Cassazione Civile, Sentenza n. 28716/2025 del 30/10/2025

Esito

La controversia

Controversia relativa a due contratti preliminari di compravendita di unità immobiliari in costruzione (2008 e 2009). I ricorrenti deducevano la nullità dei preliminari ai sensi dell'art. 2 del d.lgs. n. 122/2005 per mancato rilascio della polizza fideiussoria, chiedendo la restituzione delle somme versate, il doppio della caparra confirmatoria e risarcimento danni. La convenuta (Casa.Gi) contestava, riconoscendo l'assenza della fideiussione ma sostenendo di aver successivamente consegnato gli immobili (2013) e che il promissario acquirente si era rifiutato senza giustificazione di stipulare i definitivi e di versare il saldo; perciò chiedeva l'accertamento della legittimità del recesso, la ritenzione della caparra confirmatoria, la restituzione degli immobili e il pagamento di indennità/risarcimenti per l'occupazione illegittima e danni di usura. In prime e seconde cure sono state accolte in parte le pretese della convenuta; in Cassazione i ricorrenti hanno impugnato diversi punti di fatto e diritto.

La decisione

La Corte di Cassazione ha in massima parte respinto i motivi di ricorso (li ha ritenuti infondati): ha confermato il principio secondo cui la nullità protettiva ex art. 2 d.lgs. 122/2005 non può essere fatta valere dopo l'ultimazione e la consegna dell'immobile, salvo che sussista ancora un pericolo concreto (es. insolvenza o pignoramento) che giustifichi la tutela; ha ritenuto legittimo il giudizio di merito che ha qualificato come grave e imputabile l'inadempimento del promissario acquirente che si è rifiutato, senza valida ragione, di stipulare i contratti definitivi e di pagare i saldi; ha ammesso che alla parte in bonis sia ancora aperta la possibilità, in sede giudiziale, di ottenere il recesso ex art. 1385 c.c. con trattenimento della caparra anche se era stata inviata una diffida ad adempiere (ferma l'analisi sulla efficacia della diffida stessa); ha ritenuto compatibile la ritenzione della caparra con il riconoscimento, in via autonoma, del risarcimento o dell'indennità per l'occupazione illegittima degli immobili, trattandosi di danno derivante da fatto diverso (detenzione sine titulo dopo il venir meno della causa della detenzione anticipata) e non di duplicazione indebita del ristoro; ha inoltre affermato che la caparra confirmatoria non è soggetta al potere di riduzione giudiziale ex art. 1384 c.c. (norma applicabile alla clausola penale) e non può essere automaticamente riqualificata come penale in assenza di elementi probatori idonei. Tuttavia, la Corte ha accolto un motivo (parziale) riguardante l'estensione della liquidazione dei danni da occupazione operata dalla Corte d'appello: l'appellante non aveva interposto appello incidentale quando il Tribunale aveva limitato la liquidazione dei danni sino alla data di proposizione della domanda; quindi la Corte d'appello non poteva estendere la condanna a coprire il periodo successivo al giudizio di prime cure sulla base della mera difesa. Su tale punto la sentenza impugnata è stata censurata e la relativa statuizione annullata/ritirata e rimessa al giudice di merito secondo le indicazioni della Cassazione. Complessivamente il giudizio ha sostanzialmente dato ragione alla resistente Casa.Gi, salvo la correzione riguardante l'errata estensione temporale dei danni da occupazione.

Norme richiamate

• d.lgs. n. 122/2005, art. 2

  La norma impone la fideiussione a garanzia delle somme versate per la vendita di immobili in costruzione; è una nullità di protezione finalizzata a tutelare l'acquirente fino al momento in cui permanga il rischio di perdere gli anticipi (es. in caso di insolvenza del costruttore). Se l'immobile è ultimato e consegnato e non sussiste più un concreto pericolo di pregiudizio, la declaratoria di nullità proposta ex post può essere priva di interesse e contraria alla buona fede.

• d.lgs. n. 122/2005, art. 3

  Richiamata nell'ambito del tema normativo generale sul settore delle vendite di immobili da costruire; la Corte lo colloca nel quadro di tutela e nella disciplina complessiva ma ne sottolinea la finalità funzionale alla protezione dell'acquirente 'debole'.

• codice civile, art. 1385

  Disciplina della caparra confirmatoria: la sua funzione è di liquidare preventivamente il danno e, se esercitato il recesso, la parte può trattenere la caparra o chiedere il doppio. La Corte conferma che la caparra ha natura di frazione/anticipazione della prestazione e non è soggetta al potere di riduzione previsto per la clausola penale.

• codice civile, art. 1384

  La disposizione attribuisce al giudice il potere di ridurre equamente la clausola penale manifestamente eccessiva; la Corte ribadisce che tale rimedio non è applicabile per analogia alla caparra confirmatoria.

