L.R. Liguria 30/2014

Modifiche alla disciplina ligure sul recupero dei sottotetti e all’attività edilizia

La legge regionale della Liguria interviene sulla legge regionale 6 agosto 2001, n. 24, che disciplina il recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti, e su alcuni articoli della legge regionale 6 giugno 2008, n. 16, in coordinamento con la normativa statale edilizia. La disciplina risultante riguarda esclusivamente il territorio ligure e detta condizioni, limiti e procedure per il recupero dei sottotetti e per il relativo inserimento negli strumenti urbanistici comunali.

Finalità, definizione di sottotetto e ambito di applicazione

Ai fini della legge, il sottotetto è il volume sovrastante l’ultimo piano di edifici legittimamente esistenti alla data di entrata in vigore della legge, anche se legittimati urbanistico-ediliziamente entro il termine previsto per la DIA obbligatoria o la richiesta di permesso di costruire richiamata dalla norma. Il volume deve essere compreso nella sagoma della copertura, costituita prevalentemente da falda inclinata, e deve presentare locali con altezza interna nel punto più alto almeno pari a 1,40 metri, privi dei requisiti di agibilità, collocati in edifici destinati prevalentemente a funzione residenziale o turistico-ricettiva.

La legge opera in deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici comunali vigenti e ai regolamenti edilizi, in attesa che il Comune inserisca una disciplina specifica nel PUC o nello strumento urbanistico comunale vigente o nel suo aggiornamento. Tale futura disciplina comunale deve comunque rispettare la definizione di sottotetto e i parametri fissati dalla legge regionale.

Interventi di recupero consentiti e requisiti tecnici

Gli interventi di recupero dei sottotetti sono ammessi con vincolo di conservazione dell’edificio: non possono comportare demolizione e ricostruzione e non sono cumulabili con gli ampliamenti consentiti dagli strumenti urbanistici comunali.

Per il recupero a fini abitativi sono richiesti specifici parametri interni:

• altezza media interna netta pari a 2,30 metri per gli spazi abitativi;
• altezza media interna netta pari a 2,10 metri per spazi accessori o di servizio;
• altezza minima della parete non inferiore a 1,50 metri per gli spazi abitativi;
• altezza minima della parete non inferiore a 1,30 metri per spazi accessori o di servizio;
• rapporto aeroilluminante non inferiore a 1/16.

Gli spazi con altezza inferiore ai minimi devono essere chiusi con opere murarie o arredi fissi e possono essere utilizzati come spazi accessori; tale chiusura non è prescrittiva in corrispondenza delle fonti di luce diretta. Per i locali con soffitto a volta, l’altezza media si calcola come media aritmetica tra altezza dell’imposta e del colmo, con tolleranza fino al 5%.

Sono ammesse, per conseguire l’aeroilluminazione minima, finestre, terrazzi a pozzetto, abbaini, lucernari e aperture a filo falda, purché siano rispettate le caratteristiche tipologiche e architettoniche dell’edificio, la zona territoriale di ubicazione e il regime di tutela del PTCP.

Modifiche di sagoma, titoli abilitativi e rapporto con l’indice edificatorio

Il recupero può comportare modifiche delle altezze di colmo e di gronda, ma solo per garantire il rispetto dell’altezza media interna richiesta. In ogni caso deve essere rispettato il limite di altezza massima previsto dallo strumento urbanistico comunale; in mancanza, si deve fare riferimento all’altezza massima degli edifici abitativi esistenti nel contorno.

Il titolo edilizio varia in base all’intervento:

• permesso di costruire quando il recupero comporta modificazioni della sagoma dell’edificio;
• DIA obbligatoria quando tali modificazioni non sono presenti.

La disciplina regionale precisa inoltre, tramite il coordinamento con la legge edilizia del 2008, che alcune ipotesi di intervento sono ammesse senza applicazione dell’indice edificatorio.

Parcheggi pertinenziali e contributo di costruzione

Se il recupero comporta la realizzazione di nuove unità immobiliari residenziali e/o turistico-ricettive autonome, il titolo edilizio è subordinato al reperimento di un parcheggio pertinenziale di almeno 12,50 metri quadrati per ogni nuova unità. In alternativa, ove sia dimostrata l’impossibilità di reperire spazi idonei nell’area dell’intervento o in aree limitrofe, è consentito il versamento al Comune di una somma equivalente al valore di mercato di un parcheggio di tale superficie.

