile, soprattutto se la valutazione dell’ente è generale, riferita a una zona ampia e non adeguatamente aggiornata.
• La perizia non prevale automaticamente sulla stima dell’ente: il suo peso dipende dalla motivazione, dalla pertinenza ai periodi d’imposta e dalla presenza o meno di contestazioni tecniche specifiche.