L.R. Marche 36/2005

Riordino delle politiche abitative regionali nelle Marche

La legge definisce l’assetto complessivo delle politiche abitative della Regione Marche, con regole su programmazione, finanziamenti, edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata, gestione degli alloggi, alienazioni e riorganizzazione degli enti gestori. La disciplina opera nel territorio regionale marchigiano.

Finalità e ambito della disciplina

Il provvedimento riordina il sistema regionale delle politiche abitative in attuazione della normativa costituzionale e statale sul conferimento di funzioni alle Regioni. Le finalità principali sono:

• incremento e riqualificazione del patrimonio di ERP per i ceti più deboli;
• ampliamento e calmieramento del mercato delle locazioni;
• sostegno alle famiglie meno abbienti in locazione nel mercato privato;
• accesso alla prima casa, in particolare per giovani coppie, cooperative e giovani under 35;
• promozione di sperimentazioni, sostenibilità ambientale, bioedilizia ed efficienza energetica;
• integrazione con le politiche di riqualificazione urbana e con gli interventi sociali, sanitari, lavorativi, per l’immigrazione e il diritto allo studio.

Definizioni e parametri abitativi

La legge distingue tra edilizia sovvenzionata e agevolata e definisce il nucleo familiare rilevante ai fini dei bandi. Per abitazione adeguata sono fissate superfici minime in base al numero dei componenti del nucleo. Sono inoltre definite le nozioni di alloggio improprio e di alloggio antigienico, rilevanti ai fini dei procedimenti di vigilanza e di inagibilità comunale.

Per il nucleo familiare:

• si considerano richiedente, coniuge non separato, conviventi e soggetti a carico IRPEF;
• non rientrano i conviventi per motivi di lavoro;
• la convivenza deve risultare da certificazione anagrafica da almeno due anni prima della scadenza del bando, salvo incremento naturale della famiglia, adozione o tutela.

Funzioni di Regione, Province, Comuni e concertazione

Regione, Province e Comuni esercitano le funzioni in materia di ERP secondo il riparto previsto dalla legge regionale di riordino delle funzioni amministrative. La Regione, gli enti locali e gli ERAP devono assicurare partecipazione e concertazione con le organizzazioni rappresentative degli operatori pubblici e privati e delle parti sociali.

La funzione provinciale è stata poi trasferita alla Regione per effetto di normativa successiva richiamata nel testo consolidato.

Programmazione regionale e strumenti finanziari

La programmazione è affidata a un piano regionale di edilizia residenziale pubblica di durata triennale, approvato dal Consiglio regionale su proposta della Giunta. Il piano:

• fissa obiettivi e interventi della politica abitativa regionale in rapporto alle risorse disponibili;
• ripartisce le risorse tra le Province;
• individua categorie destinatarie, requisiti di ammissibilità e requisiti degli operatori;
• riserva quote per interventi sperimentali e per la formazione degli operatori pubblici;
• stabilisce termini di attuazione e possibili proroghe;
• definisce partecipazione finanziaria regionale ai programmi di riqualificazione urbana;
• quantifica contributi per locazione, prima abitazione e parti comuni.

La Regione può inoltre partecipare finanziariamente a piani e programmi statali o comunitari e può approvare programmi regionali speciali per impiegare risorse sopravvenute o completare interventi ERP in corso.

Fondo regionale per le politiche abitative

Per finanziare piani e programmi è istituito il fondo regionale per le politiche abitative. Il fondo è alimentato da:

• risorse statali assegnate alla Regione, incluse quelle per il sostegno alle locazioni private;
• risorse regionali stanziate con la legge di bilancio;
• risorse comunitarie;
• quota parte delle sanzioni amministrative previste dalla legge.

Il fondo può essere usato anche per:

• costituire o partecipare a fondi immobiliari;
• utilizzare strumenti finanziari innovativi per attrarre capitali privati nell’ERP;
• rimborsare forfettariamente agli ERAP i servizi connessi alla realizzazione degli interventi edilizi.

Proventi da alienazioni e loro reinvestimento

I proventi delle alienazioni degli alloggi ERP e delle estinzioni dei diritti di prelazione sono oggetto di un programma di reinvestimento approvato dalla Giunta, anche su proposta dell’ERAP Marche. Le risorse sono destinate a:

• incremento o valorizzazione del patrimonio abitativo ERAP;
• ripiano di eventuali deficit finanziari;
• finanziamento di interventi straordinari urgenti, messa in sicurezza ed eliminazione delle barriere architettoniche.

I proventi devono essere reinvestiti nell’ambito territoriale del presidio di provenienza.