Gli interventi sono soggetti al contributo di costruzione previsto per ristrutturazione edilizia o nuova costruzione, secondo il regime applicabile in base al superamento o meno dei limiti volumetrici e superficiari richiamati dalla legge edilizia regionale. Il contributo è ridotto del 50% se l’intervento non determina una nuova unità abitativa e, in ogni caso, è ridotto del 50% quando gli immobili sono destinati a edilizia residenziale pubblica di proprietà delle ARTE o all’ampliamento di strutture turistico-ricettive.

Disciplina comunale e variante urbanistica per il recupero dei sottotetti

I Comuni possono introdurre, con deliberazione del Consiglio comunale, la disciplina per il recupero dei sottotetti e dei locali di cui alla legge regionale, inserendola nel PUC o nello strumento urbanistico generale. La disciplina comunale deve riferirsi agli edifici esistenti alla data di entrata in vigore della legge regionale di modifica e rispettare la definizione di sottotetto, i parametri tecnici e le condizioni fissate dalla legge.

Il Comune deve individuare le zone o gli ambiti ammessi, tenendo conto delle caratteristiche tipologiche, formali e strutturali degli edifici e delle coperture, e può prevedere standard urbanistici specifici. Per gli interventi con modificazione di colmo e gronda deve inoltre stabilire:

• percentuali di ampliamento volumetrico o superficiario, comunque entro il limite massimo del 20% del volume geometrico dell’edificio esistente;
• altezze massime consentite per l’innalzamento della linea di gronda e di colmo;
• tipologie costruttive ammesse per aperture a filo falda, abbaini e eventuali terrazzi;
• eventuali ulteriori requisiti di prestazione energetica oltre ai minimi statali e regionali.

Esclusioni dalla disciplina comunale e limiti urbanistici

La disciplina comunale che comporti modifiche delle altezze di colmo e di gronda non può riguardare:

• immobili vincolati come beni culturali ai sensi del Codice dei beni culturali;
• immobili nei centri storici, salvo che il Comune individui porzioni o specifici edifici, in ragione delle caratteristiche architettoniche e di localizzazione, nei quali il recupero sia ammissibile;
• aree soggette a inedificabilità assoluta o a pericolosità idraulica o idrogeologica con divieto di ampliamento;
• aree demaniali marittime concesse per finalità diverse da quelle turistico-ricettive;
• ambiti indicati dal PTCP come aree urbane con valori di immagine, strutture urbane qualificate, nuclei isolati e aree non insediate in regime di conservazione.

Procedura di approvazione della variante urbanistica

Per introdurre la disciplina nel PUC o nello strumento urbanistico generale si applica una procedura speciale. La deliberazione di adozione della variante deve essere depositata per 15 giorni consecutivi presso la segreteria comunale e pubblicata sul sito del Comune, previo avviso sul sito stesso e sul Bollettino Ufficiale della Regione Liguria. Nei 15 giorni successivi chiunque può presentare osservazioni.

Se sono pervenute osservazioni, il Consiglio comunale deve decidere entro i successivi 60 giorni, a pena di decadenza. Gli atti sono poi trasmessi alla Regione per la verifica del rispetto dei limiti di legge. La variante si intende approvata se, entro 60 giorni dal ricevimento della documentazione, la Regione non assume e notifica prescrizioni; l’efficacia dell’atto approvativo resta comunque subordinata all’osservanza di tali limiti.

Rapporti con discipline urbanistiche già approvate

Fino all’approvazione della variante urbanistica prevista dalla legge, restano salve le discipline per il recupero dei sottotetti già inserite negli strumenti urbanistici comunali approvati successivamente all’entrata in vigore della legge regionale 24/2001.

Coordinamento con la legge regionale sull’attività edilizia

La legge aggiorna anche alcune disposizioni della legge regionale 16/2008, coordinando il recupero dei sottotetti con la disciplina edilizia regionale e con il principio statale dell’articolo 2-bis del d.P.R. 380/2001. Viene inoltre ampliato il riferimento ad alcune categorie di interventi edilizi, includendo anche restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e sostituzione edilizia.

Disposizioni transitorie

Le nuove disposizioni non si applicano alle istanze di permesso di costruire e alle denunce di inizio attività già presentate alla data di entrata in vigore della legge. L’interessato può tuttavia chiedere l’applicazione della nuova disciplina se più favorevole.