Cassazione Civile, Ordinanza n. 18719/2026 del 09/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da due contratti agrari di affitto di terreni e fabbricati rurali stipulati nel 2016, con i quali la società ricorrente assumeva di essere affittuaria dei beni. In un successivo accordo scritto del 16 gennaio 2018, la società sosteneva che le parti avessero regolato l’esecuzione di migliorie sui fondi e la loro compensazione con i canoni dovuti. Dopo il pignoramento dei beni e la vendita nell’ambito della procedura esecutiva, il custode chiedeva il pagamento dei canoni maturati, mentre la società opponeva la scrittura integrativa e, in giudizio, chiedeva: accertarsi la durata quindicennale dei contratti e la loro opponibilità alla procedura e agli aggiudicatari; accertarsi l’opponibilità della scrittura del 16 gennaio 2018; in subordine, riconoscersi un credito per migliorie con compensazione dei canoni; riconoscersi il risarcimento per vizi degli immobili e/o la riduzione del canone; riconoscersi il diritto di ritenzione fino al pagamento delle migliorie. La Corte d’appello aveva rigettato l’appello e la società proponeva ricorso per cassazione con quattro motivi: 1) violazione dell’art. 2923 c.c., perché la scrittura del 16 gennaio 2018 non sarebbe una locazione, ma un accordo accessorio al rapporto agrario e quindi non assoggettabile a quella norma; 2) violazione dell’art. 2704 c.c., per avere negato l’ammissibilità della prova testimoniale sulla data della scrittura; 3) violazione dell’art. 2739 c.c., per non avere ammesso il giuramento decisorio sul consenso del concedente all’esecuzione delle migliorie; 4) nullità della sentenza per motivazione apparente e violazione dell’art. 45 L. 203/1982, sul presupposto che le clausole derogatorie relative alle migliorie sarebbero nulle per difetto dell’assistenza di un’organizzazione professionale agricola maggiormente rappresentativa a livello nazionale.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo motivo e dichiarato inammissibile il secondo; ha invece accolto il terzo e il quarto motivo, cassando la sentenza impugnata limitatamente alle censure accolte e rinviando alla Corte d’appello di Bologna, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. La Corte ha ritenuto infondato il primo motivo perché la scrittura del 16 gennaio 2018, pur non essendo una locazione in senso tecnico, costituiva un accordo modificativo del rapporto di affitto agrario, avente natura contrattuale e incidente sul sinallagma, quindi soggetto all’art. 2923 c.c.; ha dichiarato inammissibile il secondo perché il ricorso non era autosufficiente e non si confrontava con la ratio della decisione di merito, oltre a non censurare una autonoma ragione decisoria sulla mancata opponibilità della rinuncia ai canoni futuri; ha accolto il terzo perché il giuramento decisorio verteva sul preventivo assenso del concedente alle migliorie, fatto rilevante qualora il giudice di rinvio ritenga nulle le clausole derogatorie; ha accolto il quarto perché la Corte territoriale aveva motivato in modo apodittico e apparente sulla validità delle clausole derogatorie ex art. 45 L. 203/1982, senza misurarsi con le specifiche doglianze della società sulla rappresentatività dell’organizzazione che aveva assistito le parti.

Norme richiamate

• art. 2923 c.c.

  Si applica non solo alle locazioni in senso stretto, ma anche agli accordi modificativi del rapporto di affitto agrario che incidono sul contenuto del sinallagma e sulla posizione dei terzi acquirenti o aggiudicatari; ai fini dell’opponibilità occorre la data certa anteriore al pignoramento.

• art. 2704 c.c.

  La data certa della scrittura privata, in mancanza delle situazioni tipiche, può essere dimostrata anche con testimonianze o presunzioni, ma non mediante prova diretta della data apposta sul documento; occorre provare un fatto idoneo a stabilire con certezza l’anteriorità della formazione del documento.

• art. 2739 c.c.

