Cassazione Civile, Sentenza n. 26693/2020 del 24/11/2020

Esito

La controversia

Disputa su un contratto preliminare di compravendita di un immobile in cui il prezzo era in parte in denaro e in parte (per C 18.000) da corrispondere mediante l'esecuzione di lavori edili che la promissaria acquirente avrebbe dovuto eseguire su altro immobile delle promittenti venditrici. La ricorrente deduceva che il preliminare non era nullo perché il corrispettivo era stato determinato e la parte dovuta con opere era sufficientemente individuata; chiedeva altresì il recupero di somme anticipate (attestato energetico) e la restituzione della caparra. L'attrice (Lattoneria) invece aveva chiesto il pagamento delle opere eseguite e le venditrici chiedevano il risarcimento per inadempimento.

La decisione

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso proposto da Bussolini. I giudici di merito (Tribunale di Pavia e Corte d'Appello di Milano) avevano ritenuto nullo il contratto preliminare per indeterminatezza dell'oggetto poiché il contratto d'appalto, che doveva costituire parte del corrispettivo, non era stato concluso in forma scritta e non era possibile integrare il preliminare mediante riferimenti a comportamenti concludenti o accordi verbali. La Corte di Cassazione ha confermato che la qualificazione del collegamento negoziale tra vendita e appalto è questione di fatto insindacabile in sede di legittimità e che, essendo il collegamento stato ritenuto funzionale, le obbligazioni che formano il sinallagma devono essere tutte documentate per iscritto. Perciò il ricorso è inammissibile. La ricorrente è stata condannata alle spese di giudizio (liquidate in C 3.400 oltre oneri), e la sentenza di merito è rimasta in vigore (compresa la declaratoria di nullità e le statuizioni sul pagamento delle opere effettivamente eseguite e sulla restituzione della caparra, salvo le modifiche operate in appello sulla rivalutazione).

Norme richiamate

• art. 1346 c.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso: la Corte ricorda che la qualificazione della manifestazione di volontà contrattuale è questione di fatto; non è stata posta una diversa interpretazione sostanziale della norma rispetto all'uso di essa come principio generale di autonomia negoziale.

• art. 1418 c.c.

  Rilevata la possibile nullità del contratto per indeterminatezza dell'oggetto; la Corte ha ritenuto corretta la declaratoria di nullità svolta dai giudici di merito quando l'oggetto (le opere costitutive del corrispettivo) non risultava determinato e documentato.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  Fondamento della censura di cassazione; la Corte ha ritenuto il motivo inammissibile in quanto attiene all'apprezzamento di fatto (interpretazione della volontà delle parti) non sindacabile in sede di legittimità.

• art. 1350 c.c.

  Richiamato per il principio che i contratti immobiliari richiedono la forma scritta ad substantiam: la Corte ha ritenuto che, quando il sinallagma della compravendita immobiliare comprenda obbligazioni accessorie rilevanti, tali obbligazioni debbano anch'esse risultare per iscritto.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato nei principi ermeneutici: la Corte ha richiamato che l'interpretazione della volontà delle parti è questione di fatto e deve rispettare i criteri ermeneutici; la ricorrente non ha dimostrato vizi logici o violazioni delle norme ermeneutiche tali da rendere sindacabile la decisione.

• art. 13 D.P.R. n.115/2002 (commi rilevanti)

  La Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per l'eventuale versamento di un ulteriore contributo unificato da parte della ricorrente, come previsto dalla norma.

Massime di principio

• Se in un preliminare di compravendita immobiliare il corrispettivo è destinato ad essere pagato in parte con l'esecuzione di opere, tali obbligazioni accessorie devono risultare adeguatamente determinate e documentate per iscritto se sono parte del sinallagma della vendita; altrimenti può concorrere la nullità per indeterminatezza.
• La qualificazione del collegamento tra più negozi (es. vendita e appalto) come "occasionale" o "funzionale" è una valutazione di fatto del giudice e non è sindacabile in Cassazione salvo vizi logici o violazione delle norme ermeneutiche.
• Se il collegamento è funzionale, le mancate condizioni di forma per le obbligazioni che compongono il sinallagma possono incidere sulla validità dell'intera convenzione collegata; in pratica, obbligazioni che condizionano la compravendita devono essere documentate in forma scritta.
• In giudizio di legittimità non è possibile ottenere la riammissione di una diversa interpretazione contrattuale se la contestazione riguarda essenzialmente l'apprezzamento probatorio o la ricostruzione della volontà negoziale compiuta dai giudici di merito.
• Anche quando il preliminare sia dichiarato nullo, le somme dovute per lavori effettivamente eseguiti possono essere riconosciute a titolo di pagamento dovuto o di arricchimento senza causa, ma ciò dipende dalla prova delle prestazioni effettivamente eseguite e dalle decisioni di merito.