Sentenza del 15/01/2015 n. 194 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva contestato l'applicabilità dell'imposta sostitutiva prevista per la cessione dei terreni, sostenendo che lo scostamento tra il valore del terreno risultante dalla perizia asseverata e il prezzo effettivo di vendita, inferiore a quello periziato, facesse venir meno il regime agevolato e imponesse l'applicazione delle regole ordinarie, inclusa la tassazione separata prevista dall'art. 17, comma 1, del d.P.R. n. 917/1986. La controversia riguardava quindi se l'imposta sostitutiva potesse applicarsi anche quando la vendita avesse prodotto una minusvalenza rispetto al valore periziato.

La decisione

È stato riconosciuto che l'art. 7 della legge n. 448/2001 consente al contribuente di optare per l'imposta sostitutiva previa perizia asseverata del terreno sia quando dalla cessione derivi una plusvalenza sia, a maggior ragione, quando il prezzo effettivo di vendita sia inferiore al valore periziato e si realizzi una minusvalenza. Il solo scostamento in diminuzione tra valore periziato e prezzo di cessione non fa rivivere le regole ordinarie di determinazione e tassazione delle plusvalenze. La pretesa dell'Agenzia delle Entrate è pertanto risultata infondata.

Norme richiamate

• Art. 7 della legge n. 448/2001

  Attribuisce al contribuente la facoltà di corrispondere un'imposta sostitutiva previa sottoposizione del terreno a perizia di stima asseverata.

  La norma è applicabile sia alle cessioni dalle quali emerga una plusvalenza sia a quelle in cui il prezzo effettivo sia inferiore al valore periziato, con conseguente minusvalenza. Lo scostamento in diminuzione non determina automaticamente la decadenza dal regime sostitutivo.

• Art. 17, comma 1, del d.P.R. n. 917/1986

  La tassazione separata non può essere applicata soltanto perché il prezzo di vendita è diverso, per difetto, dal valore indicato nella perizia, quando il contribuente ha validamente esercitato l'opzione per l'imposta sostitutiva prevista dalla legge n. 448/2001.

Massime di principio

• La validità del regime dell'imposta sostitutiva dipende dal rispetto dei presupposti previsti dalla legge, tra cui la perizia asseverata e gli adempimenti connessi, non dalla coincidenza assoluta tra valore periziato e prezzo effettivo di vendita.
• La vendita del terreno a un prezzo inferiore al valore risultante dalla perizia non comporta, di per sé, la decadenza dall'imposta sostitutiva né il ritorno automatico alla tassazione ordinaria.
• Lo scostamento tra valore periziato e prezzo di cessione deve essere valutato distinguendo tra una semplice minusvalenza e eventuali irregolarità autonome, come una perizia inattendibile, simulazione del prezzo o mancato rispetto degli adempimenti fiscali.
• In situazioni analoghe, occorre verificare la data della perizia, il suo asseveramento, il pagamento dell'imposta sostitutiva e l'eventuale rateizzazione, oltre alla documentazione che dimostri l'effettivo prezzo di vendita.