L.R. Liguria 49/2009

Misure urgenti per il rilancio dell’attività edilizia e la riqualificazione del patrimonio urbanistico-edilizio

La legge della Regione Liguria introduce una disciplina straordinaria per favorire il recupero, l’adeguamento e la ricostruzione del patrimonio edilizio esistente. Gli interventi operano in deroga ai piani urbanistici comunali, ma sono soggetti a limiti, esclusioni, titoli abilitativi e, in alcuni casi, a convenzioni con il Comune.

Finalità e ambito generale

La disciplina è finalizzata a contrastare la crisi economica mediante il riavvio dell’attività edilizia, promuovendo:

• l’adeguamento funzionale, architettonico e ambientale degli edifici tramite ampliamenti;
• la riqualificazione urbanistica, paesistica e ambientale del patrimonio edilizio esistente;
• il rinnovo di edifici situati in aree a rischio idraulico o idrogeologico o in condizioni di incompatibilità urbanistica;
• l’impiego di tecnologie per sicurezza antisismica, efficienza energetica e sostenibilità ambientale.

Le disposizioni si applicano nel territorio regionale ligure e prevalgono, nei limiti della legge, sulla disciplina urbanistica comunale vigente o in salvaguardia fino all’inserimento delle specifiche regole nei piani urbanistici comunali.

Definizioni rilevanti

Ai fini dell’applicazione della legge assumono rilievo alcune nozioni tecniche, tra cui:

• edificio rurale di valore testimoniale: fabbricato rurale realizzato entro il XIX secolo, con rapporto funzionale con fondi agricoli e riconoscibilità dell’assetto originario;
• edificio diruto: edificio parzialmente distrutto ma ricostruibile sulla base della documentazione dell’originario inviluppo volumetrico e tipologico;
• edifici suscettibili di riqualificazione urbanistica, architettonica e/o ambientale: fabbricati con rischio idraulico o idrogeologico, criticità statiche, interferenza con opere pubbliche, incompatibilità funzionale/tipologica o degrado rispetto al contesto, oppure collocati in aree dove i piani comunali già consentono demolizione e ricostruzione con incremento volumetrico;
• centro storico: nuclei in zona A ex d.m. 1444/1968, ulteriori ambiti qualificati come centro storico dagli strumenti urbanistici e i nuclei NI-CE e NI-MA del PTCP;
• volumetria esistente: ingombro geometrico dell’edificio ultimato al 30 giugno 2009, calcolato secondo il criterio dell’altezza media ponderale dei fronti fuori terra;
• sito: porzione di terreno circostante l’edificio, in proprietà del proponente, entro 50 metri dal sedime originario;
• pertinenza: manufatto al servizio esclusivo del fabbricato, con sedime distinto e non autonomamente utilizzabile.

Ampliamento di edifici esistenti

Gli edifici residenziali con volumetria esistente non superiore a 1.500 metri cubi, nonché le relative pertinenze fino a 200 metri cubi, possono essere ampliati o destinati a nuovi usi nei limiti fissati dalla legge. È richiesto il rispetto della normativa antisismica, dei requisiti igienico-sanitari e di rendimento energetico.

Gli incrementi base sono graduati per classi dimensionali:

• 60 metri cubi per edifici e pertinenze fino a 200 metri cubi;
• 20% per la parte eccedente i 200 metri cubi fino a 500;
• 10% per la parte eccedente i 500 metri cubi fino a 1.000;
• 6% per la parte eccedente i 1.000 metri cubi fino a 1.500, entro il limite massimo di 200 metri cubi.

L’ampliamento può avvenire anche mediante mutamento di destinazione di locali accessori interni all’ingombro dell’edificio e delle pertinenze. Gli ampliamenti orizzontali o in sopraelevazione devono rispettare la distanza di 10 metri dalle pareti finestrate degli edifici frontistanti, oltre alle eventuali prescrizioni tipologiche e formali degli strumenti urbanistici.

Per gli ampliamenti di edifici non pertinenziali è richiesto anche il miglioramento dell’efficienza energetica dell’intero edificio, attestato dal progettista.

