Cassazione Civile, Sentenza n. 11403/2026 del 27/04/2026

Esito

La controversia

Controversia relativa a un manufatto in muratura e legno realizzato sul terrazzo/lastrico solare dell'ultimo piano (opera eseguita nel 2009) che gli attori (Sparaciari, Enzo Sparaciari e Tecla D'Aguanno) hanno chiesto di demolire per violazione del regolamento condominiale che vieta la sopraelevazione e la chiusura di balconi/terrazzini. I resistenti (Bagalino, D'Addona e D'Addona) hanno eccepito che si tratterebbe di restauro o modifica non soggetta a divieto, hanno contestato la qualificazione di "nuova costruzione", hanno invocato prescrizione/usucapione per il mantenimento dell'opera (sostenendo una preesistenza già dal 1989) e hanno richiamato il provvedimento comunale di sanatoria. In sede di merito è stata disposta CTU che ha descritto l'opera come volume chiuso, con aumento di altezza rispetto al preesistente di circa 24 cm e destinazione catastale autonoma.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei proprietari del manufatto. Ha ritenuto legittima la decisione della Corte d'appello che ha qualificato l'opera come sopraelevazione vietata dall'art. 10 del regolamento di condominio (clausola contrattuale che deroga all'art. 1127 c.c.), nonostante l'aumento di altezza relativamente contenuto (24 cm). Ha escluso l'usucapione e/o la prescrizione invocata dai ricorrenti perché non è stata fornita prova convincente del possesso ininterrotto ventennale: in particolare la struttura originaria in alluminio e vetro era stata rimossa nel 1998 interrompendo l'eventuale possesso utile e la costruzione del 2009 è stata considerata opera nuova che avrebbe fatto decorrere un nuovo termine per l'usucapione. La Corte ha inoltre confermato che la clausola regolamentare contrattuale che vieta la sopraelevazione può configurare una servitù negativa "altius non tollendi" e che l'interpretazione data dal giudice del merito non è censurabile in cassazione se coerente e motivata. Non è stata riconosciuta la responsabilità per abuso del diritto. I ricorrenti sono condannati in solido al rimborso delle spese di cassazione liquidate in complessivi € 6.400,00 e al possibile versamento del contributo unificato previsto.

Norme richiamate

• Regolamento di condominio (art. 10, Regolamento via Leopoldo Serra 5 di Roma)

  Clausola contrattuale che vieta la sopraelevazione e la chiusura di balconi/terrazzini; ritenuta valida e idonea a costituire una servitù negativa "altius non tollendi" che limita il diritto di sopraelevare dell'ultimo piano

• Codice Civile, art. 1127 c.c.

  Norma dispositiva che attribuisce il diritto di sopraelevazione all'ultimo piano/lastrico solare, suscettibile però di essere limitata da clausole di regolamento contrattuale; la Corte ha ritenuto applicabile la limitazione pattuita

• d.P.R. n. 380/2001 (art. 10)

  Richiamato dai ricorrenti nella prospettiva urbanistica/edilizia di "nuova costruzione"; la Corte ha però distinto il regime amministrativo urbanistico dall'interpretazione del divieto contrattuale e non ha accolto la censura sulla diversa nozione

• Codice Civile, art. 1073 c.c.

  Richiamato nella descrizione degli effetti della prescrizione ventennale sulla servitù negativa: il mancato esercizio del jus prohibendi per oltre venti anni può estinguere la servitù per prescrizione

• Codice Civile, artt. 1158, 2697, 2729 e 2946 c.c.

  Rilevanti in tema di onere della prova, valutazione probatoria e termini di decadenza/prescrizione; la Corte ha ritenuto che la documentazione e le riproduzioni aerofotografiche prodotte dai ricorrenti non fossero idonee a provare il possesso ventennale continuativo

• Codice di procedura civile, art. 360 e art. 348-ter c.p.c.

  Norme sulle censure ammissibili in cassazione: la Corte ha escluso censure di fatto inammissibili e ha precisato i limiti del sindacato di legittimità rispetto all'interpretazione del regolamento contrattuale e alla valutazione probatoria del merito

• D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 (art. 13, comma 1-quater e 1-bis)

  Norme procedurali relative al contributo unificato e alla possibilità di ulteriore versamento; la Corte ha rilevato la sussistenza dei presupposti per l'eventuale pagamento da parte dei ricorrenti

Massime di principio

• Un regolamento condominiale di natura contrattuale può validamente limitare o escludere il diritto di sopraelevazione previsto dall'art. 1127 c.c.; tale limitazione può essere qualificata come servitù negativa "altius non tollendi"
• La nozione di sopraelevazione ai fini del diritto condominiale non si esaurisce in un aumento volumetrico significativo: anche opere che determinano una nuova chiusura di volumi e un aumento di altezza, per quanto contenuto (es. 24 cm), possono essere considerate sopraelevazione se modificano l'altezza originaria e la destinazione del volume
• Per l'acquisto per usucapione di una costruzione in violazione di una servitù contrattuale è necessario il possesso ininterrotto per il termine ventennale; modifiche strutturali rilevanti o la rimozione dell'opera interrompono la continuità e fanno decorrere un nuovo dies a quo
• La valutazione delle prove di possesso usucapione (es. documenti, foto aeree, sanatorie amministrative) è rimessa al giudice del merito e difficilmente sindacabile in cassazione se adeguatamente motivata
• L'azione giudiziale volta a far rispettare un divieto contrattuale di sopraelevazione non costituisce di per sé abuso del diritto, se non è esercitata esclusivamente con intento emulativo e ha una utilità per chi la promuove
• In sede di cassazione le censure sull'interpretazione di atti di autonomia privata sono ammissibili solo se coinvolgono violazioni delle regole legali di ermeneutica contrattuale o l'omesso esame di fatti decisivi; il semplice dissenso sulla migliore interpretazione non è sufficiente
• Chi intende fondare l'usucapione o la prescrizione su prove documentali deve curare la qualità e la continuità probatoria: rilevanze come rimozioni temporanee o interventi condominiali possono interrompere la continuità necessaria