Cassazione Civile, Sentenza n. 06618/2026 del 19/03/2026

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnano la decisione del Tribunale di Pesaro che aveva riformato la sentenza del Giudice di pace: in primo grado era stata dichiarata la nullità della delibera assembleare del 7 agosto 2014 nella parte in cui ripartiva anche tra i distaccati le spese dell'impianto di riscaldamento centralizzato. Il Condominio aveva chiesto la validità della delibera e l'illegittimità del distacco sostenendo che il distacco provoca notevoli squilibri termici e aggravio di spesa per gli altri condomini e che il regolamento condominiale vietava il distacco o comunque implicava l'obbligo di contribuzione. In cassazione i ricorrenti hanno dedotto: (i) ultrapetizione perché il Tribunale avrebbe deciso su profili non richiesti; (ii) nullità della sentenza d'appello per ultrapetizione; (iii) violazione di art. 1123 c.c. sostenendo che la giurisprudenza favorevole al Condominio era anteriore alla riforma del 2012 e non vincolante; (iv) violazione di art. 1118 c.c., sostenendo che i distaccati devono essere onerati solo delle spese di conservazione e non anche delle spese di gestione. Il Condominio ha proposto ricorso incidentale lamentando omesso esame di fatto decisivo (la c.t.u. che avrebbe accertato un aggravio di spesa a carico degli altri condomini).

La decisione

La Corte ha rigettato sia il ricorso principale sia quello incidentale. Ha ritenuto infondati i motivi di ultrapetizione: il Tribunale non ha deciso al di fuori del petitum, avendo agito nell'ambito delle domande e valorizzando il regolamento richiamato dal Condominio. Quanto al merito, la Corte ha richiamato e seguito l'orientamento recente della giurisprudenza che, pur affermando la nullità delle clausole regolamentari che vietino in radice il distacco, ammette che il regolamento contrattuale (convenzione) possa prevedere che le spese di gestione dell'impianto centralizzato siano a carico anche delle unità che non usufruiscono del servizio: la deroga al criterio legale di ripartizione ex art. 1123 c.c. è possibile per accordo. Ha altresì richiamato l'art. 1118 c.c. (modificato dalla legge n. 220/2012): il condòmino può distaccarsi se il distacco non determina notevoli squilibri o aggravi di spesa per gli altri, e su di lui grava la prova dell'insussistenza di tali pregiudizi, salvo diversa valutazione assembleare. Il ricorso incidentale sull'omesso esame è stato dichiarato inammissibile per la regola della "doppia conforme" tra primo e secondo grado (decisioni fondate sugli stessi elementi di fatto). Spese compensate tra le parti; disposizione sul possibile ulteriore versamento di contributo unificato previsto dal DPR n.115/2002.

Norme richiamate

• art. 1118 c.c.

  Consente il distacco dall'impianto condominiale se non comporta notevoli squilibri o aggravi di spesa per gli altri; grava sul condomino che intende distaccarsi l'onere della prova dell'assenza di tali pregiudizi, salvo che l'assemblea abbia autorizzato il distacco sulla base di autonoma valutazione

• art. 1123 c.c.

  Il criterio legale di ripartizione delle spese può essere derogato da una convenzione/ clausola regolamentare di natura contrattuale: è quindi possibile che, per accordo, le spese di gestione dell'impianto siano poste anche a carico delle unità non usufruenti

• legge n. 220/2012

  Ha modificato la disciplina del condominio (tra cui art. 1118); la Corte tiene conto della riforma nel valutare i limiti al divieto regolamentare di distacco

• art. 112 c.p.c. e art. 342 c.p.c.

  Richiamati nella doglianza su ultrapetizione: la Corte spiega il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e conferma che il giudice non può attribuire un bene non richiesto, ma può ricostruire autonomamente i fatti purché si resti nell'ambito del petitum

• art. 365 c.p.c.

  Riferito alla procura speciale per il ricorso in cassazione: la procura congiunta al ricorso, collocata in calce e anteriore alla notifica, è stata ritenuta idonea a soddisfare il requisito della specialità

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  Censura per omesso esame di fatto decisivo: la Corte ha ritenuto la censura inammissibile per la presenza della 'doppia conforme' tra primo e secondo grado

• art. 348 ter, commi 4 e 5 c.p.c.

  Richiamato per il principio della doppia conforme: quando giudicati di merito sono fondati sui medesimi elementi logico-argomentativi la censura di omesso esame è inammissibile

• art. 13 d.P.R. n. 115/2002

  Disposizione procedurale relativa all'eventuale ulteriore versamento del contributo unificato da parte dei ricorrenti/ricorrente incidentale, la Corte dichiara sussistenti i presupposti processuali per l'applicazione

• legge n. 10/1991 art. 26, comma 5 e d.lgs. n. 102/2014 art. 9, comma 5 (modificato d.lgs. n. 141/2016)

  Richiamate come fonti sovraordinate che perseguono l'uso razionale delle risorse energetiche; tali norme rendono illegittime clausole che vietino in radice il distacco quando ciò sia coerente con finalità pubblicistiche, ma non impediscono le convenzioni tra condomini che regolino la ripartizione delle spese

Massime di principio

• Una clausola di regolamento che vieti in radice il distacco dall'impianto centralizzato è nulla perché contrasta con la disciplina inderogabile (art. 1118 e norme sovraordinate sul risparmio energetico).
• Il condomino può distaccarsi se prova che il distacco non provoca "notevoli squilibri" di funzionamento né "aggravi di spesa" per gli altri; in mancanza di questa prova l'assemblea può rifiutare il distacco.
• È ammissibile, mediante clausola contrattuale (regolamento di natura contrattuale o delibera conforme), derogare al criterio legale di ripartizione ex art. 1123 c.c. e prevedere che anche le unità non usufruenti del servizio contribuiscano alle spese di gestione dell'impianto, purché la clausola non si traduca in un divieto assoluto di distacco.
• Se l'assemblea autorizza il distacco valutando preventivamente l'assenza di pregiudizi per il condominio, il distacco può essere consentito con effetti diversi rispetto alla mera prova fornita dal condomino.
• Proceduralmente, la questione di ultrapetizione va valutata con attenzione: il giudice non può decidere su domande non formulate, ma può ricostruire i fatti entro il perimetro del petitum; inoltre la censura di omesso esame è spesso inammissibile quando esiste la 'doppia conforme' tra primo e secondo grado.
• In casi analoghi è importante allegare e provare attraverso idonea documentazione tecnica (es. consulenza tecnica) l'assenza di squilibri o aggravi di spesa per ottenere il distacco senza obblighi ulteriori, oppure per contestare la misura della contribuzione imposta dall'assemblea.