L.R. Marche 17/2015

Riordino e semplificazione della normativa regionale in materia di edilizia

La legge disciplina l’attività edilizia nella Regione Marche, in attuazione della normativa statale, con l’obiettivo di semplificare i procedimenti, uniformare i regolamenti edilizi comunali e migliorare la qualità delle opere. La disciplina opera solo nel territorio regionale e, per quanto non previsto, rinvia alla normativa statale vigente.

Finalità e impostazione generale

Il provvedimento mira a:

• semplificare e accelerare i procedimenti edilizi, anche tramite informatizzazione;
• promuovere la qualità delle opere e degli interventi;
• rendere omogenei i contenuti essenziali dei regolamenti edilizi comunali;
• garantire comportamenti uniformi degli enti locali e un controllo efficace delle trasformazioni del territorio.

La Regione detta le regole di cornice, mentre i Comuni esercitano le funzioni amministrative edilizie nel proprio territorio, nel rispetto della legge regionale e dei provvedimenti attuativi.

Funzioni della Regione e dei Comuni

La Regione disciplina in particolare:

• edilizia libera;
• permesso di costruire;
• SCIA;
• CILA.

La Giunta regionale approva regolamenti su tipologie di opere e classi di intervento, indici e parametri edilizi e urbanistici, standard minimi di controllo e criteri per l’attuazione della legge. La stessa Giunta determina anche modulistica unificata e documentazione necessaria per i titoli abilitativi.

I regolamenti regionali devono distinguere tra:

• disposizioni vincolanti per i Comuni;
• criteri e indirizzi generali ai quali i Comuni si adeguano con eventuali adattamenti.

I Comuni devono dotarsi di regolamenti edilizi propri, nel rispetto della legge regionale e degli atti attuativi.

Attività edilizia libera

La legge individua una serie di interventi che, nei limiti indicati, rientrano nell’edilizia libera e possono essere eseguiti senza titolo abilitativo, purché nel rispetto degli strumenti urbanistici comunali e della normativa di settore.

Tra questi figurano, in sintesi, movimenti di terra limitati, pavimentazioni esterne, rampe e pedane per barriere architettoniche con dislivelli contenuti, arredi e pertinenze senza volumetria, camini e fumaioli entro specifiche misure, cartelli di sicurezza, opere interne non strutturali, tinteggiature esterne fuori dalle zone A e fuori dalle aree tutelate paesaggisticamente, nonché una serie di opere nell’ambito degli stabilimenti industriali e interventi necessari a lavorazioni in locali chiusi.

Va però rilevato che la Corte costituzionale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale di alcune parti di questa disciplina, in particolare di varie lettere del comma 1 dell’articolo sull’edilizia libera.

CILA

La CILA deve indicare il direttore dei lavori ed è soggetta a un termine massimo di efficacia di tre anni dall’inoltro o dalla comunicazione dell’acquisizione degli atti di assenso necessari.

La disciplina prevede che:

• l’ultimazione dei lavori debba essere comunicata al SUE;
• la parte non ultimata richieda una nuova CILA;
• entro 30 giorni il SUE svolga verifiche documentali e, se necessario, sopralluoghi;
• in presenza di un numero elevato di pratiche, il controllo possa essere effettuato a campione, almeno sul 20% delle CILA presentate, con sorteggio quindicinale;
• in caso di non conformità il SUE ordini la sospensione dei lavori e inviti alla regolarizzazione, concedendo un termine che non può superare 90 giorni;
• se la documentazione integrativa non viene presentata, si applica la disciplina statale richiamata;
• in caso di inammissibilità il SUE vieti la prosecuzione dell’attività e ordini la rimozione degli effetti dannosi;
• resti possibile presentare una nuova CILA corretta.

SCIA

La SCIA va presentata al SUE dal proprietario o da altro soggetto legittimato e deve contenere elaborati progettuali e una serie di elementi obbligatori: direttore dei lavori, impresa esecutrice, PEC per le comunicazioni, dichiarazioni sostitutive, relazione asseverata del progettista, eventuali dichiarazioni di conformità e i pareri o le certificazioni richieste dalla normativa.

