Sentenza del 01/12/2017 n. 1676 - Comm. Trib. Reg. per la Liguria

Esito

La controversia

La società ha impugnato l'avviso con cui l'Agenzia aveva aumentato il valore dell'immobile da 110.000 euro, dichiarati nel rogito, a 180.000 euro. Ha contestato l'erronea valutazione del bene, la mancata considerazione della sua infelice ubicazione e dello stato di degrado, la crisi del mercato immobiliare nel 2011, l'utilizzo di immobili non comparabili o risalenti a periodi non pertinenti e l'errata quantificazione della superficie. In appello ha inoltre evidenziato che l'Ufficio non aveva allegato gli atti di compravendita utilizzati come comparazione, né aveva effettuato un sopralluogo per verificare concretamente natura, consistenza, ubicazione e condizioni dell'immobile.

La decisione

La Commissione Tributaria Provinciale aveva inizialmente respinto il ricorso, ma il giudice d'appello ha accolto l'impugnazione e annullato la sentenza di primo grado. È stato ritenuto che, ai sensi dell'art. 52, comma 2-bis, del TUR, l'Ufficio debba allegare gli atti di compravendita utilizzati per la comparazione, salvo riprodurne il contenuto essenziale, così da consentire al contribuente di verificarne integralmente gli elementi formali e sostanziali e l'effettiva analogia con il bene accertato. È stato inoltre rilevato che l'Ufficio non aveva considerato lo stato di degrado dell'immobile e non aveva effettuato il necessario sopralluogo. L'avviso di rettifica è stato quindi annullato e l'Ufficio è stato condannato al pagamento di 1.000 euro di spese di lite, oltre oneri accessori e contributo unificato.

Norme richiamate

• Art. 51, comma 3, D.P.R. 131/1986 (TUR)

  Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'Ufficio del registro, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore [...] avendo riguardo ai trasferimenti [...] che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni.

  La rettifica del valore deve fondarsi su elementi concretamente comparabili, tenendo conto della natura, consistenza, ubicazione e delle condizioni oggettive dell'immobile, nonché di trasferimenti temporalmente pertinenti.

• Art. 52, comma 2-bis, D.P.R. 131/1986 (TUR)

  La motivazione dell'atto deve indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che lo hanno determinato. Se la motivazione fa riferimento ad un altro atto non conosciuto né ricevuto dal contribuente, questo deve essere allegato all'atto che lo richiama salvo che quest'ultimo non ne riproduca il contenuto essenziale. L'accertamento è nullo se non sono osservate le disposizioni di cui al presente comma.

  Quando l'Ufficio usa atti di compravendita come termini di comparazione, deve allegarli all'avviso, oppure riprodurne il contenuto essenziale in modo sufficiente a permettere al contribuente di controllare la correttezza del confronto. La semplice indicazione astratta del criterio di stima non è sufficiente.

• Cassazione civile, sentenza n. 12308/2016

  Accertare in concreto le condizioni oggettive dell'immobile oggetto di verifica.

  La validità della rettifica richiede una valutazione concreta delle condizioni dell'immobile; il sopralluogo può risultare necessario per accertarne stato, consistenza e caratteristiche effettive.

• Cassazione civile, sentenza n. 21569/2016

  Nel confronto con altri immobili, l'Ufficio deve considerare caratteristiche e condizioni analoghe, oltre alla natura, consistenza e ubicazione del bene oggetto di rettifica.

• Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 16/E/2016

  La circolare raccomanda il sopralluogo e l'esame diretto delle condizioni dell'immobile per rendere più attendibile la determinazione del valore.

Massime di principio

• In una rettifica del valore immobiliare ai fini dell'imposta di registro, l'Amministrazione non può limitarsi a indicare un valore o un criterio astratto: deve spiegare concretamente perché gli immobili comparati siano analoghi.
• Gli atti di compravendita utilizzati come comparabili devono essere allegati all'avviso di accertamento, oppure il loro contenuto essenziale deve essere integralmente riportato, per consentire al contribuente una verifica effettiva.
• La comparabilità deve riguardare non solo la zona e la superficie, ma anche natura, consistenza, ubicazione, stato di conservazione, degrado e ogni altra caratteristica intrinseca ed estrinseca rilevante.
• Quando le condizioni materiali dell'immobile sono controverse o incidono significativamente sul valore, l'assenza di un sopralluogo può compromettere la validità della rettifica.
• Il contribuente può contestare la stima producendo elementi concreti, come fotografie, perizie, documentazione sul degrado, caratteristiche della zona, andamento del mercato e prezzi di offerta o vendita effettivamente praticati.
• La violazione degli obblighi di motivazione e allegazione previsti dall'art. 52, comma 2-bis, TUR può comportare la nullità dell'accertamento.