DECRETO-LEGGE 7 maggio 2026, n. 66

Piano casa e contrasto al disagio abitativo

Il provvedimento istituisce un insieme organico di misure straordinarie per incrementare l’offerta di alloggi a prezzo accessibile, recuperare patrimonio pubblico inutilizzato o degradato e sostenere categorie sociali esposte al disagio abitativo. Accanto agli interventi edilizi, introduce strumenti finanziari, procedure semplificate e misure di sostegno mirate.

Finalità e ambito del Piano casa

Il decreto è diretto alla realizzazione e valorizzazione di immobili di edilizia residenziale pubblica, sociale e integrata destinati alla vendita o alla locazione a prezzo calmierato. Le misure possono essere attuate anche tramite:

• sostituzione edilizia;
• recupero e riconversione di immobili pubblici non redditizi e non in uso;
• progetti di contrasto al degrado urbanistico, edilizio, ambientale e sociale;
• interventi di rigenerazione urbana.

Le finalità dichiarate sono l’incremento dell’offerta sostenibile di alloggi e la risposta ai fabbisogni abitativi di giovani, studenti universitari, lavoratori fuori sede, personale scolastico, sanitario, delle Forze di polizia, dei Vigili del fuoco e delle Forze armate, giovani coppie, genitori separati, nonché la promozione di senior cohousing e cohousing intergenerazionale, nel rispetto dei requisiti reddituali e patrimoniali vigenti.

Programma straordinario nazionale di recupero e manutenzione

Il provvedimento istituisce un programma straordinario nazionale per recuperare e manutenere il patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sociale, con l’obiettivo di ripristinare gli alloggi non assegnabili per carenze manutentive e recuperare immobili destinati all’edilizia sociale.

Il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti è autorizzato a erogare contributi a favore degli enti territoriali titolari di funzioni in materia di edilizia pubblica e degli enti da essi costituiti o partecipati, inclusi gli ex IACP, tramite convenzione con INVITALIA S.p.A., quale soggetto gestore.

La convenzione disciplina:

• gestione delle risorse;
• accredito su conto corrente infruttifero presso la Tesoreria dello Stato;
• remunerazione del soggetto gestore, entro il limite massimo del 2% delle somme affluite in ciascun esercizio;
• criteri di selezione delle offerte tramite avvisi pubblici adottati d’intesa con il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti.

Gli avvisi possono prevedere la realizzazione per fasi successive e in lotti funzionali. Per la componente di edilizia sociale sono ammissibili offerte che:

• prevedano interventi per soddisfare i fabbisogni abitativi indicati dal decreto, tramite riduzione del canone calmierato quantificata nell’offerta;
• promuovano il recupero e la riconversione di immobili anche individuati nell’elenco formato dal Commissario straordinario;
• si inseriscano in programmi di contrasto al degrado o di rigenerazione urbana.

Risorse finanziarie per il programma di recupero

Per il programma straordinario è autorizzata una spesa complessiva di 970 milioni di euro, ripartita tra 2026 e 2030. Ulteriori risorse sono destinate al medesimo conto corrente:

• il 50% delle risorse del Fondo sociale per il clima destinate al sostegno di famiglie vulnerabili per la componente di edilizia residenziale pubblica;
• una quota delle risorse di cui alla legge n. 160 del 2019, nel limite di 500 milioni annui dal 2027 al 2030 e di 700 milioni annui dal 2031 al 2034, con gestione separata e avvisi riservati ai comuni.

Agli interventi si applica il codice dei contratti pubblici, e possono partecipare anche soggetti proponenti programmi di edilizia integrata per la parte di edilizia convenzionata.

Commissario straordinario e Cabina di monitoraggio

Per attuare gli interventi è nominato un Commissario straordinario con incarico fino al 31 dicembre 2027, eventualmente affiancato da un sub-commissario. Il Commissario può operare con ordinanze in deroga a molte disposizioni di legge, salvo norme penali, antimafia, beni culturali, paesaggio e vincoli UE; le ordinanze sono immediatamente efficaci e pubblicate in Gazzetta Ufficiale.

Entro 30 giorni dalla nomina, il Commissario avvia una ricognizione straordinaria degli immobili pubblici non redditizi e non in uso da destinare a edilizia sociale. Sulla base delle informazioni raccolte definisce:

• l’elenco degli immobili su cui possono essere presentate iniziative;
• schemi-tipo di convenzione, con diritti di superficie o altri diritti reali di durata almeno venticinquennale, salvo ammortamenti più brevi.