Premialità per gli ampliamenti

La legge prevede incrementi aggiuntivi rispetto alla quota base in presenza di specifiche condizioni:

• ulteriore 15% se l’intero edificio, compresa la parte ampliata, è adeguato alla normativa antisismica e ai requisiti energetici delle nuove costruzioni;
• ulteriore 5% per ampliamenti di edifici rurali di valore testimoniale residenziali, anche parzialmente diruti, se realizzati nel rispetto della tipologia, dei materiali tradizionali liguri e delle tecniche costruttive originarie, con attestazione del progettista;
• ulteriore 5% per coperture di edifici residenziali con materiali tipici liguri, se compatibili con il contesto circostante;
• ulteriore 5% se vengono realizzati almeno due interventi tra tetto fotovoltaico, recupero acque piovane, ripristino di suolo agricolo/incolto abbandonato con restauro delle murature di sostegno, ricostruzione del soprassuolo vegetale in aree boscate o percorse dal fuoco, ripristino di antichi sentieri o mulattiere;
• ulteriore 3% per edifici residenziali oltre i 500 metri s.l.m. in comuni non costieri;
• ulteriori 15 metri cubi una tantum per un servizio igienico attrezzato per persone con difficoltà motorie o disabilità.

Mutamento di destinazione d’uso di fabbricati non residenziali

Sono ammessi mutamenti di destinazione d’uso di fabbricati esistenti non residenziali di volumetria non superiore a 200 metri cubi, purché collocati in lotti serviti da viabilità carrabile esistente, anche interpoderale, e ferma restando l’applicazione delle esclusioni previste dalla legge.

Tali interventi sono soggetti a permesso di costruire subordinato alla stipula di un atto convenzionale con contenuti analoghi a quelli richiesti per le altre ipotesi convenzionate.

Demolizione e ricostruzione di edifici residenziali

Gli edifici prevalentemente residenziali, o assimilabili, esistenti al 30 giugno 2009, con volumetria non superiore a 2.500 metri cubi, che necessitino di riqualificazione urbanistica, architettonica e/o ambientale, possono essere demoliti e ricostruiti con incremento fino al 35% del volume esistente. È possibile anche il recupero mediante accorpamento di più edifici, anche in aree diverse del territorio comunale, tramite unico titolo edilizio e progettazione unitaria.

La disciplina è stata estesa anche agli edifici esistenti al 30 giugno 2009 con volumetria superiore a 2.500 metri cubi, purché il volume ricostruito non superi 2.500 metri cubi e l’incremento sia applicato entro tale quota.

La ricostruzione può avvenire:

• nel sito originario;
• in altra area idonea alla riqualificazione urbanistica, architettonica e/o ambientale, con sistemazione delle aree liberate dalla demolizione.

Gli interventi sono assentibili in deroga ai piani urbanistici, con rispetto della distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate e pareti frontistanti, salvo distanze inferiori previste dal PUC, e con obbligo di parcheggi pertinenziali pari a 1 mq ogni 10 mc di incremento, se interrati. Devono inoltre rispettare il PTCP, i piani di bacino, la normativa antisismica e quella sul rendimento energetico.

Per le delocalizzazioni in variante urbanistica, il Comune può assentire l’intervento previa approvazione regionale delle sole varianti non attinenti all’incremento volumetrico.

Demolizione e ricostruzione di edifici non residenziali

La legge consente anche la demolizione e ricostruzione di edifici a destinazione diversa da quella residenziale, fino a 10.000 metri cubi di consistenza, con incremento fino al 35%, al fine di ottenere riqualificazione urbanistica, paesistica e ambientale.

Anche in questo caso è possibile l’accorpamento di più edifici, pure collocati in aree diverse del territorio comunale, mediante un unico titolo abilitativo e progettazione unitaria.

Per i fabbricati oltre i 10.000 metri cubi esistenti al 30 giugno 2009, è ammessa la ricostruzione entro il limite di 10.000 metri cubi incrementabili fino al 35% di tale quota.

