Cassazione Civile, Sentenza n. 10966/2026 del 24/04/2026

Esito

La controversia

Gli attori chiedevano la restituzione di una superficie di circa 370 mq occupata dal Comune e/o, in subordine, il risarcimento dei danni per la perdita del diritto reale. La base della domanda era la convenzione del 29/08/1985 e la concessione del diritto di superficie ai sensi dell'art. 35 della legge 22/10/1971 n. 865 (durata 99 anni), che secondo i ricorrenti aveva trasferito alla Cooperativa una proprieta' temporanea escludendo la contemporanea proprieta' del Comune. I ricorrenti denunciavano anche omissioni dei giudici di merito nel non qualificare correttamente la natura giuridica della convenzione, nel non decidere sulla domanda restitutoria e di risarcimento e nell'omissione di liquidare eventuali rimborsi (an debeatur), nonche' errori interpretativi relativi alle pertinenze e alla presunta rinuncia tacita del diritto.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo dei ricorsi (principale e incidentale), ritenendo che, nell'ambito dell'art. 35 della legge n. 865/1971, la costituzione di un diritto di superficie ad aedificandum per periodo determinato (qui 99 anni) ha natura di proprieta' temporanea che esclude la contemporanea proprieta' da parte del Comune. La Corte ha quindi censurato la motivazione della Corte d'appello che aveva ritenuto la porzione rimasta nell'eta' del Comune in base alla mancata destinazione pertinenziale e all'uso in comodato, affermando che l'eventuale inadempimento poteva essere fatto valere con l'azione di risoluzione e non determina automaticamente la ricostituzione della proprieta'. La sentenza impugnata e' stata cassata nei punti ritenuti illegittimi e la causa rinviata alla Corte d'Appello di Messina, in diversa composizione. Gli altri motivi di ricorso sono stati dichiarati assorbiti.

Norme richiamate

• Legge 22 ottobre 1971, n. 865, art. 35

  Le aree ... vanno a far parte del patrimonio indisponibile del comune ... Su tali aree il comune ... concede il diritto di superficie per la costruzione di case di tipo economico e popolare ... durata non inferiore ad anni 60 e non superiore ad anni 99

  La Corte interpreta la disciplina come idonea a costituire, a favore della cooperativa, una proprieta' temporanea (diritto di superficie ad aedificandum a tempo determinato) che esclude la contemporanea proprieta' del Comune fino alla scadenza del titolo; l'eventuale inadempimento non determina automatica decadenza della qualita' proprietaria ma puo' essere fatto valere tramite azione di risoluzione.

• Codice Civile, artt. 952 e 953

  Riferimenti invocati dai ricorrenti in tema di comunione e diritti reali; la Corte richiama questi articoli nel contesto della doglianza secondo cui non e' concepibile la contemporanea proprieta' dello stesso bene da parte di soggetti diversi, coerentemente con la qualifica del diritto di superficie come proprieta' temporanea.

• Codice Civile, artt. 832 e 922

  Articoli richiamati nella contestazione sulla titolarita' della proprieta' e sugli effetti reali del diritto di superficie; usati per sostenere che la cooperativa aveva una posizione proprietaria esclusiva temporanea sull'area oggetto della convenzione.

• Codice Civile, artt. 817 e 818

  Richiamati in relazione alla disciplina delle pertinenze e delle modalita' di acquisto/conservazione di diritti reali; la Corte censura l'uso di argomentazioni sulle pertinenze quando la natura contrattuale della concessione consente rimedi ordinari per inadempimento anziche' automatica perdita del diritto.

• Codice di Procedura Civile, art. 360

  Norma processuale richiamata come base dei motivi di cassazione (vizi di motivazione e violazione di norme), e usata per valutare la fondatezza dei motivi dedotti in cassazione.

• Codice Civile, art. 2043

  Riferimento civile relativo al risarcimento del danno; i ricorrenti avevano invocato il 2043 per il caso di occupazione usurpativa permanente, ma la Corte ha ritenuto assorbite le questioni alla luce dell'accoglimento del primo motivo.

Massime di principio

• Quando il legislatore prevede, ai sensi dell'art. 35 della legge n. 865/1971, la costituzione di un diritto di superficie ad aedificandum per un periodo determinato (es. 60-99 anni), tale titolo costituisce una proprieta' temporanea che esclude la contemporanea proprieta' del concedente fino alla scadenza del diritto.
• La mera mancata realizzazione di opere pertinenziali o l'uso temporaneo dell'area in comodato non determina automaticamente la perdita del diritto di superficie: l'inadempimento della convenzione deve essere fatto valere con le ordinarie azioni contrattuali (es. risoluzione), non con una presunta immediata ricostituzione della proprieta' al concedente.
• Se l'amministrazione occupa aree oggetto di diritto di superficie senza un provvedimento formale di revoca, la questione sostanziale e' la qualificazione del titolo (diritto di superficie vs proprieta'): la qualifica corretta condiziona l'azione esperibile (azione di accertamento/restauro del possesso, azione di risoluzione, richiesta di risarcimento) e la tempestivita' delle pretese.
• In caso di conflitto su immobili nati da convenzioni di edilizia residenziale pubblica, e' essenziale documentare la natura e i termini della convenzione (durata, oggetto, obblighi) per ottenere il riconoscimento della posizione reale e per stabilire i rimedi contro l'occupazione o l'inadempimento.
• La decisione sulle spese processuali e sui rimborsi economici puo' seguire l'esito sostanziale della causa: l'accoglimento del motivo che qualifica il diritto a favore del concessionario tende a favorire il concessionario nella fase di rinvio, ma questioni accessorie (risarcimento, an debeatur, liquidazione) possono richiedere un nuovo esame in grado d'appello rinnovato.
• Quando si agisce contro un'Amministrazione pubblica per fatti di occupazione di aree, e' opportuno prevedere e dedurre alternativamente le domande restitutorie, risarcitorie e l'azione di risoluzione della convenzione, fornendo elementi probatori sulla titolarita' del diritto e sull'effettiva condotta dell'ente.