Raccolta dati, osservatorio e anagrafe del patrimonio

È istituito l’Osservatorio regionale della condizione abitativa per accertare fabbisogni, elaborare politiche e monitorarne l’efficacia. Comuni ed ERAP devono fornire dati su fabbisogni, disponibilità di aree e immobili, patrimonio gestito e locazioni private; Regione e Province utilizzano tali dati per la programmazione.

È inoltre prevista l’anagrafe dell’utenza e del patrimonio abitativo pubblico, con censimento del patrimonio pubblico, anagrafe degli assegnatari e anagrafe dei beneficiari di contributi e mutui agevolati.

Interventi per l’ERP sovvenzionata

Per soddisfare il fabbisogno abitativo dei ceti meno abbienti, il piano regionale prevede risorse per:

• nuova costruzione, di norma senza ulteriore consumo di suolo non urbano;
• recupero;
• acquisto con eventuale recupero da parte di ERAP e Comuni.

Gli alloggi nuovi devono essere accessibili, perseguire qualità urbanistica, usare tecniche di bioedilizia e fonti energetiche rinnovabili in coerenza con il PEAR. Sono esclusi finanziamenti per compravendite di immobili ERP tra ERAP Marche e Comuni.

Edilizia agevolata per locazione e prima casa

La Regione può concedere contributi agli ERAP e agli operatori privati per alloggi da destinare alla locazione, con vincolo non inferiore a dieci anni. Tali alloggi sono destinati prioritariamente, salvo le cooperative edilizie, agli inquilini ERP in decadenza per perdita del requisito soggettivo e a chi abbia già subito il provvedimento di decadenza, se in possesso dei requisiti.

Per l’accesso alla prima abitazione sono previsti contributi:

• agli ERAP e agli operatori privati per costruzione, recupero o acquisto con eventuale recupero, con cessione immediata o differita dopo almeno dieci anni di locazione;
• ai singoli cittadini per acquisto o recupero.

Se la proprietà è trasferita subito, l’acquirente deve conservare l’alloggio come prima abitazione per almeno dieci anni, salvo autorizzazione comunale per gravi motivi documentati.

Sostegno alle locazioni private

La Regione prevede interventi di sostegno agli affitti privati secondo la disciplina statale, potendo integrare le risorse statali con propri requisiti e procedure. La capacità economica familiare è valutata secondo l’ISEE. Le risorse disponibili sono ripartite annualmente in base ai fabbisogni comunali, con meccanismo premiale per i Comuni che cofinanziano gli interventi.

Alloggi per categorie sociali e studenti universitari

La legge consente riserve di alloggi ERP sovvenzionata o agevolata per categorie sociali individuate dal piano regionale. Nei Comuni con corsi di laurea sono previsti contributi per il recupero di immobili da locare a studenti universitari; per i privati è necessaria una convenzione comunale di durata almeno dodicennale con canone determinato secondo la normativa statale sulle locazioni.

Riqualificazione urbana e sperimentazione

La Regione finanzia interventi di riqualificazione urbana con concorso pubblico-privato, includendo:

• interventi di edilizia sovvenzionata, agevolata, prima casa e studenti;
• risanamento delle parti comuni di fabbricati a prevalente destinazione residenziale;
• opere di urbanizzazione funzionali ai programmi.

Sono finanziabili anche programmi sperimentali per tecnologie innovative, contenimento dei consumi di risorse non rinnovabili, autocostruzione, studio e ricerca. ERAP Marche deve favorire l’autogestione del patrimonio e la formazione degli inquilini.

Requisiti dei beneficiari dell’edilizia agevolata

Per l’edilizia agevolata sono richiesti, in sintesi:

• cittadinanza italiana, UE o titolo di soggiorno previsto;
• residenza o attività lavorativa nel territorio regionale da almeno cinque anni consecutivi, con possibilità di riduzione fino a due anni in caso di comprovata difficoltà;
• assenza di diritti di proprietà o godimento su abitazioni adeguate oltre la quota del 25%;
• reddito ISEE non superiore al limite del piano;
• assenza di precedenti assegnazioni o finanziamenti agevolati pubblici, salvo specifiche eccezioni;
• assenza, negli ultimi dieci anni, di condanne per determinati delitti non colposi, con eccezioni per riabilitazione o integrale risarcimento.

Il piano regionale può stabilire ulteriori requisiti o esclusioni. Per i cittadini non UE può essere richiesta documentazione reddituale e patrimoniale del Paese di residenza fiscale, salvo impossibilità o diversa disciplina internazionale.

