Cassazione Civile, Sentenza n. 11262/2025 del 29/04/2025

Esito

La controversia

I ricorrenti contestavano l'illegittima occupazione della loro proprietà da parte di opere realizzate nel sottosuolo in prossimità del confine e la violazione delle distanze legali (in particolare la distanza fra pareti finestrate). In primo grado la domanda fu respinta; la Corte d'appello confermò, ritenendo non applicabile l'art.9, comma 2 del DM 1444/1968 agli interventi su patrimonio esistente/ricostruzioni che mantengano forma e volume esterni analoghi e considerando irrilevante uno specifico documento sulla proprietà di una strada al confine. In Cassazione i ricorrenti hanno articolato cinque motivi (nullità della sentenza per omessa pronuncia su motivo, nullità della CTU e uso di documenti acquisiti illegittimamente, ammissione di occupazione della sede, rigetto illegittimo di documentazione comunale, travisamento della prova sulla coincidenza del sedime della ricostruzione). La Corte di Cassazione ha preliminarmente dichiarato invalidi gli atti di costituzione di nuovi difensori privi della procura notarile e ha valutato i motivi invocati.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il secondo e il quinto motivo di ricorso (nullità della consulenza tecnica d'ufficio per violazione delle regole sull'acquisizione di documenti e travisamento della prova circa la coincidenza del sedime della nuova costruzione con quella precedente), ritenendo necessario un nuovo esame in grado di rinvio. Ha quindi cassato la sentenza della Corte d'appello L'Aquila n. 1142/2019 e rinviato la causa alla Corte d'appello dell'Aquila in diversa composizione per nuovo esame, con l'indicazione che il giudice del rinvio verifichi se le indagini e i documenti acquisiti dal CTU riguardavano fatti principali o secondari. Ha inoltre rigettato gli altri motivi e disposto che il giudice del rinvio si pronunci anche sulle spese del giudizio di legittimità. Ha dichiarato inammissibili le memorie redatte da difensori non abilitati per mancanza di procura notarile e ha respinto l'eccezione di irregolarità della procura speciale ad litem sollevata dalla Astra (per difformità non incisiva sul potere di rappresentanza).

Norme richiamate

• D.M. 1444/1968 - art. 9 comma 2

  prescrive l'obbligo di osservare una distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate ed edifici antistanti

  La Corte territoriale aveva ritenuto che l'art. 9 si applica alle nuove costruzioni e che vi sono deroghe; la Cassazione conferma la rilevanza del criterio (distanza 10 m e applicabilità alle nuove costruzioni) ma dispone nuovo esame alla luce delle indagini e della normativa sopravvenuta: in caso di demolizione e ricostruzione che mantengano sedime e volume legittimamente preesistenti le distanze preesistenti possono essere rispettate anziché quelle dettate dall'art.9

• D.L. 69/2013 (modifica art. 3 T.U. edilizia - DPR 380/2001)

  novellato l’art.3 del T.U dell’edilizia, comprendendo, nell’ambito della ristrutturazione edilizia, gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente

  Introduce la possibilità che demolizione e ricostruzione, se rispettano la volumetria originaria, siano qualificate come ristrutturazione: questo incide sull'applicabilità delle regole sulle distanze e deve essere valutato dal giudice di rinvio

• D.L. 32/2019 convertito L. 55/2019 - art. 2-bis (Testo Unico dell'edilizia)

  "1-bis. Le disposizioni del comma 1 sono finalizzate a orientare i comuni nella definizione di limiti di densità edilizia, altezza e distanza dei fabbricati negli ambiti urbani consolidati del proprio territorio." "1-ter. In ogni caso di intervento di demolizione e ricostruzione, quest'ultima è comunque consentita nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti purché sia effettuata assicurando la coincidenza dell'area di sedime e del volume dell'edificio ricostruito con quello demolito, nei limiti dell'altezza massima di quest'ultimo."

