Cassazione Civile, Sentenza n. 20926/2024 del 26/07/2024

Esito

La controversia

Impugnazione della delibera assembleare del 9 luglio 2012 che ha approvato e ripartito le spese per la sostituzione del "chiller" dell'impianto di raffreddamento applicando la tabella "C" di gestione. I ricorrenti sostenevano che: a) le spese straordinarie dovevano essere ripartite secondo i millesimi di proprietà (tabella "A"/regolamento contrattuale) e non secondo la tabella di gestione (tabella "C"); b) la delibera del 2012 era nulla e non solo annullabile perché avrebbe modificato, anche se in contrasto con il regolamento contrattuale, i criteri di riparto; c) vizi procedurali/di verbalizzazione (mancata indicazione di nominativi contrari) avrebbero precluso l'impugnazione da parte di alcuni condomini e integrato elementi di nullità o di non contestazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che: la tabella "C", approvata all'unanimità nel 2005 e contenente criteri e millesimi di ripartizione per l'impianto, poteva legittimamente essere applicata anche per la ripartizione delle spese straordinarie del 2012; l'impianto serviva soltanto i negozi e le parti comuni del piano terra, escludendo utilità per gli immobili del primo piano, per cui era corretta l'esclusione di questi ultimi dalla ripartizione; la delibera del 2012 è meramente annullabile (non nulla) e soggetta al termine decadenziale di cui all'art. 1137 c.c.; le censure sulla mancata indicazione dei nominativi nei verbali sono state ritenute nuove in appello o, comunque, prive di incidenza causale, posto che la delibera è stata impugnata e discussa da altri dissenzienti; i ricorrenti sono condannati al pagamento delle spese di giudizio e al versamento dell'eventuale contributo unificato secondo il DPR n.115/2002.

Norme richiamate

• art. 1123 c.c.

  I commi 2 e 3 consentono la ripartizione delle spese in relazione all'uso e all'utilità che i singoli condomini traggono dall'opera comune; pertanto possono essere esclusi dalla contribuzione i condomini che non ottengono alcuna utilità dall'impianto in concreto (es. unità al primo piano con impianti autonomi). La Corte ha ritenuto applicabili tali commi alla fattispecie, legittimando l'uso della tabella di gestione.

• art. 1137 c.c.

  Le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione concreta delle spese sono, in linea generale, meramente annullabili e soggette al termine decadenziale previsto dall'art. 1137 c.c.; di conseguenza l'impugnazione deve essere proposta entro il termine di decadenza.

• art. 1135 c.c.

  Richiamato nell'ambito delle doglianze circa le competenze assembleari e i limiti delle modifiche regolamentari; la sentenza ha valutato che la delibera impugnata rientrava nell'esercizio di attribuzioni assembleari non eccedenti i criteri di legge/accordo.

• art. 1137, comma 2 (richiamato dalla giurisprudenza delle Sezioni Unite)

  Conferma giurisprudenziale che le deliberazioni sulla ripartizione delle spese adottate in violazione dei criteri di legge o della convenzione sono annullabili, non nulle.

• art. 115 c.p.c.

  Esamina il principio della "non contestazione"; la Corte ha ritenuto che non sia stata dimostrata una non contestazione da parte del Condominio tale da impedire l'esercizio dell'impugnazione da parte dei condomini interessati.

• art. 345 c.p.c.

  La Corte di appello ha qualificato come nuova in appello la questione relativa alla mancata indicazione dei nominativi nel verbale; tale qualificazione rende la questione inammissibile in assenza di deduzione in primo grado.

• art. 360 c.p.c.

  Norma invocata dai ricorrenti per i motivi di cassazione (v. n. 3), valutata dalla Corte in relazione ai profili di violazione di legge dedotti; il ricorso è stato ritenuto infondato o inammissibile.

• d.P.R. n. 115/2002, art. 13

  Disposizioni processuali sul contributo unificato: la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per l'eventuale versamento di un ulteriore importo da parte dei ricorrenti.

Massime di principio

• Una tabella di ripartizione dei costi approvata all'unanimità che indica sia i criteri sia i millesimi può essere legittimamente applicata anche per spese straordinarie, se dalla delibera unanimemente adottata emergono i criteri di riparto.
• Le deliberazioni assembleari che concretamente ripartiscono le spese tra condomini sono, di regola, meramente annullabili e soggette al termine decadenziale di cui all'art. 1137 c.c.; non sempre configurano nullità assolute.
• L'art. 1123 c.c. consente di ripartire le spese in base all'uso e all'utilità effettiva: i condomini che non traggono alcuna utilità da un impianto possono essere esclusi dalla contribuzione.
• Le doglianze relative a vizi di verbalizzazione (es. mancata indicazione dei nominativi) devono essere tempestivamente dedotte; se sollevate per la prima volta in appello possono essere inammissibili per essere questioni nuove.
• Se più condomini dissenzienti impugnano una delibera, eventuali errori formali nei verbali che non abbiano inciso sulla possibilità di esercitare l'impugnazione non determinano, di per sé, la nullità della delibera né l'automatica lesione della posizione di tutti i potenziali impugnanti.
• Per contestare efficacemente la ripartizione delle spese è necessario agire entro i termini di legge e documentare il profilo concreto di inutilità dell'opera per alcune unità (ad es. assenza di diramazioni o capacità di servizio), al fine di ottenere l'esclusione dalla contribuzione.