Cassazione Civile, Ordinanza n. 18765/2026 del 09/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento catastale con cui l'Amministrazione ha rideterminato la rendita di un immobile sito in Roma, censito originariamente in categoria A/2, classe 4, e poi riclassato in categoria A/1, classe 3, ai sensi dell'art. 1, comma 335, della l. n. 311 del 2004. I contribuenti hanno impugnato l'atto dinanzi al giudice tributario; sia la CTP sia la CTR hanno rigettato il ricorso, ritenendo legittimo il procedimento di revisione parziale del classamento fondato sul significativo scostamento del rapporto tra valore medio di mercato e valore medio catastale della microzona e ritenendo sufficiente la motivazione dell'atto. In Cassazione i ricorrenti hanno proposto tre motivi: con il primo hanno denunciato la violazione dell'art. 1, comma 335, l. n. 311 del 2004 per insufficienza/mancanza di motivazione dell'avviso di riclassamento; con il secondo hanno dedotto la violazione dell'art. 1, comma 339, l. n. 311 del 2004 per asserito errore logico-matematico nel calcolo delle microzone da riclassare; con il terzo hanno denunciato la violazione dell'art. 1, comma 335, l. n. 311 del 2004 e dell'art. 8 del r.d.l. n. 652 del 1939, lamentando la mancata dimostrazione dei requisiti propri della categoria attribuita.

La decisione

La Corte ha ritenuto tempestivo il ricorso per cassazione; ha poi accolto il primo motivo, affermando che, nel procedimento di revisione parziale del classamento ex art. 1, comma 335, l. n. 311 del 2004, l'atto deve indicare in modo specifico non solo il presupposto generale dello scostamento tra valore medio di mercato e valore medio catastale della microzona, ma anche le ragioni concrete che giustificano il diverso classamento della singola unità immobiliare. Nel caso concreto la motivazione dell'avviso è stata giudicata carente. L'accoglimento del primo motivo ha determinato l'assorbimento degli altri. La Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, ha deciso nel merito accogliendo l'originario ricorso dei contribuenti contro l'avviso di accertamento. Le spese dell'intero giudizio sono state compensate per le oscillazioni giurisprudenziali registrate in materia.

Norme richiamate

• art. 327, primo comma, c.p.c.

  Richiamato per affermare la tempestività del ricorso per cassazione notificato entro sei mesi dal deposito della sentenza non notificata.

• art. 38, comma 3, d.lgs. n. 546 del 1992

  Richiamato quale norma che rinvia al termine semestrale per la proposizione del ricorso per cassazione nel processo tributario.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Usato come parametro formale dei motivi di ricorso per violazione e falsa applicazione di legge.

• art. 1, comma 335, l. n. 311 del 2004

  «La revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato ... e il corrispondente valore medio catastale ... si discosta significativamente ... è richiesta dai comuni ...»

  La revisione parziale del classamento è legittima solo se ricorrono i presupposti normativi del significativo scostamento tra valori medi della microzona; l'atto deve poi essere motivato con riguardo alle ragioni concrete che incidono sul classamento della singola unità immobiliare.

• art. 1, comma 339, l. n. 311 del 2004

  Richiamato dai ricorrenti nel secondo motivo; la Corte non sviluppa una specifica interpretazione autonoma, limitandosi a dichiararne l'assorbimento.

• art. 8, comma 7, d.P.R. n. 138 del 1998

  Richiamato per affermare che, nella determinazione della classe e della rendita catastale, rilevano anche le caratteristiche edilizie del fabbricato oltre al fattore posizionale.

• art. 8 del r.d.l. n. 652 del 1939

  Richiamato nel terzo motivo; la Corte non vi fonda una autonoma ratio decisoria, perché il motivo è assorbito.

• art. 3, comma 58, l. n. 662 del 1996

  Citato per distinguere la diversa ipotesi di revisione del classamento su iniziativa comunale per classamento non aggiornato o non congruo rispetto a fabbricati similari.

• art. 1, comma 336, l. n. 311 del 2004

  Citato per distinguere la diversa ipotesi di revisione relativa a immobili non dichiarati o con variazioni edilizie non denunciate.

Massime di principio

• Le diverse ipotesi di revisione del classamento catastale previste dalla legge hanno presupposti, condizioni e procedure autonome e non sono tra loro fungibili: l'Amministrazione non può fondare in giudizio la legittimità dell'atto su ragioni diverse da quelle indicate nell'avviso.
• Nel procedimento di revisione parziale del classamento ex art. 1, comma 335, l. n. 311 del 2004, la motivazione dell'atto deve spiegare sia il presupposto generale relativo alla microzona sia gli elementi concreti che incidono sul classamento della specifica unità immobiliare.
• La mera appartenenza dell'immobile a una microzona interessata da un significativo scostamento dei valori non basta, da sola, a sorreggere il nuovo classamento del singolo bene se non sono specificate le caratteristiche del fabbricato e le ragioni del mutamento di categoria e rendita.
• Quando il primo motivo di ricorso è accolto perché la motivazione dell'atto è carente, gli ulteriori motivi che investono profili strettamente dipendenti dal medesimo atto possono rimanere assorbiti.
• Se non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Corte di cassazione può cassare la sentenza impugnata e decidere la causa nel merito, accogliendo o rigettando l'originario ricorso introduttivo.

Come è indicizzato