  La modifica consente che, in demolizione/ricostruzione, la ricostruzione sia realizzata mantenendo le distanze legittimamente preesistenti se coincidono sedime e volume; tale ius superveniens può impedire che opere già ultimate siano dichiarate illegittime se conformi alla nuova disciplina

• D.L. 16.7.2020 n.76 convertito L. 11.9.2020 n.120 - art.10 (modifiche al DPR 380/2001)

  art.3, lett. d) del DPR 380/2001 integrato: la ristrutturazione edilizia comprende anche interventi di demolizione e ricostruzione con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche

  Estende la nozione di ristrutturazione ammettendo demolizione/ricostruzione anche 'fuori sagoma' rispetto al preesistente, con conseguente impatto sul regime delle distanze: il giudice deve valutare se l'intervento rientra in queste fattispecie e gli effetti sul contendere

• Codice di Procedura Civile - art. 360 n. 4 c.p.c.

  violazione e falsa applicazione di norme processuali

  Fondamento dei motivi di cassazione impugnanti la sentenza di merito per vizio di motivazione o omissione di deciso e per travisamento della prova; la Corte ha accolto alcuni profili di nullità dedotti sulla base di questo articolo

• Codice di Procedura Civile - artt. 194 e 195; 90 disp. att. c.p.c. (consulenza tecnica d'ufficio)

  La Cassazione ricorda il principio secondo cui il CTU, pur potendo acquisire documenti necessari per rispondere ai quesiti, non può sostituirsi alle parti nel fornire la prova dei fatti principali che sono onere delle parti medesime; l'acquisizione/uso di documenti diretti a provare i fatti principali può viziare la CTU e giustificare l'annullamento della decisione

• Norme processuali su procura e rappresentanza (richiami giurisprudenziali)

  La Corte ha dichiarato invalidi gli atti di costituzione dei nuovi difensori per mancanza della procura notarile nei giudizi iniziati con atto di citazione del 2006 e ha ritenuto inammissibili le memorie redatte dai difensori non abilitati; tuttavia ha escluso che omissioni formali della procura speciale ad litem incidessero sul potere di rappresentanza quando attengono al rapporto di patrocinio con il professionista

Massime di principio

• In ipotesi di demolizione e ricostruzione verificare sempre se la nuova opera coincide nel sedime e nel volume legittimamente preesistenti: se sì, le norme sopravvenute (D.L. 32/2019, D.L. 76/2020 e successive) possono rendere la ricostruzione compatibile con le distanze preesistenti, impedendo azioni di abbattimento fondate su precedenti limiti più restrittivi
• La qualificazione dell'intervento (nuova costruzione vs ristrutturazione / demolizione-ricostruzione) è decisiva per l'applicabilità delle distanze legali: accertare la natura tecnica e planivolumetrica dell'opera e produrre documentazione tecnica chiara
• La consulenza tecnica d'ufficio è un mezzo essenziale ma ha limiti: il CTU può acquisire documenti utili ai quesiti, ma non può essere utilizzato per provare fatti principali che sono onere delle parti. Se il CTU acquisisce o utilizza documenti diretti a provare tali fatti, la parte può censurare la CTU e ottenere la rinnovazione dell'istruttoria
• Curare le formalità di rappresentanza (procure, procura notarile quando necessaria) e la regolare produzione documentale in primo grado: omissioni procedurali o documentali possono comportare inammissibilità di atti o di memorie
• Quando si impugna una decisione di merito, considerare l'effetto dello ius superveniens: norme sopravvenute favorevoli al titolare dell'opera possono consolidare posizioni edilizie già ultimate e limitare i rimedi del vicino
• In controversie di confine/occupazione sotterranea produrre tempestivamente documenti pubblici (attestazioni comunali, planimetrie storiche) e richiedere eventuali accertamenti tecnici specifici, insistendo sulla distinzione fra fatti principali e fatti secondari ai fini dell'istruzione probatoria