L.R. Lazio 10/2014

Modifiche alla disciplina urbanistica, edilizia, paesaggistica e delle aree protette nel Lazio

La legge regionale interviene in modo ampio su più testi normativi del Lazio, aggiornando la disciplina degli interventi edilizi straordinari, del recupero del patrimonio esistente, della ruralità multifunzionale, della pianificazione territoriale e delle funzioni amministrative in materia di paesaggio. Rilevano sia nuove facoltà urbanistiche sia importanti regole transitorie e finanziarie.

Edilizia residenziale sociale, ampliamenti e cambi di destinazione d’uso

La legge modifica in modo esteso la l.r. 21/2009, ampliando l’ambito degli interventi consentiti e ridefinendo condizioni, limiti e procedure.

Tra gli interventi agevolati vengono ricompresi anche:

• nuova costruzione;
• sostituzione edilizia con demolizione e ricostruzione;
• interventi su edifici ultimati con titolo edilizio in sanatoria già rilasciato e allegato al progetto;
• interventi su edifici situati in aree demaniali, nelle fasce di rispetto delle acque interne, in aree a rischio idrogeologico e, a condizioni specifiche, in ambiti paesistici che rinviano agli strumenti urbanistici vigenti.

La nozione di consistenza edilizia viene ancorata ai parametri del titolo abilitativo originario. Per i calcoli premiali valgono gli stessi parametri; la conversione volume/superficie avviene con il rapporto 1 m² = 3,2 m³. Le domande possono essere presentate in superficie o volume, con rilievo dello stato di fatto e documentazione catastale originaria.

È inoltre chiarito che gli interventi possono operare anche in ambiti PTP che rinviano agli strumenti urbanistici, salvo zone E e ulteriori limitazioni dei PTP coerenti con il PTPR.

Interventi per strutture alberghiere e canone calmierato

La disciplina degli ampliamenti viene estesa alle strutture ricettivo-alberghiere. È introdotta la possibilità, in deroga allo strumento urbanistico, di ampliare la struttura alberghiera acquisendo edifici o parti adiacenti, tramite cambio di destinazione d’uso, fino ai limiti previsti dalla legge.

Gli interventi devono rispettare criteri di qualità architettonica, sostenibilità costruttiva, efficienza energetica, riduzione dei consumi idrici e produzione da fonti rinnovabili. Per gli ampliamenti è richiesto che l’uso di fonti rinnovabili sia esteso all’intero fabbricato oggetto di ampliamento.

Per gli interventi con quota di edilizia sociale a canone calmierato sono previsti criteri di gestione più puntuali. Il canone calmierato non può superare:

• 5 euro/mq per Roma Capitale;
• 4 euro/mq per gli altri comuni del Lazio.

Sono disciplinate anche le alienazioni:

• alla scadenza del vincolo, il prezzo non può superare le quotazioni medie OMI del semestre precedente;
• prima della scadenza del vincolo, dopo almeno sette anni, l’alienazione può avvenire solo al conduttore richiedente e al massimo al 70% delle quotazioni medie OMI.

È prevista inoltre la possibilità di sanzioni pecuniarie proporzionate fino all’acquisizione gratuita al patrimonio comunale in caso di inadempimento sugli obblighi di edilizia sociale.

Standard urbanistici, urbanizzazioni e contributi straordinari

La legge rafforza il collegamento tra interventi edilizi e standard urbanistici, prevedendo che, ove manchino le dotazioni richieste, l’intervento possa essere realizzato con pagamento di un contributo straordinario pari al 50% del contributo di costruzione dovuto.

Le risorse derivanti da oneri e contributi straordinari devono essere destinate esclusivamente a opere pubbliche nell’area interessata o nel territorio circostante, con vincolo di bilancio comunale fino all’utilizzo. Vengono anche introdotte procedure di partecipazione e concertazione per la scelta delle opere da realizzare.

Procedimento edilizio, conferenza di servizi e titolo abilitativo

Il rilascio del permesso di costruire viene collegato alla chiusura della conferenza di servizi. Il comune deve rilasciarlo nei termini dell’art. 20 del d.P.R. 380/2001, previo pagamento del contributo di costruzione e degli eventuali contributi straordinari, e, se necessario, previa sottoscrizione di un atto d’obbligo.

L’atto d’obbligo deve prevedere:

• realizzazione o adeguamento delle urbanizzazioni primarie;
• cessione delle aree per standard urbanistici, se non monetizzate;
• realizzazione degli alloggi sociali a canone calmierato.

