L.R. Veneto 32/2013

Nuove disposizioni per il sostegno e la riqualificazione del settore edilizio nel Veneto

La legge regionale del Veneto n. 32 del 2013 interviene principalmente sulla disciplina del cosiddetto “Piano casa” regionale, ampliandone l’ambito applicativo, introducendo nuovi incentivi volumetrici ed economici e prorogandone la finestra operativa. Contestualmente modifica alcune norme urbanistiche e commerciali regionali, con effetti circoscritti al territorio veneto.

Finalità generali e ambito di intervento

La Regione del Veneto conferma una politica di sostegno al settore edilizio orientata al recupero del patrimonio esistente e alla riqualificazione urbana. Le finalità comprendono:

• miglioramento della qualità abitativa e valorizzazione dell’edilizia sostenibile e delle fonti rinnovabili;
• adeguamento sismico e superamento delle barriere architettoniche;
• demolizione e ricostruzione di edifici in aree ad alta pericolosità idraulica;
• rimozione e smaltimento della copertura in cemento amianto.

La disciplina si applica agli interventi edilizi ricadenti nell’ambito delle leggi regionali richiamate, nel rispetto delle specifiche esclusioni e delle norme statali in materia edilizia, urbanistica, distanze e tutela dei beni vincolati.

Definizioni e criteri applicativi

Ai fini della disciplina vengono precisate alcune nozioni rilevanti:

• per prima abitazione del proprietario o prima casa di abitazione si intendono le unità immobiliari, in proprietà, usufrutto o altro diritto reale, in cui l’avente titolo o i familiari risiedano o si obblighino a stabilire e mantenere la residenza;
• per familiari si intendono coniuge, parenti entro il terzo grado in linea retta e collaterale, affini entro il secondo grado e altri aventi diritto;
• per edificio residenziale unifamiliare si intende la costruzione funzionalmente indipendente, anche a schiera, destinata a un singolo nucleo familiare.

Gli ampliamenti e gli incrementi volumetrici o di superficie si determinano secondo i parametri edificatori dello strumento urbanistico; non si computano i volumi scomputabili previsti dalla normativa vigente. Gli interventi agevolati sono consentiti una sola volta, anche se articolati in più fasi, fino al raggiungimento dell’incremento complessivo ammesso.

Interventi di ampliamento degli edifici esistenti

La legge consente, in deroga agli strumenti urbanistici e regolamenti comunali, provinciali e regionali, l’ampliamento degli edifici esistenti al 31 ottobre 2013 entro il limite del 20% del volume o della superficie.

Per gli edifici residenziali unifamiliari destinati a prima casa di abitazione è sempre consentito un ampliamento fino a 150 metri cubi.

L’ampliamento può essere realizzato:

• in aderenza, utilizzando un corpo edilizio già esistente;
• con costruzione di un corpo edilizio separato;
• su un lotto confinante;
• su un altro lotto, se dista non più di 200 metri in linea d’aria dal lotto di pertinenza dell’edificio e apparteneva, già al 31 ottobre 2013, al medesimo proprietario o al coniuge o figlio.

Per le case a schiera l’ampliamento è ammesso con modalità uniformi su tutte le unità della schiera, salvo le unità di testa, che possono avere forma diversa.

Sono inoltre disciplinati i rapporti con il recupero dei sottotetti esistenti e con il calcolo degli incrementi, nonché le ipotesi in cui l’ampliamento sia rafforzato da specifiche prestazioni energetiche o sismiche.

Maggiorazioni del bonus per energia e sicurezza sismica

La percentuale base del 20% può essere aumentata:

• di un ulteriore 10% se si utilizzano tecnologie con impiego di qualsiasi fonte rinnovabile con potenza non inferiore a 3 kW;
• di un ulteriore 15% per edifici residenziali con riqualificazione dell’intero edificio fino alla classe energetica B;
• di un ulteriore 5% per edifici residenziali e 10% per edifici a uso diverso se l’intervento prevede la messa in sicurezza sismica dell’intero edificio, non già obbligatoria per legge.

È prevista anche una disciplina specifica per gli interventi finalizzati alla fruibilità degli edifici mediante eliminazione delle barriere architettoniche, con un incremento fino a un ulteriore 40% per tali opere.

Demolizione e ricostruzione per riqualificazione edilizia

La legge estende e rafforza la disciplina della demolizione e ricostruzione per il rinnovo del patrimonio edilizio esistente al 31 ottobre 2013.

