Cassazione Civile, Sentenza n. 8253/2025 del 28/03/2025

Esito

La controversia

Impugnazione della deliberazione assembleare del 22/08/2019 relativa al rendiconto consuntivo 2018-2019 e preventivo 2019-2020. Due censure: (1) la ripartizione delle spese del "servizio spiaggia" doveva gravare solo sui soli "utenti" (cioè su chi effettivamente utilizza la spiaggia) in base all'art. 9/b del regolamento condominiale e non su tutti i condomini; (2) le spese di manutenzione del terreno adibito a giardino, essendo il terreno demaniale, non possono essere ripartite tra i condomini ai sensi degli artt. 1117 e 1118 c.c.

La decisione

La Corte rigetta il ricorso. Sul primo motivo la Corte afferma che le spese per aree annesse come la spiaggia sono dovute in relazione all'appartenenza e ripartite in proporzione al valore della proprietà secondo il primo comma dell'art. 1123 c.c.; il secondo comma dell'art. 1123 c.c. si applica al godimento potenziale (non all'uso effettivo), e una deroga convenzionale che preveda ripartizione in base all'uso richiede una pattuizione esplicita e chiara: la clausola "tra gli utenti" non è sufficiente per dimostrare tale deroga. Sul secondo motivo la Corte stabilisce che anche le spese per la conservazione e godimento di un'area demaniale sistemata a giardino, se fruite dal condominio e rilevanti per il decoro del complesso, possono essere poste a carico di tutti i condomini in virtù dell'utilitas che ne deriva. La Corte non provvede alla liquidazione delle spese di giudizio contro l'intimato, che non ha svolto difesa, e dà atto della sussistenza dei presupposti per eventuale versamento di un ulteriore contributo unificato da parte del ricorrente ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater del D.P.R. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 1123 c.c.

  Il primo comma stabilisce la regola generale di ripartizione in proporzione al valore della proprietà; il secondo comma riguarda i casi in cui la cosa comune è idonea a consentire godimenti in misura diversa e va interpretato in termini di godimento potenziale, non di utilizzo effettivo. Una deroga al criterio legale richiede una pattuizione esplicita e inequivocabile.

• art. 3 Cost.

  Richiamato dal ricorrente in relazione al principio di uguaglianza; la Corte non ritiene che l'art. 3 giustifichi una lettura che escluda dalla contribuzione i condomini che non utilizzano effettivamente la spiaggia.

• artt. 817, comma 2, 1117 e 1118 c.c.

  Richiamati dal ricorrente in relazione alla natura del terreno e alle norme sulle parti comuni; la Corte osserva che l'obbligo di contribuzione può fondarsi sull'utilitas e sul decoro del complesso immobiliare anche se la titolarità della res è demaniale.

• D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater

  La Corte accerta la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Massime di principio

• La ripartizione delle spese per beni comuni suscettibili di uso differenziato (es. spiaggia condominiale) si valuta sul godimento potenziale, non sull'uso effettivo: il condomino che può potenzialmente fruire del bene è tenuto a contribuire anche se non ne fa uso reale.
• Una clausola regolamentare che recita genericamente "tra gli utenti" non è sufficiente ad autorizzare una deroga al criterio legale di ripartizione; serve una pattuizione espressa, chiara e unanimemente approvata per imporre la contribuzione in base all'uso effettivo.
• Anche aree di proprietà demaniale, se concesse e adibite a giardino condominiale e rilevanti per il decoro e l'utilitas del complesso, possono comportare oneri ripartibili tra tutti i condomini secondo le regole delle parti comuni.
• In impugnazioni condominiali, la prova della specifica deroga contrattuale rispetto alla ripartizione legale è decisiva: in mancanza, prevale la regola della proporzione al valore della proprietà prevista dall'art. 1123 c.c.
• Se l'intimato non svolge difesa in Cassazione, il ricorrente può tuttavia essere tenuto a versare ulteriori contributi unificati; la mancata attività difensiva dell'intimato può influire sulla motivazione della Corte in ordine alle spese processuali.