Procedura, convenzioni e canone degli interventi agevolati

Gli attuatori degli interventi agevolati, salvo i singoli cittadini, stipulano una convenzione con il Comune, trascritta a spese dei beneficiari. La Giunta definisce gli elementi essenziali della convenzione, inclusi:

• determinazione del canone di locazione;
• calcolo del prezzo di cessione;
• criteri di selezione dei beneficiari;
• violazioni, effetti e sanzioni.

Sono escluse dai contributi le abitazioni di categoria catastale A/1, A/8 e A/9.

ERAP Marche: natura, funzioni e organizzazione

Gli IACP assumono la denominazione di ERAP Marche. L’ente è pubblico non economico, dipendente dalla Regione e dotato di autonomia. Svolge le funzioni relative a realizzazione degli interventi ERP sovvenzionata e agevolata e alla gestione del patrimonio immobiliare proprio e di ERP.

Può inoltre svolgere, tramite convenzioni, attività per enti pubblici e privati, tra cui:

• gestione di patrimonio non ERP;
• servizi tecnici per gare e progettazione;
• servizi abitativi e di agenzia per la locazione;
• servizi aggiuntivi agli assegnatari;
• supporto tecnico ai Comuni nei procedimenti di assegnazione.

L’ente è articolato in presidi territoriali provinciali, con un Consiglio di amministrazione, un Presidente e un Revisore dei conti. Il Segretario è nominato dalla Giunta tra dirigenti di enti o strutture regionali.

Assegnazione degli alloggi ERP sovvenzionata

L’assegnazione avviene su istanza degli interessati mediante:

• avviso pubblico almeno biennale, anche sovracomunale; oppure
• graduatoria aperta aggiornata almeno annualmente.

I Comuni disciplinano bando, domande, punteggi, graduatorie, aggiornamenti, individuazione degli alloggi, riserve e forme di concertazione. Gli alloggi non utilizzati per mancanza di graduatorie o domande valide possono essere messi a disposizione di altri Comuni del medesimo ambito sociale.

Sono previste riserve annuali per situazioni di criticità o progetti sociali, entro il limite di un terzo degli alloggi disponibili, con obblighi specifici per:

• appartenenti alle Forze dell’ordine e ai Vigili del fuoco nei Comuni con popolazione superiore a 5.000 abitanti;
• nuclei monoparentali con figli;
• nuclei composti esclusivamente da soggetti under 35;
• vittime di violenza domestica.

L’assegnazione dà luogo a un contratto di locazione a tempo indeterminato.

Requisiti per ERP sovvenzionata e permanenza

Per accedere all’ERP sovvenzionata sono richiesti requisiti analoghi a quelli dell’edilizia agevolata, con regole specifiche su residenza/attività nel Comune, proprietà di altri immobili, reddito ISEE, precedenti assegnazioni e condanne. Gli assegnatari iscritti all’AIRE possono presentare domanda nel Comune di iscrizione con esclusione di taluni requisiti territoriali.

La permanenza è ammessa anche se il reddito supera il limite fino a 2,5 volte tale soglia. Il testo consolidato riporta inoltre una pronuncia della Corte costituzionale che ha dichiarato illegittime, in parte, le limitazioni di residenza previste per uno dei requisiti.

Subentro, ampliamento del nucleo e ospitalità temporanea

Il subentro è ammesso per i componenti del nucleo conviventi sin dall’assegnazione o divenuti tali tramite ampliamento stabile autorizzato. In caso di separazione o cessazione della convivenza, il contratto è volturato secondo la decisione del giudice o, per la prole, al genitore convivente.

L’ampliamento stabile del nucleo familiare è ammesso verso parenti in linea retta fino al secondo grado, previa verifica dei requisiti e dell’adeguatezza dell’alloggio; dopo due anni dall’autorizzazione matura il diritto al subentro. L’ospitalità temporanea non può superare sei mesi, salvo casi di assistenza sanitaria certificata.

Mobilità degli assegnatari

Gli enti gestori disciplinano la mobilità degli assegnatari per esigenze di variazione del nucleo, avvicinamento al lavoro, esigenze familiari, di salute o personali; può essere disposta d’ufficio per sottoutilizzo, ristrutturazioni, vendita o altri gravi motivi.

In caso di ristrutturazione, l’ente deve indicare i tempi e garantire il rientro; le spese di trasloco e allacci sono a carico dell’ente nelle mobilità d’ufficio. È prevista anche una disciplina specifica per il trasferimento temporaneo in caso di interventi edilizi sull’immobile occupato.