Sono inoltre disciplinate l’approvazione delle opere pubbliche a scomputo, i termini per la giunta comunale e la delega agli uffici per l’acquisizione al patrimonio pubblico delle aree cedute.

Regole transitorie per la l.r. 21/2009

Le nuove disposizioni non si applicano, salvo quelle relative all’art. 6 della l.r. 21/2009, alle DIA già presentate o alle domande di permesso di costruire già avviate secondo le condizioni indicate dalla legge. L’interessato può comunque chiedere l’applicazione delle modifiche entro 60 giorni dall’entrata in vigore della legge.

Sono inoltre fissati termini per l’adeguamento del regolamento sul canone calmierato e per diverse deliberazioni regionali e comunali, per lo più nel 2015, con alcuni effetti successivi anche sul piano delle graduatorie e dei programmi di edilizia agevolata.

Mutuo sociale

La legge riscrive l’art. 15-bis della l.r. 21/2009 introducendo il “mutuo sociale” come modalità di rateizzazione del prezzo di acquisto della casa per alloggi ATER, alloggi di nuova costruzione di edilizia sovvenzionata o quote riservate nei futuri piani attuativi.

Il sistema prevede:

• requisiti e bandi definiti annualmente dalla Giunta regionale;
• beneficiari residenti nel Lazio da almeno 10 anni;
• rata mensile fissa pari alla quota capitale più l’1% di interesse, non oltre il 20% del reddito mensile del nucleo;
• sospensione del pagamento in caso di disoccupazione o impedimento, con corresponsione del canone di locazione;
• facoltà di estinzione anticipata;
• reinvestimento dei ratei per l’edilizia residenziale sociale.

È prevista l’adozione di una deliberazione attuativa entro il 31 marzo 2015 e l’estensione della disciplina anche ad alloggi ATER già inseriti in piani di vendita approvati.

Pianificazione territoriale provinciale e governo del territorio

La legge interviene sulla l.r. 38/1999 ridefinendo il ruolo delle province in materia di pianificazione territoriale. Le funzioni provinciali sono limitate alle sole funzioni fondamentali previste dalla legge statale sulle province e città metropolitane, rinviando il resto alla futura legge regionale di riordino.

Viene inoltre chiarito che, fino all’adozione del PUCG e fino ai termini di adeguamento dei PRG e di recepimento del PTPR, ai piani regolatori generali, alle varianti e agli strumenti attuativi continuano ad applicarsi le leggi urbanistiche regionali previgenti.

Zone agricole e ruralità multifunzionale

La legge modifica la disciplina del PUA e delle attività agricole consentendo, nelle zone omogenee E, anche attività compatibili con la destinazione agricola, tra cui:

• agriturismo e turismo rurale;
• trasformazione e vendita diretta di prodotti tipici;
• ristorazione e degustazione;
• attività culturali, didattiche, sociali, ricreative e terapeutico-riabilitative.

Tali attività possono essere svolte anche da soggetti diversi dagli imprenditori agricoli, purché resti la connessione con l’attività agricola. È previsto un regolamento regionale attuativo da approvare entro il 31 gennaio 2015.

Aree naturali protette regionali

Per le aree naturali protette vengono introdotte modifiche che consentono, in alcune zone e con esclusione delle riserve integrali, specifici interventi e attività connessi alla tutela attiva delle attività agricole. Fino all’operatività della disciplina del piano dell’area protetta, continuano ad applicarsi misure di salvaguardia regionali.

Funzioni amministrative in materia di paesaggio

La l.r. 8/2012 viene aggiornata estendendo e chiarendo le funzioni delegate ai comuni, compresi alcuni interventi su immobili tutelati ai sensi dell’art. 136 del d.lgs. 42/2004 e gli interventi previsti dalle nuove disposizioni sull’edilizia straordinaria.

È introdotta anche la revoca della delega regionale in caso di ripetute e gravi violazioni o di reiterato ricorso alla procedura sostitutiva.

Interventi nei comuni con programma di fabbricazione

Gli interventi previsti dalla l.r. 21/2009 sono resi applicabili anche nei comuni dotati di programma di fabbricazione, in deroga al limite contenuto nella legge sul governo del territorio.

Entrata in vigore e attualità

La legge entra in vigore il giorno successivo alla pubblicazione sul BUR. Nel complesso, però, una parte rilevante delle disposizioni ha carattere straordinario o è legata a termini già scaduti (2015-2017) e a procedimenti edilizi specifici; per questo, ai fini operativi odierni, il provvedimento ha utilità soprattutto come testo di coordinamento storico della disciplina edilizia e urbanistica regionale, mentre molte scadenze attuative risultano ormai esaurite.