Cassazione Civile, Sentenza n. 4714/2022 del 14/02/2022

Esito

La controversia

Le parti avevano sottoscritto il 7.9.2005 un contratto preliminare di permuta (trasferimento di terreno da parte di Tesi e costruzione da parte della società). La società convenne Tesi chiedendo la risoluzione per inadempimento (Tesi non avrebbe ottenuto le autorizzazioni). Il Tribunale accolse la domanda e condannò Tesi. In appello Tesi eccepì che successive condotte e una proposta di acquisto della società (rifiutata dal Tesi) avevano determinato lo scioglimento per mutuo consenso del preliminare; la Corte d'appello dichiarò risolto il contratto per mutuo consenso. La società appellante propose ricorso per cassazione con tre motivi: (1) violazione degli artt.1350 e 1351 c.c. perché la risoluzione consensuale di un preliminare riguardante diritti immobiliari richiede forma scritta ad substantiam; (2) vizio di motivazione perché una mera proposta di acquisto non equivale a atto scritto di risoluzione accettato; (3) ultravpetizione per aver la Corte d'appello dichiarato d'ufficio la risoluzione non essendo stata proposta in primo grado.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il terzo motivo (ultrapetizione), ritenendo che la risoluzione consensuale possa essere accertata dal giudice anche d'ufficio e desumersi dalle difese delle parti quando non occorrono indagini di fatto. Ha però accolto i primi due motivi: ha affermato che, quando il contratto da risolvere - anche se preliminare - incide su diritti reali immobiliari, la volontà negoziale estintiva deve risultare per atto scritto ad substantiam (art.1351 c.c. e correlati) e non può derivare da mere facta concludentia; pertanto la sola proposta di acquisto, rifiutata, e il comportamento successivo delle parti non erano idonei a provare lo scioglimento consensuale. In conseguenza la sentenza della Corte d'appello è stata cassata nei punti ritenuti errati e la causa rinviata alla Corte d'appello di Firenze in diversa composizione per nuovo giudizio e per le spese.

Norme richiamate

• art. 1350 c.c.

  Richiama i tipi di contratti per i quali la legge esige la forma scritta ad substantiam; la Corte interpreta che anche gli effetti immobiliari mediati del preliminare lo ricollegano a tale disciplina.

• art. 1351 c.c.

  Stabilisce che i contratti traslativi, costitutivi o estintivi di diritti reali immobiliari richiedono forma scritta ad substantiam; la Corte la estende al contratto solutorio volto a risolvere un preliminare che incide su diritti immobiliari.

• art. 1359 c.c.

  Regola la prova dei contratti e degli atti che richiedono forma scritta; è richiamata per spiegare che la volontà estintiva deve risultare da documento non equivoco.

• art. 112 c.p.c.

  Norma sul principio dispositivo e sull'istruzione della causa; è stata evocata nella discussione sul potere del giudice di rilevare d'ufficio fatti estintivi quando non richiedono indagini probatorie.

• art. 360 c.p.c.

  Norma sui motivi di ricorso per cassazione invocata per inquadrare i profili di violazione di legge e di vizio di motivazione dedotti nel ricorso.

Massime di principio

• La risoluzione consensuale di un contratto che riguarda diritti reali immobiliari (anche se si tratta di un contratto preliminare) richiede un atto scritto ad substantiam: la manifestazione estintiva non può essere provata solo con comportamenti taciti o facta concludentia.
• Per contratti che non richiedono forma ad substantiam la volontà estintiva può emergere anche da comportamenti concludenti; ma questa regola non vale per i negozi soggetti a forma scritta per la loro incidenza su diritti immobiliari.
• Un'offerta di acquisto non accettata non estingue automaticamente un preliminare immobiliare: serve un accordo scritto che manifesti chiaramente il mutuo consenso alla cessazione del preliminare.
• Il giudice può accertare d'ufficio la risoluzione consensuale quando la questione è valutabile in diritto e non richiede indagini di fatto, ma non può supplire alla mancanza della forma richiesta dalla legge per i negozi immobiliari.
• Per evitare rischi processuali e sostanziali, le parti che intendono sciogliere un preliminare immobiliare devono redigere e sottoscrivere un atto scritto che esprima inequivocabilmente la volontà comune di estinguere l'obbligazione.
• In sede di difesa: se si invoca lo scioglimento per mutuo consenso in materia immobiliare, occorre esibire documentazione scritta; in mancanza, la parte è esposta al rischio che il giudice non ritenga provata la risoluzione.