• codice civile, art. 1454

  Regola la diffida ad adempiere con termine congruo e la risoluzione di diritto per decorso dell'ultimazione del termine; la Corte evidenzia che una diffida con termine inferiore a 15 giorni è inefficace salvo prova della congruità del termine a carico dell'intimante.

• codice civile, art. 1455

  Norma sul recesso per inadempimento e la rilevanza dell'inadempimento di non scarsa importanza (grave): la Corte conferma che il rifiuto ingiustificato del promissario ad adempiere alle obbligazioni principali può integrare inadempimento grave legittimante il recesso.

• codice civile, art. 1453

  Richiamato nell'ambito delle domande risarcitorie: la Corte valuta la compatibilità tra il rimedio della caparra e le richieste risarcitorie, distinguendo danni diversi (es. indennità per occupazione) da quella funzione liquidatoria della caparra.

• codice civile, art. 1418

  Norma sulla nullità del contratto: la Corte affronta il tema della rilevabilità d'ufficio della nullità e precisa che la declaratoria d'ufficio è possibile solo se fondata su fatti conoscibili e tempestivamente allegati o acquisiti nel processo.

• codice civile, art. 1223

  Principio generale sul risarcimento del danno: richiamato come riferimento per la liquidazione dei danni da inadempimento secondo le regole ordinarie.

• codice civile, art. 2033

  Riferimento alla condictio indebiti connessa alla ripetizione di frutti indebitamente percepiti: utilizzato per giustificare la richiesta di restituzione dei canoni/frutti percepiti dall'occupante dopo che è venuta meno la causa della detenzione.

• codice di procedura civile, art. 145

  Non direttamente citato testualmente nella motivazione principale (ma rilevante nel contesto delle diffide): la Corte richiama i criteri di congruità del termine di diffida ai sensi dell'art. 1454 c.c.

• codice di procedura civile, art. 112

  Richiamato dai ricorrenti: attiene ai limiti della domanda e del petitum, la Corte ne discute nel contesto della congruenza tra chiesto e pronunciato.

• codice di procedura civile, art. 345

  Stabilisce che in appello possono essere domandati i danni sofferti dopo la sentenza di primo grado se la domanda originaria li comprendeva e se hanno la stessa fonte; la Corte ha ritenuto che la Corte d'appello abbia violato tale principio estendendo impropriamente la liquidazione dei danni senza che la parte avesse esercitato l'appello incidentale per la limitazione subita in primo grado.

• art. 100 c.p.c.

  Richiamato in ordine alle dedotte violazioni processuali: menzione rispetto ai vizi denunciati dai ricorrenti.

• Costituzione, art. 2

  Richiamata nella doglianza dei ricorrenti come possibile fondamento di sindacato sulla equità del patto; la Corte non ha ritenuto che ciò comporti la declaratoria di nullità della caparra nella fattispecie.

Massime di principio

• La nullità 'protettiva' prevista dall'art. 2 d.lgs. 122/2005 (mancata fideiussione per immobili in costruzione) è volta a tutelare il promissario acquirente finché persista un concreto rischio (es. insolvenza/pignoramento); se l'immobile è stato ultimato e consegnato e non sussiste più il pericolo concreto, la declaratoria di nullità proposta ex post può essere priva di interesse e contraria alla buona fede.
• La diffida ad adempiere produce risoluzione di diritto solo se il termine assegnato è congruo; un termine inferiore a 15 giorni è, di regola, inefficace salvo che l'intimante provi le condizioni che giustificano il termine abbreviato.
• La parte in bonis che agisce in giudizio può, a determinate condizioni, esercitare il recesso ex art. 1385 c.c. e chiedere la ritenzione della caparra anche se in via stragiudiziale aveva inviato una diffida ad adempiere; occorre però valutare l'efficacia della diffida e la coerenza delle opzioni esercitate.
• La caparra confirmatoria ha natura diversa dalla clausola penale: è un'anticipazione/parziale pagamento imputabile alla prestazione principale e, per questa ragione, non è soggetta al potere di riduzione giudiziale previsto dall'art. 1384 c.c.; la caparra può essere annullata solo se la sua misura eccede ontologicamente la prestazione principale (es. caparra pari o superiore al prezzo).
• La richiesta di risarcimento per l'occupazione illegittima può coesistere con la ritenzione della caparra quando il danno da detenzione senza titolo costituisce fatto illecito autonomo (indennità per i canoni/frutti percepiti), senza configgere con la funzione liquidatoria della caparra.
• In appello non è consentito ampliare la liquidazione dei danni oltre quanto era stato chiesto e decidibile in primo grado salvo che la domanda originaria comprendesse espressamente e chiaramente anche i danni successivi e sussistano i requisiti dell'art. 345 c.p.c.; in caso contrario l'estensione temporale della condanna è inammissibile e richiede l'appello incidentale.
• In fase di impugnazione e di difesa è essenziale formulare e riservare in modo chiaro le istanze (ad es. richiesta di estensione temporale dei danni) onde evitare eccezioni di ammissibilità e il rischio che la Corte annulli la statuizione per violazione del principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato.