Cassazione Civile, Sentenza n. 17941/2020 del 27/08/2020

Esito

La controversia

I ricorrenti chiesero l'arretramento/abbattimento di un corpo di fabbrica edificato a distanza inferiore a quella prevista dalle norme urbanistiche locali (presunta distanza di 5 m dal confine per zone agricole). Il Tribunale aveva respinto la domanda ritenendo applicabile il nuovo PRG che avrebbe eliminato la distanza assoluta; la Corte d'appello confermò ritenendo, inoltre, applicabile l'eccezione dell'art. 7 NTA (costruzione in aderenza se preesistente parete a confine senza finestre). I ricorrenti censurarono in Cassazione (violazione norme urbanistiche e omessa valutazione di fatto decisivo), evidenziando che il fabbricato “preesistente” era di proprietà dei convenuti e non dei ricorrenti, per cui l'eccezione non poteva operare.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo fondati i motivi: ha affermato che, in mancanza di disciplina specifica nella sezione della zona agricola (E5), si applica la norma generale dell'art. 7 delle NTA (distanza minima pari alla metà dell'altezza con minimo 5 m) e che la Corte d'appello ha errato nell'applicare l'eccezione dell'aderenza senza aver valutato correttamente il fatto decisivo relativo alla proprietà e collocazione del preesistente fabbricato. Ha cassato la sentenza impugnata e rinviato a diversa sezione della Corte d'Appello di Bari, con condanna alle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• NTA PRG Comune di Mattinata - art. 7

  distanza minima dal confine pari alla metà dell'altezza dei fabbricati prospicienti i confini stessi, con un minimo di ml. 5; il successivo comma 4 consente costruzioni in aderenza sul confine, se preesistente un fabbricato la cui parete a confine non abbia finestre.

  È la norma generale che disciplina le distanze dai confini per nuove costruzioni/ampliamenti: si applica la regola della metà dell'altezza con minimo 5 m. Prevede un'eccezione per costruzioni in aderenza rispetto a preesistente parete a confine senza aperture; tale deroga può operare solo se sono soddisfatte le condizioni materiali (fabbricato preesistente prospiciente il confine e parete senza finestre).

• NTA PRG Comune di Mattinata - art. 37.5 (sezione zona agricola E5)

  sulla materia era del tutto silente (manca una specifica disciplina delle distanze in relazione ai confini).

  Per la zona agricola E5 non è prevista nella sezione una disciplina specifica delle distanze; pertanto, in assenza di disciplina speciale, trova applicazione la norma generale (art. 7).

• NTA PRG Comune di Mattinata - art. 27 co. 2

  il complesso delle norme che regolano l'assetto delle varie zone comunali è fissato nelle sezioni successive

  La disposizione richiama la disciplina per ciascuna zona, ma non esclude che, ove una sezione sia silente su un aspetto, debba applicarsi la disciplina generale; non implica automatica abrogazione della norma generale.

• Programma di fabbricazione allegato al regolamento edilizio 25/10/1971 - art. 20

  imposeva per le zone agricole il distacco assoluto di cinque metri dal confine

  È la precedente disciplina, che prevedeva sempre 5 m per zone agricole; il nuovo PRG ha modificato/ridefinito le NTA, ma la Corte confronta la disciplina anteriore e quella vigente per valutare quale norma sia applicabile.

• Codice civile - art. 873 c.c.

  La Corte d'appello aveva fatto riferimento alla previsione codicistica richiamata, ma la Cassazione ha rilevato che non poteva prevalere sull'analisi delle norme urbanistiche applicabili e che la questione doveva essere decisa sulla base delle NTA e dei fatti (proprietà e collocazione del preesistente fabbricato).

• Codice di procedura civile - art. 360 co. 1 n. 5

  omessa motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio

  Fondamento di cassazione: la mancata o insufficiente valutazione di un fatto decisivo (la proprietà e ubicazione del preesistente fabbricato) integra vizio di motivazione che legittima l'annullamento della sentenza.

Massime di principio

• Se la sezione del PRG relativa a una specifica zona (es. agricola E5) è silente rispetto alle distanze dai confini, si applica la norma generale del PRG (qui art. 7): dunque verifica sempre prima la disciplina speciale e, se manca, applica la regola generale.
• L'eccezione che consente costruzioni in aderenza rispetto a un preesistente fabbricato opera solo se sono concretamente verificati i presupposti (fabbricato preesistente prospiciente il confine e parete senza aperture). Va accertata la reale proprietà e la collocazione catastale/planimetrica del fabbricato preesistente prima di ritenere applicabile la deroga.
• La disciplina urbanistica prevale sulle interpretazioni puramente 'civilistiche' quando la controversia riguarda distanze e legittimità edilizia: non si può eludere la normativa urbanistica richiamando automatiche norme del codice civile senza verificare la normativa locale vigente.
• Nei giudizi su materie tecnico-urbanistiche, i fatti decisivi (proprietà dei fabbricati, ubicazione catastale, planimetrie, presenza di aperture) devono essere esaminati e motivati. L'omessa valutazione di tali elementi è causa di cassazione per vizio di motivazione.
• In prospettiva preventiva, prima di costruire vicinissimo al confine conviene acquisire certezza documentale (permessi, planimetrie, attestazioni tecniche) sul regime delle distanze applicabile e sull'esistenza di eventuali preesistenze che potrebbero legittimare o meno l'aderenza.