Cassazione Civile, Sentenza n. 35003/2021 del 17/11/2021

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnano la sentenza della CTR Lazio che, accogliendo l'appello dell'Agenzia, aveva riformato la sentenza della CTP di Roma che aveva annullato un avviso di rettifica e liquidazione relativo alla rettifica dei valori dichiarati in quattro vendite di porzioni di terreni (compravenduti il 29/12/2006 alla Edil Giardinetti Srl). La CTR aveva confermato la maggiorazione dei valori basandosi su stime/indici OMI e su dati forniti dall'Agenzia del territorio, ritenendo che fosse stata considerata natura, consistenza, ubicazione, destinazione urbanistica e vincoli. I contribuenti contestavano che la CTR non aveva valutato né motivato correttamente rispetto alla perizia di parte e agli allegati del contratto notarile che indicavano limitazioni all'edificabilità (aree non edificabili, obblighi di cessione al Comune, sondaggi archeologici, opere di urbanizzazione primaria) e chiedevano che tali elementi venissero considerati nell'accertamento del valore venale in comune commercio.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei Roncaccia, ritenendo fondati i motivi congiunti: i giudici d'appello si erano basati in modo insufficiente sulle quotazioni OMI, le quali costituiscono indicazioni di massima e non prova tipica del valore venale; la CTR non ha adeguatamente motivato né valutato la perizia di parte e gli allegati contrattuali che potevano dimostrare vincoli e limitazioni influenti sul valore. La sentenza impugnata è stata cassata e la causa rinviata alla Commissione Tributaria Regionale del Lazio in diversa composizione affinché, adeguandosi ai principi esposti dalla Corte, proceda alle verifiche necessarie e decida nel merito, comprese le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• D.P.R. n.131/1986

  Gli articoli denunciati (51 e 52) sono stati richiamati dai ricorrenti come norme rilevanti per la valutazione e registrazione degli atti; dal testo non emerge una specifica applicazione puntuale, ma la Corte ha valutato l'irregolarità della motivazione della CTR più che un'interpretazione formale di tali articoli.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti in relazione all'interpretazione del contratto: la Corte ha richiamato il principio che gli allegati contrattuali, se parte integrante dell'atto, devono essere considerati per interpretare la volontà contrattuale e valutare l'oggetto e il valore della compravendita.

• art. 115, comma 2, c.p.c.

  La Corte ha ricordato che le quotazioni OMI, come nozioni di fatto di comune esperienza, possono essere utilizzate dal giudice per indicazioni di valore generale, ma non costituiscono prova tipica né sono sufficienti a fondare da sole un accertamento del valore venale in comune commercio.

• art. 360, comma 1, n.3 e n.5 c.p.c. (ricorso per cassazione)

  I motivi di ricorso sono stati formulati invocando la violazione di legge (n.3) e l'omessa o contraddittoria motivazione su punto decisivo (n.5). La Corte ha ritenuto fondate tali censure, cassando la decisione con rinvio.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI fornite dall'Agenzia delle Entrate costituiscono uno strumento indicativo utile come riferimento di massima ma non possono costituire l'unica base probatoria per rettificare il valore dichiarato in un atto; l'accertamento fiscale del valore venale richiede presunzioni gravi, precise e concordanti.
• Il giudice d'appello deve motivare espressamente il motivo per cui non ritiene determinanti le perizie di parte o gli allegati contrattuali: non è sufficiente un richiamo generico ai dati OMI o alle stime dell'Agenzia del territorio.
• Gli allegati a un atto pubblico che sono parte integrante del contratto (perizie, piani, ecc.) devono essere considerati ai fini dell'interpretazione contrattuale e della determinazione del valore dell'immobile; la presenza di vincoli urbanistici, obblighi di cessione, sondaggi archeologici o opere di urbanizzazione primaria può ridurre il valore venale.
• Se la motivazione della decisione di merito è insufficiente o non confronta adeguatamente le prove rilevanti (perizie, documenti contrattuali), la Cassazione può cassare e rinviare per un nuovo esame.
• Per l'Amministrazione finanziaria il principio operativo è che l'onere di dimostrare un valore superiore a quello dichiarato richiede elementi di prova concreti e specifici e non può limitarsi a comparazioni generiche basate su indici comunemente consultabili.