Cassazione Civile, Sentenza n. 8638/2022 del 16/03/2022

Esito

La controversia

Disputa su un sequestro conservativo e sull'accertamento di un credito derivante da un contratto preliminare di vendita immobiliare. Il contratto prevedeva una caparra confirmatoria (€254.000 in tre rate) e una condizione di efficacia legata all'ottenimento di un finanziamento. In caso di mancato ottenimento del finanziamento il contratto si sarebbe risolto e la promittente venditrice avrebbe restituito solo parte della caparra (€114.000), trattenendo €140.000 a titolo di penale. La promissaria acquirente (Trade Service) aveva versato solo €101.300 e non ottenne il finanziamento. Parisi (creditore della promittente venditrice) chiese l'accertamento che Trade Service dovesse versare la differenza di €38.700 (parte della penale) in base alla clausola contrattuale. Il Tribunale e la Corte d'Appello hanno accolto la domanda; Trade Service ha impugnato in Cassazione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di Trade Service. Ha ritenuto legittima e interpretabile, in base alla volontà contrattuale delle parti, la pattuizione atipica che prevedeva il pagamento di una somma determinata a favore della promittente venditrice in caso di perdita di efficacia del preliminare per mancato avveramento della condizione. Detto patto, pur distinto dagli istituti codicistici della caparra confirmatoria e della clausola penale, rientra nella libera autonomia negoziale (art.1322 c.c.) e può produrre il diritto al pagamento anche se la caparra non è stata integralmente versata. Pertanto è confermato l'accertamento del credito (importo residuo di €38.700) e il rigetto del ricorso; Trade Service è condannata alle spese.

Norme richiamate

• artt. 548 e 549 c.p.c.

  Usati come base della procedura per l'accertamento dell'obbligo del terzo pignorato nel procedimento di sequestro conservativo; la Corte ha ritenuto legittima la domanda di accertamento basata su tali articoli.

• art. 1367 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in ordine all'interpretazione del contratto; la Corte ha però svolto autonoma interpretazione della clausola in base alla volontà effettiva delle parti.

• art. 1322 c.c.

  Riferimento centrale: la Corte ha richiamato la libertà negoziale delle parti nel fissare patti atipici purché non contrari ai limiti dell'ordinamento, giustificando la validità della pattuizione atipica (penale per mancato avveramento della condizione).

• art. 1382 c.c.

  Riferimento alla clausola penale: la Corte ha ritenuto che la pattuizione in esame non coincidesse pienamente con la clausola penale tipica, ma potesse costituire una pattuizione atipica e lecita.

• art. 1385 c.c.

  Citato dalla ricorrente in relazione agli effetti della caparra confirmatoria; la Corte ha stabilito che la pattuizione atipica non è assoggettata automaticamente al regime di cui all'art.1385, comma 2, e quindi può produrre effetti diversi da quelli della caparra tradizionale.

• art. 1386 c.c.

  Richiamato a titolo di principio: le parti possono pattuirsi il pagamento di una somma anche quale corrispettivo del recesso o di altri eventi, quindi è ammissibile convenire somme dovute a prescindere dall'inadempimento.

• art. 1353 c.c.

  Rilevato in relazione alla formazione e qualificazione del contratto; la Corte ha valutato la realtà della volontà delle parti più che la mera denominazione giuridica della clausola.

• art. 1360 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in relazione alla prova del contratto; la decisione si è concentrata sull'interpretazione e sulla ricostruzione fattuale della volontà negoziale.

• art. 1418 c.c.

  Citato nella censura sulla validità del patto; la Corte ha escluso la nullità, ritenendo la pattuizione compatibile con i limiti dell'ordinamento.

• art. 1458 c.c.

  Riferito in una delle censure generali sulla risoluzione per inadempimento; la Corte ha distinto la risoluzione per mancato avveramento della condizione e la fattispecie qui regolata dalle parti.

• D.P.R. 30 maggio 2002 n. 115, art. 13

  Norma procedurale richiamata in ordine agli adempimenti contributivi (contributo unificato) e alla comunicazione relativa al versamento richiesto in caso di rigetto dell'impugnazione.

Massime di principio

• La denominazione formale di una clausola (es. "caparra" o "penale") non è decisiva: conta la sostanza e la volontà effettiva delle parti così come emerge dall'interpretazione del contratto.
• È ammissibile pattuire clausole atipiche che prevedono il pagamento di una somma determinata in caso di mancato avveramento di una condizione volontaria, purché non contrastino con limiti inderogabili dell'ordinamento (art.1322 c.c.).
• Una pattuizione che fissi una somma dovuta in caso di perdita di efficacia del contratto può operare anche se la caparra non è stata integralmente versata, se ciò risulta dalla volontà negoziale ricostruita.
• Il creditore che invoca una somma concordata per l'ipotesi di mancato avveramento della condizione non necessita di una ulteriore manifestazione di volontà oltre alla perdita di efficacia e alla domanda di accertamento (procedura ex artt.548-549 c.p.c. per i sequestri conservativi).
• Per evitare contestazioni è opportuno disciplinare chiaramente nei preliminari: la natura delle somme versate, il regime di eventuali trattenute o penali, le conseguenze della mancata erogazione del finanziamento e le scadenze di versamento.
• In giudizio il giudice valorizzerà la concreta intenzione delle parti e le clausole nel loro complesso; pertanto la stesura contrattuale deve essere coerente e non solo nominale.