Cassazione Civile, Sentenza n. 27531/2025 del 15/10/2025

Esito

La controversia

Azione di esecuzione in forma specifica di un preliminare di vendita (contratto preliminare 18/01/1997 e integrazione 23/01/2003) per ottenere il trasferimento di un immobile. In primo grado il Tribunale di Verona aveva accertato l'autenticità delle firme e disposto il trasferimento. La Corte d'appello di Venezia ha annullato la pronuncia di primo grado ritenendo che difformità tra stato di fatto e planimetrie catastali e l'impossibilità di verificare la rendita catastale ostassero alla pronuncia traslativa. Furia ha proposto ricorso per cassazione deducendo, tra l'altro, errata interpretazione dell'art. 29, comma 1-bis, legge n. 52/1985, e chiedendo che la mera dichiarazione sostitutiva o l'attestazione tecnica depositata nei fatti fosse ritenuta sufficiente per la produzione dell'effetto traslativo.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso di Furia, cassando la sentenza della Corte d'appello e rinviando la causa alla Corte d'appello di Venezia in diversa composizione. La Cassazione ha precisato che la nullità prevista dall'art. 29, comma 1-bis, legge n. 52/1985 va qualificata come nullità formale/testuale ai sensi dell'art. 1418, comma 3, c.c.: quindi, la presenza nell'atto della dichiarazione dell'intestatario o dell'attestazione del tecnico rende valido l'atto anche se la conformità non corrisponde al vero, salvo che la difformità emerga in modo palese dagli atti. Nel giudizio di esecuzione in forma specifica la conformità catastale oggettiva costituisce condizione dell'azione e il giudice deve accertare la presenza della dichiarazione o dell'attestazione, ma non è tenuto ad effettuare una verifica tecnica del contenuto di tali attestazioni salvo che gli atti contengano elementi che rendano palese la difformità.

Norme richiamate

• art. 29, comma 1-bis, legge n. 52/1985

  Negli atti pubblici e nelle scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento... devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato.

  La Corte interpreta la disposizione come previsione di una nullità formale/testuale (art. 1418, comma 3 c.c.): la presenza della dichiarazione o dell'attestazione nell'atto evita la nullità anche se la conformità non è effettiva, salvo che la difformità sia palese. Inoltre la conformità va valutata alla luce delle disposizioni catastali vigenti, rilevando solo le difformità che incidono su consistenza, categoria, classe e rendita.

• art. 1418, comma 3, codice civile

  La nullità prevista dall'art. 29, comma 1-bis, è ricondotta alla fattispecie di nullità formale/testuale prevista dall'art. 1418, comma 3, per cui l'omissione nella forma dell'atto della proclamata dichiarazione/attestazione comporta nullità, mentre la mera presenza formale della dichiarazione/attestazione rende l'atto valido salvo palesità della falsità.

• art. 2932 codice civile

  Riferimento alla sentenza costitutiva di trasferimento: la Corte afferma che l'effetto traslativo può essere disposto in esecuzione specifica se è soddisfatta la condizione della conformità catastale oggettiva prevista dall'art. 29, comma 1-bis, intesa come presenza della dichiarazione o dell'attestazione.

• Circolare Agenzia del Territorio n. 2 del 9 luglio 2010

  La circolare viene richiamata per identificare la nozione di 'coerenza oggettiva' e per chiarire quali difformità impongono l'obbligo di aggiornamento catastale: rilevano le variazioni che incidono su stato, consistenza, categoria e classe (e quindi sulla rendita), mentre difformità lievi o puramente grafiche non implicano obbligo di variazione.

• d.l. n. 78/2010, convertito in legge n. 122/2010 (art. 19, comma 14)

  L'emendamento che ha introdotto il comma 1-bis all'art. 29 viene richiamato come fonte della previsione; la Corte utilizza il riferimento per interpretare il tenore e la finalità fiscale e pubblicistica della norma (anagrafe immobiliare e contrasto all'evasione).

Massime di principio

• In un giudizio di esecuzione specifica per il trasferimento di un immobile, il giudice deve verificare la presenza della dichiarazione di conformità catastale dell'intestatario o dell'attestazione tecnica: tale presenza costituisce condizione dell'azione e, se sussistente, consente la pronuncia traslativa.
• La nullità prevista dall'art. 29, comma 1-bis, legge n. 52/1985 è di natura formale/testuale: l'atto è valido se contiene le menzioni previste, anche se la conformità non corrisponde al vero, salvo che la falsità o la difformità emergano in modo palese dagli atti.
• La verifica dell'effettiva corrispondenza tra stato di fatto e planimetrie catastali riguarda in particolare le difformità che incidono su consistenza, categoria, classe e rendita; difformità lievi o grafico-convenzionali non determinano di per sé l'inidoneità alla trasferibilità.
• L'attestazione di conformità resa da un tecnico abilitato può sostituire la dichiarazione di parte e non richiede formalità particolari (non è richiesta autenticazione della firma o giuramento): è sufficiente una relazione sottoscritta da tecnico abilitato.
• Se nell'istruttoria emergono risultanze che rendono evidente la non conformità (risultanze probatorie contraddittorie o perizia che dimostri la difformità in modo palese), il giudice può negare la traslazione; altrimenti la mera produzione di una dichiarazione/attestazione è idonea a consentire l'effetto traslativo.
• La nullità per mancanza delle menzioni può essere sanata con l'atto di conferma (anche unilaterale) previsto dall'art. 29, comma 1-ter, purché le planimetrie oggetto della conferma esistessero e fossero riferibili all'epoca della stipula originaria.