Cassazione Civile, Ordinanza n. 15622/2025 del 11/06/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita di immobile da costruire stipulato tra una società promittente venditrice e il promissario acquirente, a fronte del quale era stata rilasciata una polizza fideiussoria a garanzia della restituzione degli acconti. Poiché il definitivo non era stato stipulato, il promissario acquirente aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per l’importo garantito. La società garante aveva proposto opposizione sostenendo che la garanzia non fosse escutibile perché, al momento della crisi del costruttore, il preliminare si era già estinto per effetto del recesso/risoluzione per inadempimento, prima della dichiarazione di fallimento; inoltre contestava parte dell’importo. Il Tribunale revocava il decreto ritenendo necessaria, per l’operatività della fideiussione ex art. 3 d.lgs. n. 122/2005, la persistenza del contratto preliminare al sopravvenire della crisi. La Corte d’appello confermava. In cassazione il ricorrente deduceva: 1) violazione dell’art. 3 d.lgs. n. 122/2005, assumendo che la risoluzione del preliminare fosse avvenuta per scadenza di termine essenziale e comunque ope legis, con irrilevanza dell’imputabilità dell’inadempimento; 2) nullità della sentenza per motivazione apparente, perché la Corte territoriale avrebbe dato per scontata l’accessorietà della polizza senza confrontarsi con la dedotta natura atipica/autonoma della garanzia, la cui estinzione non seguirebbe quella del rapporto principale.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondati i due motivi, esaminati congiuntamente. Ha censurato la sentenza d’appello perché non ha adeguatamente verificato, alla luce della fattispecie concreta e della causa della garanzia, se la disciplina dell’art. 3 d.lgs. n. 122/2005 richieda la persistente efficacia del preliminare al momento della crisi oppure se bastino le condizioni testuali previste dalla norma. Ha inoltre rilevato che non è stato chiarito il regime del termine essenziale pattuito nel contratto, previsto nell’interesse del promittente venditore, e se la sua scadenza produca effetti automaticamente opponibili al promissario acquirente senza ulteriori adempimenti. Ne è seguita la cassazione della sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di L’Aquila in diversa composizione per nuovo esame, anche sulle spese.

Norme richiamate

• art. 3 d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122

  La fideiussione rilasciata in occasione della conclusione di un contratto avente ad oggetto l’acquisto di un immobile da costruire garantisce la restituzione delle somme versate dal promissario acquirente in caso di situazione di crisi del costruttore; l’operatività della garanzia va verificata alla luce della ratio di tutela dell’acquirente e delle condizioni previste dalla norma, con accertamento in concreto del rapporto tra crisi, sorte del preliminare e possibilità di escussione.

• art. 360 c.p.c.

  Le censure sono state prospettate come violazione di legge e nullità della sentenza per motivazione apparente.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato quale parametro del vizio di motivazione apparente della sentenza impugnata.

Massime di principio

• Nella garanzia fideiussoria prevista per l’acquisto di immobili da costruire, il giudice deve verificare in concreto la compatibilità tra le clausole del preliminare e la ratio protettiva della norma, che è quella di consentire al promissario acquirente il recupero degli acconti versati in caso di crisi del costruttore.
• L’operatività della fideiussione non può essere decisa in modo astratto: occorre accertare se, al momento dell’insorgenza della crisi, il preliminare sia ancora efficace oppure se la sua estinzione, secondo le concrete modalità pattuite e secondo la disciplina del termine essenziale, impedisca o meno l’escussione della garanzia.
• Quando il termine essenziale è pattuito nell’interesse di una sola parte, la sua scadenza non esaurisce da sola l’analisi giuridica: il giudice deve considerare chi sia il soggetto cui l’interesse è attribuito e quali ulteriori adempimenti siano necessari per farne discendere gli effetti risolutori rilevanti ai fini della garanzia.
• La motivazione è apparente se la decisione non si confronta con la specificità del caso concreto e con le ragioni giuridiche decisive prospettate dalla parte, specie quando sia controversa la natura accessoria o autonoma della garanzia e la conseguente sorte del vincolo garantito.

Come è indicizzato