La SCIA e la relativa relazione devono essere compilate esclusivamente sui modelli unificati regionali. Se la SCIA è presentata contestualmente alla richiesta di acquisizione degli atti di assenso, i lavori possono iniziare solo dopo la comunicazione del rilascio degli atti o dell’esito positivo della conferenza di servizi.

La SCIA:

• produce effetti dalla presentazione, salvo i casi di assenso preventivo contestuale;
• ha termini di efficacia per inizio e fine lavori pari a quelli del permesso di costruire;
• decade se i lavori non iniziano nel termine di efficacia;
• decade per le opere non ultimate se i lavori, pur iniziati, non si concludono nel termine;
• richiede, in caso di decadenza per mancata ultimazione, una relazione dettagliata dello stato delle opere e documentazione fotografica;
• consente la presentazione di una nuova SCIA per completare o riprendere l’intervento, con valutazione della conformità alla normativa vigente al momento della nuova efficacia.

Entro cinque giorni lavorativi il SUE verifica la completezza documentale e comunica l’inefficacia o il regolare deposito. Nei 30 giorni successivi il SUE svolge controlli documentali e, se necessario, sopralluoghi, almeno su un campione non inferiore al 20% delle SCIA in caso di carenza di risorse. Tra i controlli rientrano anche la correttezza del contributo di costruzione e il suo versamento.

Se emergono non conformità, il SUE ordina la sospensione e invita alla regolarizzazione entro un termine massimo di 90 giorni. In caso di inammissibilità o mancata regolarizzazione, vieta la prosecuzione dell’attività e dispone la rimozione degli effetti dannosi, informando anche la polizia municipale.

Varianti essenziali

La legge qualifica come variazioni essenziali, richiedenti un nuovo permesso di costruire, una nuova SCIA o una nuova CILA, tra l’altro:

• il mutamento di destinazione d’uso con variazione degli standard urbanistici;
• superamenti rilevanti delle soglie di cubatura o di superficie di solaio;
• modifiche superiori al 10% di parametri urbanistico-edilizi o della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza, nei casi previsti;
• mutamento delle caratteristiche dell’intervento assentito;
• violazioni della normativa antisismica che determinino rischio individuabile con calcolo statico;
• aumento del numero dei piani.

Non sono considerate variazioni essenziali, in linea generale, le modifiche che incidono sui volumi tecnici o sulla distribuzione interna delle unità abitative, né il mancato completamento o le minori dimensioni dell’opera, se non determinano difformità rispetto al titolo o alla disciplina urbanistica.

Autorizzazione temporanea

Il Comune può autorizzare, in via temporanea, interventi difformi dagli strumenti urbanistici quando siano necessari per esigenze documentate, improrogabili e transitorie non altrimenti realizzabili.

La misura riguarda solo:

• opere pubbliche o di pubblico interesse;
• attività produttive, ma solo se l’immobile interessato è oggetto di lavori che ne impediscono o limitano l’uso.

La durata è:

• per opere pubbliche o di pubblico interesse, quella necessaria alla realizzazione o al recupero;
• per attività produttive, fino a 6 mesi, prorogabili una sola volta fino a un massimo complessivo di 36 mesi.

L’autorizzazione non sostituisce altri titoli richiesti, richiede una polizza fideiussoria per la rimozione dell’intervento e può essere revocata per pubblico interesse senza indennizzo. Alla scadenza o revoca, se il privato non provvede, il Comune demolisce l’opera e ripristina lo stato dei luoghi a spese dei responsabili, escutendo la garanzia.

Va segnalato che l’articolo è stato dichiarato costituzionalmente illegittimo.

Tolleranze costruttive ed esecutive

La disciplina sulle tolleranze prevede che non costituiscano parziale difformità, entro il limite del 2% per singola unità immobiliare, le discordanze di altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta, anche per interventi precedenti, se non era già stato adottato un provvedimento sanzionatorio.