Se gli interventi comportano delocalizzazione:

• sono ammessi solo in aree dotate di opere di urbanizzazione primaria;
• il soggetto attuatore deve impegnarsi con atto convenzionale alla realizzazione delle ulteriori opere di urbanizzazione primaria e secondaria necessarie e delle sistemazioni connesse al superamento delle criticità che giustificano la delocalizzazione;
• se la nuova destinazione è residenziale, l’area deve consentire tale uso secondo gli strumenti urbanistici, e nelle zone agricole E valgono anche i limiti di densità edilizia del d.m. 1444/1968.

Le delocalizzazioni in variante urbanistica richiedono, anche qui, l’approvazione regionale delle varianti non riguardanti l’incremento volumetrico.

Dopo l’approvazione degli interventi è vietato il mutamento di destinazione d’uso per venti anni; il vincolo deve essere trascritto nei registri immobiliari, pena l’inefficacia del titolo edilizio.

Esclusioni e limiti territoriali

Gli interventi previsti dalla legge non si applicano, tra l’altro, a:

• edifici abusivi o realizzati in difformità dal titolo edilizio, salvo difformità non incidenti su volumi o superfici;
• edifici in aree di inedificabilità assoluta o oltre le soglie dimensionali previste da normative di bacino o di salvaguardia;
• immobili in aree demaniali marittime concesse per finalità turistico-ricreative;
• immobili nei centri storici, salvo diversa individuazione comunale con deliberazione del Consiglio comunale;
• beni culturali tutelati o immobili qualificati come edifici di pregio dagli strumenti urbanistici;
• per i Comuni costieri, gli edifici in ambiti di conservazione (CE) e, nelle aree non insediate in regime di mantenimento (MA), quelli entro 300 metri dalla battigia.

Per gli edifici nei territori dei parchi si applica la disciplina dei relativi piani; gli enti parco possono individuare aree di applicabilità della legge con variante al piano del parco, nel rispetto di nulla osta, autorizzazione paesaggistica e normativa sulle aree protette.

I Comuni possono inoltre, entro 45 giorni dall’entrata in vigore della legge, escludere parti del territorio dall’applicazione dell’articolo 3 per ragioni urbanistiche, edilizie, paesaggistico-ambientali o culturali.

Titoli abilitativi e convenzioni

Gli ampliamenti previsti per gli articoli 3 e 4 richiedono permesso di costruire e non sono cumulabili con gli ampliamenti già consentiti dagli strumenti urbanistici comunali.

Le demolizioni e ricostruzioni, nonché alcuni ampliamenti specifici relativi agli edifici rurali di valore testimoniale parzialmente diruti, sono assentiti con permesso di costruire subordinato a convenzione con il Comune, che deve regolare:

• opere di urbanizzazione necessarie;
• standard urbanistici;
• modalità di attuazione;
• tempi;
• garanzie.

Restano comunque fermi gli ulteriori atti di assenso richiesti dalla normativa paesaggistica, ambientale, igienico-sanitaria, di stabilità e sicurezza.

Limiti di applicazione, una sola volta e monitoraggio

Gli interventi di ampliamento, mutamento di destinazione d’uso e demolizione/ricostruzione previsti dalla legge possono essere assentiti una sola volta.

Per i beni paesaggistici tutelati dal Codice dei beni culturali e del paesaggio, gli interventi di demolizione e ricostruzione sono ammessi solo nei casi e nei limiti stabiliti dal piano paesaggistico, dalla disciplina d’uso o da apposito accordo tra Regione e Ministero della cultura.

Gli interventi di ricostruzione devono essere realizzati all’interno del territorio comunale in cui avviene la demolizione.

I Comuni devono trasmettere alla Regione Liguria, entro gennaio di ogni anno, un rapporto sullo stato di applicazione della legge nell’anno precedente.

Valutazione complessiva sull’attualità della disciplina

La legge contiene ancora una disciplina di riuso edilizio e volumetrie premiali formalmente vigente, ma molto stratificata da successive modifiche e oggi prevalentemente applicabile come quadro speciale di settore in Liguria. Non è legata a un singolo esercizio finanziario concluso e continua a regolare interventi edilizi in casi ancora concretamente rilevanti, con limiti temporali solo per specifici vincoli di destinazione e per la base temporale degli edifici considerati (30 giugno 2009).