È istituita anche una Cabina di monitoraggio, presieduta dal Presidente del Consiglio o dal Ministro competente, con compiti di indirizzo, individuazione delle priorità territoriali e verifica dello stato di attuazione del programma.

Procedure accelerate e semplificazioni

Per gli interventi di ristrutturazione, demolizione e ricostruzione si applicano specifiche semplificazioni e conferenza di servizi semplificata. La conferenza deve concludersi entro 30 giorni, o 40 nei casi con interessi sensibili; la determinazione conclusiva è adottata nei 5 giorni successivi.

Il mutamento di destinazione d’uso degli edifici per le finalità del decreto segue la disciplina edilizia ordinaria per le singole unità immobiliari, con eventuali condizioni degli strumenti urbanistici comunali. È previsto un vincolo trentennale di destinazione d’uso da trascrivere entro 30 giorni dal completamento dell’intervento. L’approvazione degli interventi comporta dichiarazione di pubblica utilità.

Sono inoltre previste modifiche e abrogazioni di precedenti norme in materia di contrasto al disagio abitativo e di finanziamento del Piano casa.

Fondo per la morosità incolpevole negli alloggi pubblici

È istituito un Fondo di garanzia presso il Ministero dell’economia e delle finanze per sostenere i conduttori di alloggi ERP in condizione di morosità incolpevole. Il Fondo copre il rischio di morosità e il deposito cauzionale nei contratti di locazione e si alimenta anche con una quota dei canoni versati dagli inquilini.

Un decreto ministeriale, da adottare entro 60 giorni dall’entrata in vigore, deve definire quota del canone destinata al Fondo, criteri di accesso, modalità di erogazione e surrogazione e verifiche sul rispetto del limite di spesa.

Priorità nel Fondo prima casa per famiglie con disabilità grave

Dal 30° giorno successivo all’entrata in vigore della legge di conversione, rientrano tra le categorie prioritarie ammesse al Fondo prima casa le persone con disabilità grave e i nuclei familiari che abbiano da almeno due anni un familiare convivente, figlio o fratello/sorella del richiedente, con disabilità grave.

Per tali domande la garanzia è pari al 50% della quota capitale, ovvero all’80% se l’ISEE non supera 40.000 euro annui. È previsto un accantonamento minimo del 10% dell’importo garantito e si applicano le disposizioni già previste per alcune operazioni di finanziamento agevolato. Il Fondo è incrementato per il 2026 e il 2027.

Contributi per gli studenti fuori sede

Il fondo destinato ai contributi per le spese di locazione degli studenti fuori sede è incrementato di 8,5 milioni di euro per il 2026.

Riscatto e alienazione degli alloggi ERP

Entro 60 giorni dalla legge di conversione, un decreto ministeriale deve stabilire le procedure per l’alienazione di immobili di proprietà di comuni, enti pubblici e aziende territoriali per l’edilizia residenziale pubblica e sociale. È riconosciuto il diritto di opzione all’acquisto in favore dell’assegnatario non moroso, purché non proprietario di altra abitazione.

Il decreto individua anche i criteri di selezione degli immobili alienabili in base al valore di mercato. La destinazione dei proventi sarà disciplinata con apposito provvedimento nel rispetto degli equilibri di finanza pubblica.

Edilizia residenziale sociale con locazione lunga e riscatto

Le risorse per il recupero e la riqualificazione del patrimonio pubblico esistente possono essere destinate anche a progetti di edilizia sociale con locazione di lunga durata e facoltà di riscatto progressiva. Gli immobili devono essere assoggettati ad atto d’obbligo trascritto a favore del comune e convenzioni che definiscano i vincoli di prezzo in caso di successiva vendita. Gli immobili devono rispettare elevati standard di sostenibilità ambientale ed efficienza energetica e tecnologica.

Fondo housing coesione

È istituito il Fondo housing coesione presso INVIMIT SGR S.p.A., al quale il Dipartimento per le politiche di coesione può sottoscrivere quote nel 2026 per 100 milioni di euro e, successivamente, ulteriori quote con risorse europee e nazionali di coesione.

Possono partecipare anche regioni, province autonome e amministrazioni centrali titolari di programmi di coesione, con separazione contabile per le diverse fonti di finanziamento. I proventi della dismissione delle quote sono destinati, in via principale, all’ammortamento del debito pubblico o alla riduzione del debito regionale/provinciale. È prevista una relazione annuale al Parlamento.