Sono inoltre considerate tolleranze costruttive alcune difformità storiche già consolidate, in particolare quando:

• siano state certificate come conformi ai fini edilizi e dell’agibilità dopo sopralluogo o ispezione;
• siano state espressamente accertate dal Comune in un procedimento edilizio senza contestazione come abuso o senza rilevanza ai fini dell’agibilità.

Le tolleranze devono essere dichiarate dal tecnico abilitato nella documentazione relativa alle nuove istanze, comunicazioni o segnalazioni edilizie e rappresentate negli elaborati progettuali.

Opere dello Stato o di interesse statale

Per le opere pubbliche di interesse statale l’autorizzazione avviene previo accertamento di conformità urbanistico-edilizia effettuato dalla Regione, sentiti i Comuni interessati.

Nell’ambito degli accordi e delle intese previsti dalla normativa statale, non hanno valore vincolante:

• il Piano paesaggistico ambientale regionale;
• il Piano territoriale di coordinamento;
• gli altri atti di pianificazione settoriale sovraordinati;
• gli strumenti urbanistici intercomunali e comunali.

Efficienza energetica e serre solari

La legge favorisce il miglioramento del rendimento energetico richiamando la disciplina statale in materia. Per gli interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti è consentita la riduzione degli spessori di murature e solai di copertura fino ai limiti consentiti, anche con aumento delle superfici calpestabili, se risultano rispettati i requisiti di miglioramento energetico previsti dalla legge statale richiamata.

Le serre solari, definite dai regolamenti attuativi, non sono computate nel calcolo di volumi, superfici e rapporti di copertura, né ai fini del contributo di costruzione e degli standard urbanistici. Le misure non si applicano agli edifici in zona agricola nei casi specificamente esclusi dalla legge.

Miglioramento sismico

Per la prevenzione sismica sugli edifici esistenti è consentito inserire elementi strutturali finalizzati a ridurre la vulnerabilità dell’intero edificio, anche se ciò comporta un aumento dell’altezza fino a 50 cm o una riduzione della stessa entità delle distanze dai confini, tra pareti finestrate e pareti antistanti e dal nastro stradale, nel rispetto delle distanze minime del codice civile.

Tali interventi non si computano ai fini di volumetria, superficie, altezza e distanza e possono essere assentiti anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi comunali, salvo vincoli specifici. La disposizione è stata però dichiarata costituzionalmente illegittima.

Recupero dei sottotetti

Dal 20 aprile 2015 la legge consente il recupero abitativo e l’agibilità dei sottotetti esistenti al 30 giugno 2014, legittimamente realizzati o condonati, senza modifica della sagoma dell’edificio.

Per il recupero devono essere rispettati requisiti di altezza media e minima, oltre al rapporto illuminotecnico minimo. Nei Comuni che lo consentano, nelle zone A e B possono applicarsi parametri più favorevoli, con limiti ridotti di altezza media e minima, purché:

• siano previste idonee opere di isolamento termico;
• siano garantite prestazioni analoghe a quelle richieste dalle norme igienico-sanitarie;
• non si formino unità immobiliari autonome.

Gli interventi sono consentiti anche sugli immobili turistico-ricettivi ubicati in zona A. Sono realizzabili con permesso di costruire nei casi previsti o con SCIA negli altri casi, e comportano il contributo di costruzione se dovuto. I sottotetti recuperati non possono essere successivamente frazionati, salvo accorpamento ad altre unità immobiliari esistenti al 30 giugno 2014.

Sono inoltre richiesti il rispetto degli standard urbanistici; se il Comune accerta l’impossibilità di reperire le aree necessarie, è ammessa la monetizzazione. Il Comune può anche subordinare l’intervento al reperimento di parcheggi privati o al pagamento di una somma equivalente.