  Il giuramento decisorio può essere ammissibile se verte su un fatto concreto rilevante ai fini della decisione, come il preventivo consenso del concedente alle migliorie, qualora tale fatto assuma rilievo in caso di nullità delle clausole derogatorie.

• art. 45 L. 203/1982

  Le deroghe alla disciplina legale dell’affitto agrario sono ammissibili solo se pattuite con l’assistenza delle organizzazioni professionali agricole maggiormente rappresentative a livello nazionale; la validità della deroga richiede il rispetto di tale requisito formale-sostanziale.

• artt. 16 e 17 L. 203/1982

  La disciplina legale riconosce all’affittuario il diritto all’indennizzo per migliorie secondo i presupposti previsti dalla legge; una pattuizione che subordini l’indennizzo a condizioni peggiorative può integrare una deroga alla normativa legale.

• art. 366, comma 1, nn. 3 e 4, c.p.c.

  Il ricorso per cassazione deve esporre compiutamente la vicenda processuale e confrontarsi specificamente con le rationes decidendi della sentenza impugnata, altrimenti la censura è inammissibile.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  È richiamato per la trattazione in camera di consiglio e per il deposito dell’ordinanza nei termini previsti.

• art. 1321 c.c.

  L’accordo integrativo del rapporto di affitto ha natura contrattuale in quanto diretto a regolare un rapporto giuridico patrimoniale.

• art. 2812 c.c.

  Richiamato insieme agli artt. 2918 e 2924 c.c. per affermare l’inefficacia verso i creditori e gli aggiudicatari di pattuizioni non opponibili per difetto di trascrizione e di data certa.

• art. 2918 c.c.

  Richiamato per sostenere la non opponibilità ai creditori ipotecari delle pattuizioni integrative non trascritte e prive di data certa anteriore al pignoramento.

• art. 2924 c.c.

  Richiamato per escludere l’opponibilità agli acquirenti o alla procedura di atti non assistiti da requisiti di opponibilità.

• art. 96 c.p.c.

  Richiamato nel passato grado di merito per la domanda di responsabilità aggravata, poi rigettata.

• art. 124 disp. att. c.p.c.

  È menzionato in relazione alla prova del giudicato esterno tramite certificazione del passaggio in giudicato.

Massime di principio

• Un accordo che integri o modifichi il contenuto economico di un rapporto di affitto agrario conserva natura contrattuale e, se incide sulla posizione del terzo acquirente o dell’aggiudicatario, è soggetto alle regole di opponibilità previste per i rapporti locatizi/agrari, incluso il requisito della data certa anteriore al pignoramento.
• L’art. 2923 c.c. non si applica solo alla locazione in senso stretto, ma anche ai contratti di affitto agrario e ai patti accessori che ne modifichino il contenuto economico o sinallagmatico.
• La data certa di una scrittura privata, quando non risulti da uno dei fatti tipici dell’art. 2704 c.c., può essere dimostrata anche con testimoni o presunzioni, purché tali prove mirino a dimostrare un fatto esterno idoneo a stabilire con certezza l’anteriorità del documento e non la mera verosimiglianza della data apposta.
• Nel ricorso per cassazione il motivo di violazione di legge è inammissibile se non individua con precisione la ratio decidendi censurata e non si confronta con le argomentazioni della sentenza impugnata.
• Le deroghe pattizie alla disciplina legale dell’affitto agrario sono ammissibili solo se rispettano i requisiti dell’art. 45 L. 203/1982; la verifica della rappresentatività dell’organizzazione assistente può essere decisiva per la validità della clausola derogatoria.
• È ammissibile dedurre in appello una nullità contrattuale anche se non prospettata in primo grado, e tale deduzione può investire specifiche clausole peggiorative rispetto alla disciplina legale.
• Il giuramento decisorio è ammissibile quando abbia ad oggetto un fatto storico specifico e decisivo ai fini della controversia, anche se la sua rilevanza dipende dall’esito di una questione preliminare di validità delle clausole contrattuali.

Come è indicizzato