Sono consentiti, in deroga agli strumenti urbanistici, interventi su edifici esistenti finalizzati a standard qualitativi architettonici, energetici, tecnologici e di sicurezza, con incremento del volume o della superficie:

• fino al 70% se la ricostruzione raggiunge la corrispondente classe energetica A;
• fino all’80% se si utilizzano tecniche dell’edilizia sostenibile secondo la normativa regionale di settore.

La ricostruzione può avvenire anche parzialmente e, se comporta una sostanziale ricomposizione planivolumetrica con nuovo sedime completamente diverso, richiede il permesso di costruire. È ammessa anche per edifici demoliti o in corso di demolizione sulla base di titolo abilitativo regolare.

Interventi in zona agricola

Nelle zone agricole gli interventi di ampliamento e demolizione/ricostruzione sono consentiti solo per:

• edifici a destinazione residenziale;
• edifici funzionalmente destinati alla conduzione del fondo agricolo.

Per gli edifici residenziali in zona agricola l’ampliamento, se realizzato sulla prima casa, si calcola sulla volumetria massima assentibile secondo la normativa vigente. Per gli edifici composti da due unità immobiliari, ai soli fini del calcolo dell’ampliamento, la volumetria massima si riferisce a ciascuna unità.

Gli ampliamenti possono essere realizzati anche recuperando strutture agricolo-produttive non più funzionali alla conduzione del fondo, o con corpo edilizio separato.

Rimozione dell’amianto

Per gli edifici esistenti interessati dalla rimozione e smaltimento della copertura in cemento amianto, se l’operazione non è già obbligatoria per legge, è concesso un ampliamento fino al 10% del volume o della superficie, anche in deroga ai parametri urbanistici comunali.

Edifici in aree ad alta pericolosità idraulica o idrogeologica

Per gli edifici ricadenti in aree dichiarate ad alta pericolosità idraulica o idrogeologica è consentita la demolizione integrale e la ricostruzione in zona territoriale omogenea propria non pericolosa, con incremento fino al 50% del volume o della superficie.

Per gli edifici residenziali la ricostruzione è ammessa anche in zona agricola, purché l’area sia caratterizzata da edificato consolidato e non sia soggetta a specifiche tutele urbanistiche o territoriali che impediscano l’edificazione.

La demolizione del vecchio edificio deve avvenire entro tre mesi dal rilascio del certificato di agibilità del nuovo edificio; in caso contrario si applicano le sanzioni dell’articolo 31 del DPR 380/2001. Per gli edifici ricostruiti ai sensi di questa disciplina non si applicano le regole generali sugli interventi di ampliamento e rinnovamento previste dagli altri articoli del “Piano casa”.

Oneri di costruzione, incentivi e residenza

Per gli interventi di ampliamento, demolizione/ricostruzione, amianto e aree a rischio idraulico, il contributo di costruzione è ridotto del 60% se l’edificio o l’unità immobiliare è destinato a prima abitazione del proprietario o dell’avente titolo. Per le famiglie con almeno tre figli, il contributo afferente al permesso di costruire non è dovuto.

Se l’intervento utilizza fonti rinnovabili con potenza non inferiore a 3 kW, il contributo non è dovuto per la prima abitazione; per gli altri usi il Comune può ridurlo fino al 50%.

Per ottenere tali agevolazioni, l’obbligo di stabilire e mantenere la residenza deve durare almeno 42 mesi dal rilascio del certificato di agibilità. La violazione comporta il recupero del contributo con una penale del 50%; nei comuni turistici la maggiorazione è del 200%.

Elenchi comunali e monitoraggio

I comuni devono istituire e aggiornare, a fini conoscitivi, un elenco degli interventi autorizzati in base alla legge. L’elenco deve indicare, per ciascun intervento, volume o superficie autorizzati, localizzazione e se si tratta di prima casa di abitazione.

I volumi e le superfici autorizzati confluiscono nel quadro conoscitivo previsto dalla legge urbanistica regionale.

Ambito di applicazione, esclusioni e mutamento di destinazione d’uso

Gli interventi non si applicano, in linea generale, a:

• edifici nei centri storici, salvo specifiche eccezioni per edifici privi di grado di protezione o con protezione compatibile con demolizione e ricostruzione;
• edifici vincolati ai sensi del Codice dei beni culturali;
• edifici soggetti a specifiche norme di tutela incompatibili;
• aree di inedificabilità assoluta o dichiarate inedificabili;
• edifici anche parzialmente abusivi;
• edifici commerciali se gli interventi servono a eludere o derogare la disciplina regionale sul commercio;
• aree ad alta pericolosità idraulica inedificabili, salvo la disciplina speciale per la demolizione e ricostruzione in altra area.

