Cassazione Civile, Ordinanza n. 13235/2026 del 07/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall’impugnazione di una delibera assembleare che aveva disposto lavori straordinari sulle aree esterne del complesso, ritenute da un condomino di sua esclusiva proprietà. In primo grado era stata disposta la formazione giudiziale delle tabelle millesimali tramite CTU e la ripartizione delle spese secondo tali tabelle, con inclusione tra i beni condominiali di aree esterne pacificamente riservate in proprietà esclusiva al costruttore/dante causa. In appello alcuni condòmini hanno contestato sia l’inclusione di beni privati nella base millesimale sia la scelta di distinguere e trattare separatamente i piani interrati. In Cassazione i ricorrenti principali hanno dedotto violazione degli artt. 1117, 1118, 1123 c.c. e 68 disp. att. c.c., sostenendo che non si possano considerare comuni, ai fini della ripartizione delle spese, beni di proprietà esclusiva solo perché funzionalmente utili al condominio; hanno inoltre censurato la formazione di tre tabelle distinte, con una dedicata ai soli piani interrati. I resistenti e ricorrenti incidentali hanno eccepito vizi di notifica, difetto di contraddittorio e di legittimazione di una parte ricorrente, oltre a denunciare omessa pronuncia e mancato riconoscimento del risarcimento per la lesione del diritto di proprietà e delle spese di lite. La Corte ha ritenuto infondate le eccezioni preliminari, ha accolto il primo motivo del ricorso principale e il primo profilo del ricorso incidentale, ritenendo erroneo l’inserimento nelle tabelle millesimali di beni pacificamente di proprietà esclusiva sulla sola base della loro utilità/uso comune; ha invece assorbito il secondo motivo principale e gli altri profili incidentali. Ha quindi cassato con rinvio alla Corte d’appello di Napoli in diversa composizione per nuovo esame e regolazione delle spese.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo del ricorso principale e il primo profilo del ricorso incidentale, ritenendo illegittima la soluzione della Corte d’appello che aveva fatto rientrare nelle tabelle millesimali, ai fini del riparto spese, beni pacificamente di proprietà esclusiva del costruttore/dante causa solo perché funzionali o utili all’accesso e alla fruizione del complesso. Ha escluso che le tabelle millesimali possano mutare lo statuto proprietario dei beni e ha osservato che, in presenza di titoli che riservano la proprietà esclusiva, non può operare la presunzione di comunione propria dell’art. 1117 c.c.; se esiste invece una servitù a carico del fondo esclusivo e a favore delle parti comuni, il criterio di riparto non è quello degli artt. 1123 ss. c.c. ma quello dell’art. 1069 c.c. Per effetto dell’accoglimento, il secondo motivo del ricorso principale è rimasto assorbito e, a sua volta, sono rimasti assorbiti gli ulteriori profili del ricorso incidentale relativi al risarcimento danni e alle spese. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d’appello di Napoli, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  La presunzione di comunione opera solo in assenza di un titolo che riservi la proprietà esclusiva; non consente di ricondurre nel novero delle parti comuni beni pacificamente esclusivi solo per la loro utilità al condominio.

• art. 1118 c.c.

  Il partecipante non può sottrarsi al contributo per le parti comuni, ma la norma presuppone che si tratti effettivamente di beni comuni e non di beni di proprietà esclusiva.

• art. 1123 c.c.

  I criteri di riparto delle spese si applicano alle parti comuni; non giustificano l’inclusione di beni esclusivi nelle tabelle millesimali solo perché funzionalmente collegati al complesso.

• art. 1125 c.c.

  Richiamato nel quadro dei criteri di ripartizione delle spese condominiali, senza specifica applicazione autonoma nella decisione.

• art. 1126 c.c.

  Richiamato nel quadro dei criteri di ripartizione delle spese condominiali, senza specifica applicazione autonoma nella decisione.

• art. 68 disp. att. c.c.

  Le tabelle millesimali hanno funzione valutativa e accertativa delle quote di partecipazione e delle spese, ma non possono incidere sui diritti reali né trasformare beni esclusivi in beni comuni.

• art. 1069 c.c.

  Se su un bene esclusivo grava una servitù a favore delle parti comuni, il criterio di riparto delle spese deve essere ricavato dalla disciplina delle servitù, non dalle regole condominiali di cui agli artt. 1123 ss. c.c.

• art. 331 c.p.c.

  L’eccezione di mancata integrazione del contraddittorio è stata scrutinata alla luce delle regole sul litisconsorzio necessario nelle cause inscindibili.

• art. 366 c.p.c.

  Richiamato nell’eccezione d’inammissibilità del ricorso per difetto di specificità, poi respinta.

• art. 380 bis 1 c.p.c.

  Usato per la trattazione camerale e per il deposito di memorie, senza rilievo decisorio autonomo.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale come norma asseritamente violata per omessa o contraddittoria motivazione.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale per omessa pronuncia su alcune domande.

• art. 360 c.p.c.

  Usato come parametro dei motivi di ricorso per violazione di legge, omesso esame e nullità della sentenza.

• art. 107 d.P.R. 1229/1959

  La violazione delle norme organizzative sulla competenza dell’ufficiale giudiziario è stata ritenuta mera irregolarità, non causa di nullità della notifica.

Massime di principio

• Nella formazione o revisione giudiziale delle tabelle millesimali, il giudice deve partire dai titoli di proprietà: i beni espressamente riservati in proprietà esclusiva non possono essere trattati come comuni per il solo fatto di essere utili o funzionali al condominio.
• Le tabelle millesimali hanno funzione meramente accertativa e valutativa ai fini del riparto delle spese e della misura della partecipazione assembleare; non possono modificare la titolarità dei diritti reali sui beni.
• La presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. opera soltanto in assenza di un titolo contrario; quando il titolo riserva la proprietà a un soggetto, il bene resta escluso dal novero delle parti comuni.
• Se un bene esclusivo è gravato da servitù a favore del condominio, le spese connesse vanno regolate secondo la disciplina delle servitù, non mediante i criteri di riparto delle spese condominiali.
• In sede di legittimità, l’eccezione di difetto di integrità del contraddittorio è proponibile, ma richiede che i presupposti risultino dagli atti di merito senza necessità di nuove prove.
• La violazione delle regole organizzative sulla competenza territoriale dell’ufficiale giudiziario non determina nullità della notificazione se l’atto ha comunque raggiunto il suo scopo e la parte si è costituita.

Come è indicizzato