Cassazione Civile, Sentenza n. 16162/2020 del 28/07/2020

Esito

La controversia

Impugnazione di avviso di rettifica e liquidazione concernente la compravendita di un terreno agricolo in Monte Argentario: l'Ufficio aveva elevato il valore dichiarato da € 8.000,00 a € 23.500,00 sulla base di una stima comparativa OMI redatta dall'Agenzia del Territorio, con maggiori imposte di registro e catastali. Il ricorrente deduceva (i) che, essendo terreno agricolo non edificabile, dovesse applicarsi il criterio della "valutazione automatica" (preclusiva di rettifica) ai sensi dell'art. 52 d.P.R. 131/1986 e legge n. 266/2005 art. 1, comma 497; (ii) carenza di motivazione e inesattezza del valore accertato; (iii) decadenza dei termini per la notifica dell'avviso ex art. 76 d.P.R. 131/1986.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato che il criterio della "valutazione automatica" (cd. prezzo-valore) introdotto dall'art. 1, comma 497, legge n. 266/2005 si applica solo alle cessioni di immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze) tra persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, e solo se l'acquirente ne richiede espressamente l'applicazione in atto; pertanto non è invocabile per la compravendita di un terreno agricolo non pertinenza di abitazione. Ha inoltre ritenuto legittima la stima dell'Ufficio basata su quotazioni OMI dettagliate, osservando che le quotazioni OMI sono indiziarie ma l'accertamento era supportato da una valutazione sintetico-comparativa puntuale e che il ricorrente non aveva prodotto una consulenza tecnica idonea a confutare la comparabilità dei beni usati come termini di paragone. Sul punto della decadenza non sono stati rilevati profili tali da ritenere illegittimo l'atto. Il ricorrente è stato condannato alle spese e al pagamento di contributo unificato supplementare come da normativa.

Norme richiamate

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 - art. 52, comma 4

  "Non sono sottoposti a rettifica il valore o il corrispettivo degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, dichiarato in misura non inferiore, per i terreni, a settantacinque volte il reddito dominicale risultante in catasto e, per i fabbricati, a cento volte il reddito risultante in catasto, aggiornati con i coefficienti stabiliti per le imposte sul reddito... La disposizione del presente comma non si applica per i terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria."

  Il comma tutela determinati valori dichiarati limitando l'attivita' di rettifica, ma la sua applicazione è circoscritta alle fattispecie previste dalla disciplina aggiuntiva (c.d. prezzo-valore) e non riguarda automaticamente tutti i trasferimenti di terreni, specie se non rientranti nei casi previsti dalla legge finanziaria

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 - art. 52, comma 5-bis

  "Le disposizioni dei commi 4 e 5 non si applicano relativamente alle cessioni di immobili e relative pertinenze diverse da quelle disciplinate dall'articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, e successive modificazioni."

  Limita l'ambito operativo della preclusione alla rettifica (commi 4 e 5) escludendo la sua applicabilità alle cessioni diverse rispetto a quelle espressamente previste dalla legge n. 266/2005 art. 1, comma 497

• Legge 23 dicembre 2005, n. 266 - art. 1, comma 497

  "...per le sole cessioni fra persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attivita' commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all'atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ... è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5..."

  La disciplina del 'prezzo-valore' si applica esclusivamente alle cessioni di immobili ad uso abitativo (e loro pertinenze) tra privati non imprenditori, e richiede espressa richiesta in atto: pertanto i terreni agricoli non edificabili non rientrano nel beneficio salvo che siano pertinenza di un immobile abitativo

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 - art. 76

  Disciplina la decadenza per l'accertamento in materia di imposte di registro; la Corte ha ritenuto che, nel caso concreto, non sussistessero elementi per dichiarare la notifica tardiva tale da comportare decadenza dell'ufficio

• Giurisprudenza - Corte di Cassazione, Sez. 5, Sentenza n. 21813/2018

  Le quotazioni OMI non costituiscono prova automatica del valore venale in comune commercio e l'accertamento richiede presunzioni gravi, precise e concordanti; tuttavia un'elaborazione OMI dettagliata e motivata può legittimare l'accertamento se il contribuente non fornisce un'adeguata prova contraria

Massime di principio

• La disciplina del 'prezzo-valore' (valutazione automatica) si applica solo alle cessioni di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze tra persone fisiche non imprenditori, ed occorre espressa richiesta dell'acquirente in atto: i terreni agricoli non edificabili non rientrano in tale favore, salvo che costituiscano pertinenze di abitazioni.
• Le quotazioni OMI sono indici di valore di carattere generale: l'Amministrazione deve però corroborare l'accertamento con una stima sintetico-comparativa motivata e dettagliata (descrizione dei luoghi, criteri di comparazione, beni similari), non potendosi limitare al mero scostamento numerico.
• Il contribuente che contesta una valutazione fondata su OMI deve proporre elementi di prova specifici (es. consulenza tecnica di parte) per dimostrare la non assimilabilità o la presenza di elementi che deprezzano l'immobile; l'assenza di una puntuale produzione probatoria indebolisce il ricorso.
• Le eccezioni procedurali (es. decadenza per notifica tardiva) vanno valutate in concreto rispetto alle date di pagamento e di notificazione/consegna dell'atto; la semplice contestazione formale non basta se l'Ufficio dimostra tempestività.
• In sede di impugnazione è importante confrontarsi con la ratio decidendi della pronuncia di merito: ricorsi in cassazione che chiedono mera rivalutazione del merito senza affrontare la motivazione giuridica sottostante sono spesso inammissibili o destinati al rigetto.
• Burden probatorio: l'Amministrazione deve fondare l'accertamento su presunzioni gravi, precise e concordanti; il contribuente deve invece indicare e documentare elementi concreti per contrastare la stima adottata.