È consentito il mutamento della destinazione d’uso degli edifici oggetto degli interventi, purché la nuova destinazione sia ammessa dalla disciplina di zona. Per gli edifici dismessi o in via di dismissione, ubicati fuori dalla zona agricola, è ammesso il recupero dell’intera volumetria esistente per rigenerazione o riqualificazione, con titolo edilizio rilasciato mediante permesso di costruire.

Distanze, altezze e ristrutturazioni edilizie

La legge conferma il rispetto della normativa statale sulle distanze, ma introduce alcune flessibilità per gli interventi di demolizione e ricostruzione.

Per gli edifici esistenti in zone territoriali omogenee B e C, gli ampliamenti e le ricostruzioni realizzati ai sensi della legge possono derogare alle norme sulle altezze del DM 1444/1968 fino a un massimo del 40% dell’altezza dell’edificio esistente.

In materia di ristrutturazione edilizia, la ricostruzione a seguito di demolizione può avvenire anche su area di sedime parzialmente diversa, purché non cambi sostanzialmente la localizzazione dell’edificio nel lotto di pertinenza. Se l’intervento è in fascia di rispetto stradale o in area inedificabile, la ricostruzione può avvenire in area adiacente, fuori dalla fascia o dalla zona vietata.

Gli ascensori esterni e i sistemi di sollevamento finalizzati al miglioramento dell’accessibilità sono considerati volumi tecnici e quindi esclusi dal calcolo del volume o della superficie, restando soggetti alle norme civilistiche sulle distanze.

Tempistiche, proroghe e regime transitorio del Piano casa

La legge proroga e riordina la disciplina del Piano casa, fissando termini precisi:

• le istanze per gli interventi agevolati devono essere presentate entro il 10 maggio 2017;
• la disciplina continua ad applicarsi, per le istanze già presentate prima dell’entrata in vigore della legge, secondo le regole previgenti, salvo facoltà del richiedente di integrare o ripresentare l’istanza secondo la nuova disciplina;
• la Giunta regionale deve emanare, entro 120 giorni dall’entrata in vigore, nuove disposizioni esplicative sostitutive di quelle precedenti.

Le deliberazioni comunali attuative della precedente normativa non trovano più applicazione, salvo il regime delle istanze già depositate prima dell’entrata in vigore della nuova legge.

Modifiche urbanistiche e commerciali

La legge interviene sulla legge urbanistica regionale e sulla disciplina commerciale con tre linee principali:

• i progetti strategici legati al turismo che comportano variante urbanistica sono qualificati come di interesse regionale e approvati dalla Giunta regionale con la procedura degli accordi di programma;
• fino all’approvazione del primo PAT, possono essere adottate varianti al PRG per insediare, esclusivamente nei centri storici, medie o grandi strutture di vendita;
• il termine per l’adozione del regolamento regionale sugli indirizzi per lo sviluppo del sistema commerciale è esteso da 180 giorni a un anno.

Inoltre, fino all’adeguamento degli strumenti urbanistici al regolamento commerciale, non è consentita l’individuazione di nuove aree o l’ampliamento di aree commerciali per grandi strutture di vendita e per medie strutture oltre 1.500 mq.

Disposizioni transitorie su PAT e PTRC

Per le varianti urbanistiche in deroga al divieto generale vigente prima del primo PAT, la legge consente l’adozione fino all’approvazione del primo PAT e comunque non oltre il 31 dicembre 2015.

In materia di PTRC, fino alla sua approvazione e comunque per il periodo di salvaguardia previsto dalla normativa regionale, non si applicano alcune disposizioni tecniche del piano adottato.

Abrogazioni ed entrata in vigore

Sono abrogate alcune disposizioni di leggi regionali precedenti, tra cui norme della l.r. 26/2009, della l.r. 13/2011 e della l.r. 55/2012.

La legge entra in vigore il giorno successivo alla sua pubblicazione nel Bollettino Ufficiale della Regione del Veneto.

Valutazione di obsolescenza

La legge appare oggi sostanzialmente deprecata, perché costruita su termini temporali ormai scaduti, in particolare il termine di presentazione delle istanze del 10 maggio 2017. Pur contenendo modifiche di sistema alla normativa urbanistica regionale, la parte centrale e applicativa legata al “Piano casa” risulta esaurita e non più utile come disciplina operativa corrente.