Cassazione Civile, Ordinanza n. 03240/2026 del 13/02/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla domanda proposta dal promissario acquirente per ottenere l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di compravendita immobiliare ex art. 2932 c.c., a seguito del rifiuto del promittente venditore di stipulare il definitivo. Il Tribunale aveva respinto la domanda ritenendo che esistesse un precedente giudicato sulla medesima pretesa. In appello, invece, è stato escluso il giudicato, ma la domanda è stata comunque rigettata perché l’atto introduttivo e la documentazione richiamata non consentivano di identificare con certezza l’immobile promesso in vendita: mancavano o erano incerti i dati urbanistici e catastali, non risultavano chiarite l’epoca e il titolo del frazionamento del preteso originario villino e le vicende catastali del bene. Con il ricorso per cassazione il promissario acquirente ha dedotto: 1) omesso esame di fatti controversi e decisivi ex art. 360, n. 5, c.p.c., sostenendo che la Corte d’appello avrebbe trascurato documenti e circostanze idonei a dimostrare che l’oggetto del preliminare era una specifica unità immobiliare già ricavata da un più ampio fabbricato; 2) violazione e falsa applicazione dell’art. 2932 c.c., dell’art. 116 c.p.c. e dell’art. 19, comma 14, d.l. 78/2010, assumendo che il giudice di merito avesse erroneamente preteso, come condizione per l’accoglimento della domanda, l’indicazione delle pregresse vicende traslative e dei titoli di frazionamento dell’immobile.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto che il primo motivo, pur formalmente prospettato come omesso esame di fatti decisivi, mirasse in realtà a una rivalutazione del materiale probatorio e non indicasse con chiarezza un fatto storico decisivo trascurato dal giudice di merito; inoltre non veniva dimostrato perché i documenti asseritamente ignorati avrebbero certamente condotto a una decisione diversa. Il secondo motivo è stato parimenti dichiarato inammissibile perché riproponeva, sotto la veste di violazione di legge, una critica al giudizio di fatto svolto dalla Corte territoriale; la Corte ha ribadito che, nel giudizio ex art. 2932 c.c., le indicazioni catastali previste dall’art. 29, comma 1-bis, l. 52/1985 devono sussistere come condizioni dell’azione. È stata inoltre disattesa, perché tardiva, la nuova censura di motivazione apparente formulata solo nella fase successiva della discussione. La Corte ha condannato il ricorrente al pagamento di € 3.000 in favore della cassa delle ammende ex art. 96, comma 4, c.p.c., e ha dato atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  l’esecuzione in forma specifica del preliminare di vendita immobiliare presuppone che il bene sia identificabile e che siano rispettate le condizioni richieste dalla normativa speciale sulle indicazioni catastali

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  il vizio è configurabile solo per l’omesso esame di un fatto storico decisivo e non per la mera omissione di singoli elementi istruttori o per la richiesta di una nuova valutazione del merito

• art. 116 c.p.c.

  non consente di trasformare in vizio di legittimità una critica alla valutazione delle prove compiuta dal giudice di merito

• art. 19, comma 14, d.l. 78/2010

  richiamato dal ricorrente in relazione ai requisiti catastali dell’immobile oggetto di trasferimento

• art. 380-bis c.p.c.

  richiamato per il procedimento accelerato e per la disciplina della definizione del ricorso manifestamente inammissibile o infondato

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  la proposta del consigliere delegato non determina incompatibilità del componente del collegio

• art. 51, comma 1, n. 4, c.p.c.

  esclusa l’incompatibilità del consigliere che ha formulato la proposta accelerata

• art. 52 c.p.c.

  richiamato per escludere cause di astensione/incompatibilità del consigliere delegato

• art. 96, comma 4, c.p.c.

  consente la condanna della parte soccombente al pagamento di una somma in favore della cassa delle ammende con funzione deterrente e sanzionatoria

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  impone il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato nei casi previsti

Massime di principio

• Nel giudizio di legittimità il vizio di omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c. richiede l’indicazione di un fatto storico decisivo specificamente trascurato; non è sufficiente lamentare che il giudice non abbia valorizzato tutti i documenti o tutti gli elementi probatori.
• La critica alla valutazione delle prove effettuata dal giudice di merito non può essere veicolata come violazione dell’art. 116 c.p.c. o come vizio di motivazione, quando in realtà si chiede una nuova ricognizione dei fatti.
• Nel giudizio volto all’esecuzione in forma specifica del preliminare immobiliare ex art. 2932 c.c., le indicazioni catastali richieste dalla normativa speciale devono essere presenti come presupposto dell’azione e l’immobile deve essere identificabile con certezza.
• La deduzione tardiva di un nuovo vizio della sentenza, non incluso nei motivi originari di ricorso, è inammissibile.
• Nel procedimento di decisione accelerata, la proposizione di ricorsi inammissibili o manifestamente infondati può comportare una condanna pecuniaria sanzionatoria e deterrente a favore della cassa delle ammende.

Come è indicizzato