Qualità delle opere edilizie

La legge individua requisiti di qualità delle opere edilizie, relativi a:

• igiene, fruibilità, sicurezza e adeguatezza al contesto;
• inserimento formale e architettonico nel paesaggio e nel tessuto urbano;
• caratteristiche costruttive orientate a risparmio di risorse, ecosostenibilità e riduzione dei rischi;
• innovazione tecnologica e comfort ambientale.

I regolamenti edilizi e gli strumenti urbanistici comunali devono contenere disposizioni progettuali e normative coerenti con tali requisiti. Il controllo sull’attuazione è affidato al SUE e può essere svolto anche a campione con sorteggio durante il procedimento e la realizzazione dell’intervento.

Altezze dei locali

La legge fissa specifici parametri di altezza dei locali residenziali e di altri ambienti:

• altezza media dei locali residenziali non inferiore a 2,70 m;
• altezza minima pavimento-soffitto non inferiore a 2,20 m, salvo quanto previsto per il recupero dei sottotetti;
• altezza media riducibile a 2,40 m per bagni, antibagni, spogliatoi e spazi di disimpegno e circolazione;
• per i soppalchi, altezza minima sotto e sopra di 2,20 m e superficie non superiore a un terzo del locale soppalcato.

Per il recupero del patrimonio edilizio esistente possono essere autorizzate altezze diverse, anche mantenendo quelle già esistenti, se non vi è incremento del numero dei piani.

Nelle zone A, per locali produttivi, commerciali e artigianali presenti da almeno settant’anni, è consentito mantenere le altezze interne esistenti in deroga ai limiti ordinari, purché le soluzioni progettuali siano compatibili con i livelli di sicurezza e igiene del lavoro.

Certificato di destinazione urbanistica, agibilità e inagibilità

Il certificato di destinazione urbanistica deve riportare le prescrizioni urbanistiche dell’area e i vincoli esistenti negli strumenti vigenti, adottati o comunque agli atti del Comune. Si applica la disciplina statale richiamata.

In materia di agibilità si applica la normativa statale. La segnalazione certificata di agibilità parziale deve individuare con precisione le parti interessate e rappresentarle negli elaborati tecnici. È ammessa anche la segnalazione di conformità edilizia e di agibilità per immobili senza lavori, purché privi di agibilità ma dotati dei requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e attestazione energetica; la sicurezza strutturale è attestata da collaudo statico o certificato di idoneità statica.

La conformità edilizia e l’agibilità non impediscono la dichiarazione di inagibilità dell’edificio o di parte di esso per ragioni sanitarie o strutturali.

Disposizioni transitorie, controlli e sanzioni

La Giunta regionale doveva adottare i regolamenti e gli atti attuativi entro 6 mesi dall’entrata in vigore della legge. I regolamenti edilizi comunali e gli strumenti urbanistici dovevano adeguarsi entro 2 anni, salvo termini diversi previsti dagli atti attuativi.

Fino all’adeguamento, prevalgono le disposizioni regionali e gli atti attuativi sulle norme comunali incompatibili. Il previgente regolamento edilizio tipo continua ad applicarsi, in quanto compatibile, fino all’adeguamento dei Comuni allo schema di regolamento edilizio tipo dell’intesa del 20 ottobre 2016, con alcune eccezioni.

Se il SUE non è costituito, le relative funzioni sono esercitate dal Comune competente; per le attività produttive, dal SUAP.

Le violazioni della legge e dei regolamenti attuativi non altrimenti sanzionate sono punite con sanzione amministrativa da 25 a 500 euro.

Obsolescenza e disposizioni non più operative

L’atto, pur contenendo ancora disciplina formalmente vigente in alcune parti, presenta oggi diverse criticità di attualità: alcuni articoli sono stati abrogati o dichiarati incostituzionali, varie norme sono state sostituite o modificate, e una parte rilevante della disciplina si riferisce a istituti procedimentali e a termini ormai decorso o a regimi transitori superati. Per questo, nel suo complesso, la legge è solo parzialmente attuale e in larga misura superata da successive modifiche e dalla normativa statale di settore.