Annullamento, decadenza e morosità

L’assegnazione può essere annullata dal Comune per:

• violazione della normativa vigente al momento dell’assegnazione;
• dichiarazioni mendaci o documentazione non veritiera.

La decadenza è prevista, tra gli altri casi, per mancata stabile occupazione, sublocazione, mutamento d’uso, uso illecito, danneggiamenti gravi, perdita dei requisiti, reddito eccessivo protratto, condanne per determinati reati e inosservanza dell’obbligo di istruzione dei figli minori. In alcune ipotesi i conviventi subentrano nel contratto.

La morosità superiore a tre mesi comporta risoluzione del contratto e decadenza, salvo sanatoria entro 60 giorni dalla messa in mora o piano di recupero concordato. In caso di morosità incolpevole documentata, l’ente gestore può attivare sostegni sociali ed economici e sospendere l’esecuzione del provvedimento.

Occupazioni illegali e sanzioni amministrative

Per gli alloggi occupati senza titolo l’ente gestore dispone il rilascio entro i termini previsti, con indennità pari al canone maggiorato del 15% fino alla riconsegna.

Sono previste sanzioni amministrative per:

• violazioni del regolamento gestionale;
• omessa comunicazione di ospitalità temporanea oltre trenta giorni;
• mancato rilascio dell’alloggio dopo decadenza.

I proventi delle sanzioni alimentano in parte il fondo regionale.

Canone di locazione e aggiornamenti

Il canone degli alloggi ERP sovvenzionata è calcolato con regolamento regionale, secondo criteri che tengono conto del valore dell’immobile, del reddito del nucleo e di una fascia di protezione sociale per le famiglie meno abbienti. È previsto un canone minimo, limiti regionali ordinari e un canone maggiorato dopo la dichiarazione di decadenza fino al rilascio.

Gli assegnatari rimborsano integralmente gli oneri dei servizi. Ogni anno, entro il 30 novembre, l’ente gestore acquisisce la documentazione per aggiornare il canone e verificare i requisiti; in caso di omissioni o documentazione inidonea si applica il canone della fascia superiore e si verifica la decadenza.

I proventi dei canoni finanziano amministrazione, manutenzione, riqualificazione, mutui e, per le eccedenze, il ripiano dei disavanzi ERAP e ulteriori incrementi del patrimonio ERP.

Alienazione del patrimonio ERP

Gli alloggi ERP possono essere alienati per una gestione più razionale del patrimonio o per finanziare piani e programmi di settore. I Comuni approvano programmi di alienazione e reinvestimento; l’ERAP Marche propone i propri programmi alla Giunta regionale.

Le vendite avvengono mediante avviso pubblico. L’assegnatario in regola con canoni e servizi ha diritto di prelazione/acquisto, con prezzo base decurtato entro il limite massimo del 20%; il pagamento può avvenire in unica soluzione o con rateazione fino a 18 anni. L’alloggio acquistato è soggetto a vincolo quinquennale di inalienabilità.

Se l’assegnatario non acquista, può ottenere mobilità in altro alloggio adeguato. In presenza di portatori di handicap o anziani ultrasessantacinquenni nel nucleo, l’assegnatario può restare nell’alloggio. La legge prevede anche specifiche cessioni verso l’Azienda casa Emilia-Romagna di Rimini per alcuni immobili ubicati nei Comuni passati all’Emilia-Romagna.

Regime transitorio e norme di avvio

La legge contiene numerose disposizioni transitorie relative all’avvio del nuovo assetto, tra cui:

• prolungamento fino a tre anni delle assegnazioni provvisorie già in essere alla data di entrata in vigore, se in regola con i canoni;
• termini per l’adozione degli atti di nomina degli organi ERAP;
• mantenimento in carica degli organi esistenti fino ai nuovi insediamenti;
• soppressione del Consorzio regionale degli IACP dal 1° gennaio 2006 e subentro della Regione;
• trasferimento di beni, personale e proventi all’ERAP della Provincia di Fermo.

È inoltre prevista una disciplina transitoria per il calcolo del canone fino all’entrata in vigore del regolamento regionale di settore.

Abrogazioni e disposizioni finanziarie

La legge abroga espressamente precedenti leggi regionali incompatibili e reca la disciplina finanziaria per l’alimentazione del fondo regionale e per l’iscrizione delle spese nei capitoli di bilancio e nel programma operativo annuale.

Valutazione di attualità

L’atto non è obsoleto: costituisce tuttora la base normativa regionale marchigiana in materia di politiche abitative e ERP, pur essendo stato più volte modificato nel tempo.