Cassazione Civile, Sentenza n. 11400/2026 del 27/04/2026

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnavano numerose delibere assembleari di approvazione dei bilanci consuntivi (dal 2000/2001 in poi, con particolare riferimento al 2006/2007) per violazione di legge e del regolamento condominiale; lamentavano errori nel calcolo e riparto delle spese relative a riscaldamento, acqua calda sanitaria e acqua fredda, chiedendo annullamento/nullità delle delibere e risarcimento per mala gestio imputabile all'amministratore (Dossi). La controversia verteva in larga parte sulla correttezza dei criteri e dei calcoli adottati per ripartire costi in presenza di due impianti (vecchio e nuovo) e sulla attendibilità delle misurazioni/contatori prodotti dagli attori rispetto alla CTU.

La decisione

Il Tribunale di Trento aveva parzialmente accolto le domande: annullando solo alcune delibere in relazione all'approvazione di specifici consuntivi (es. 2006/07 e alcune annualità successive) e condannando, in via di manleva, l'amministratore e/o il condominio al rimborso di somme contenute per alcuni condomini; aveva però rigettato molte altre domande e quelle riconvenzionali. La Corte d'Appello di Trento ha rigettato l'appello principale dei ricorrenti: ha ritenuto che non vi fosse stata una modifica delle tabelle millesimali (ma solo un diverso metodo matematico di riparto), ha ritenuto attendibile la CTU che ha escluso l'utilizzabilità delle misurazioni prodotte dagli attori per ricostruire i consumi passati e ha quantificato rimborsi limitati (in parte già riconosciuti in primo grado) per specifiche annualità; ha dichiarato inammissibili o infondati gli altri profili. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso per cassazione: ha dichiarato inammissibili alcuni motivi per novità o per mancata indicazione di deduzioni in primo grado, ha ritenuto corretta la valutazione di merito della CTU e della Corte d'appello circa l'inutilizzabilità dei dati prodotti dagli attori e la conseguente limitazione dei rimborsi, ha ribadito i criteri interpretativi (nullità vs annullabilità delle delibere, natura contrattuale delle tabelle millesimali solo se espressa deroga alla regola legale) e ha condannato i ricorrenti alle spese di giudizio; ha altresì confermato l'obbligo di versamento del contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1123 c.c.

  La Corte ricorda che il criterio legale di ripartizione delle spese può essere derogato solo da una "diversa convenzione" espressamente voluta dai condomini; le tabelle millesimali hanno natura contrattuale solo se risulta espressa la volontà di derogare al regime legale, altrimenti sono meramente ricognitive e modificabili anche a maggioranza.

• art. 1137 c.c.

  L'impugnazione delle delibere assembleari segue la regola dell'annullabilità come regola generale; la nullità è eccezionale e limitata ai casi di impossibilità dell'oggetto o difetto assoluto di elementi essenziali.

• art. 1135 c.c.

  Limiti alle attribuzioni assembleari: la decisione della Corte distingue tra materie che esulano dalle attribuzioni assembleari (modifica dei criteri generali di riparto, che può essere nulla) e le decisioni di riparto concreto, che sono annullabili se viziate.

• legge 9 gennaio 1991, n. 10

  Applicata alla sostituzione dell'impianto: quando l'assemblea delibera la sostituzione e alcuni condomini restano collegati al vecchio impianto "pro bono pacis", non sussiste in automatico titolo al rimborso da parte di coloro che si sono conformati alla delibera; la ripartizione dei costi tiene conto della coesistenza dei due impianti e delle perdite termiche complessive.

• legge n. 220/2012 (art. 15) e giurisprudenza di sintesi

  Richiamata per ribadire che la nullità delle delibere è residuale e che la regola è l'annullabilità; la giurisprudenza di legittimità richiede rigore per qualificare una delibera come nulla.

• art. 116 c.p.c.

  La valutazione tecnicistica della CTU rientra nel prudente apprezzamento del giudice; la censura in Cassazione sulla CTU è inammissibile se si limita a chiedere una rivalutazione del merito tecnico senza dimostrare violazione delle regole probatorie.

• art. 360 c.p.c.

  Norma che disciplina i motivi di ricorso per cassazione; la Corte ha ritenuto molti motivi inammissibili perché non rispettavano i limiti di allegazione e di deduzione richiesti dalla giurisprudenza.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamata in relazione al dovere di motivazione: la sentenza di merito è stata ritenuta sufficientemente motivata e non contraddittoria nelle sue argomentazioni sui fatti tecnici e giuridici principali.

• art. 348-ter c.p.c. (doppia conforme)

  Applicata per escludere la rilevanza di censure di fatto quando la decisione di appello è conforme a quella di primo grado ("doppia conforme"): il ricorrente non ha dimostrato differenze di ragionamento tra i due gradi.

• D.P.R. n. 115/2002, art. 13

  Richiamato in relazione all'obbligo, dichiarato dalla Corte, del possibile versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore contributo unificato in relazione al ricorso.

Massime di principio

• Per ottenere la qualificazione contrattuale (derogatoria) delle tabelle millesimali è necessario provare espressamente che le parti abbiano voluto derogare al criterio legale; in mancanza la tabella è meramente ricognitiva e può essere modificata anche a maggioranza.
• La distinzione tra nullità e annullabilità è centrale: la maggior parte delle delibere di riparto erronee sono annullabili (termine di decadenza per impugnazione) e non nulle; la nullità è residuale e richiede elementi eccezionali.
• Quando si contesta la ripartizione dei consumi in presenza di misuratori guasti o mancanti, la prova documentale sui consumi storici è decisiva: senza dati oggettivi la CTU può ritenere inutilizzabili le misurazioni prodotte dalle parti e limitare i rimborsi solo ove vi siano elementi oggettivi convincenti.
• La consulenza tecnica d'ufficio (CTU) ha grande peso nel giudizio ed il giudice di merito ha ampia discrezionalità nel valutarne risultati; il ricorso in Cassazione non è il luogo per rimettere in discussione puri rilievi tecnici senza nuovi elementi di diritto.
• In caso di coesistenza di impianti (vecchio/nuovo) deliberata dall'assemblea, i costi delle perdite e di conservazione possono essere ripartiti tenendo conto del beneficio complessivo all'edificio; non sempre chi rimane sul vecchio impianto ha diritto al rimborso dagli altri.
• Per contestare la gestione dell'amministratore e ottenere risarcimenti è necessario provare il danno, il comportamento colposo e il nesso causale; l'eventuale polizza assicurativa dell'amministratore può non coprire le pretese degli aventi causa.
• In sede di impugnazione è essenziale formulare e documentare le censure già nei precedenti gradi di giudizio: deduzioni nuove in Cassazione sono spesso dichiarate inammissibili per novità o per mancata indicazione degli atti in cui furono sollevate.