Cassazione Civile, Sentenza n. 21769/2026 del 25/06/2026

Esito

La controversia

Con contratto preliminare del 14/12/2009 Marrocco Brenta promise di acquistare un appartamento da La Margherita S.r.l. versando una caparra confirmatoria di €55.000; il preliminare prevedeva che l'appartamento dovesse essere dotato di impianto di condizionamento con unità esterna installata sul terrazzo di terzi e che la relativa servitù fosse costituita a cura della promittente venditrice. Marrocco lamentò la mancata costituzione della servitù e ottenne un decreto ingiuntivo per la restituzione del doppio della caparra; La Margherita oppose sostenendo che la servitù era stata costituita per destinazione del padre di famiglia attraverso l'installazione dell'unità esterna prima della vendita del fondo servente a terzi (Martinelli, 1/4/2009). Dopo vari gradi di giudizio e un rinvio dalla Corte di cassazione per approfondire se l'unità esterna fosse stata installata prima della vendita al terzo, destinata in via permanente all'unità venduta al ricorrente e visibile e permanente, la Corte d'appello di Genova, in sede di rinvio, accertò l'esistenza della installazione precedente, la visibilità e la destinazione univoca al servizio del fondo dominante, e dichiarò il grave inadempimento del ricorrente diritto della società di trattenere la caparra. Marrocco ha proposto ricorso per cassazione deducendo omesso esame di fatti decisivi, insufficienza e inidoneità delle prove (foto, planimetrie, tubazioni), contestando la qualificazione dell'opera come stabile e permanente e censurando l'inammissibilità di prove testimoniali.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato che la Corte d'appello, in sede di rinvio, aveva adempiuto ai compiti assegnati verificando che l'unità esterna fosse stata installata prima della vendita del fondo servente, che fosse destinata in via permanente all'unità poi venduta al ricorrente e che costituisse un'opera visibile e permanente idonea a integrare la servitù per destinazione del padre di famiglia. La Cassazione ha ritenuto che le prove assunte in fatto (foto, missiva del 22.4.2009, atti processuali) fossero idonee a fondare il convincimento del giudice di merito e dunque insindacabili in questa sede. Ha inoltre dichiarato inammissibile per genericità il motivo relativo all'esclusione di prove testimoniali. Il ricorso è stato quindi respinto, il ricorrente condannato alle spese di lite (liquidate nella sentenza) e all'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 378 c.p.c.

  Regola il deposito della memoria del P.M.; dalla memoria il P.G. ha chiesto il rigetto del ricorso, posizione ribadita in udienza

• art. 384, comma 2 c.p.c.

  Invocato dal ricorrente per lamentare omesso esame di fatti decisivi; la Corte ha ritenuto che gli accertamenti richiesti dall'ordinanza di rinvio fossero stati compiuti dalla Corte d'appello, perciò non sussiste la violazione

• art. 1061 c.c.

  Norma richiamata nell'ambito delle disposizioni sul regime delle servitù prediali; interpretata in senso coerente con la necessità di verificare la preordinazione e la destinazione al servizio del fondo dominante

• art. 1062 c.c.

  Richiamata insieme all'art. 1061 c.c. in relazione ai requisiti della servitù per destinazione del padre di famiglia (preesistenza di opere o segni manifesti che denotino subordinazione)

• art. 244 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione all'ammissione di prove testimoniali; la Corte ha respinto la censura come generica e ha richiamato la necessità di indicare i capitoli di prova ai sensi dell'art. 366 c.p.c.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Norma che consente il ricorso per cassazione per violazione di legge; la Corte ha ritenuto che le doglianze mosse rientrassero in questioni di fatto insindacabili o fossero generiche, quindi infondate

• art. 183, co. 6, n. 3 c.p.c.

  Previsione procedurale relativa agli atti e documenti prodotti nelle memorie: la Corte di merito ha valutato anche la foto prodotta ex art. 183 quale elemento probatorio idoneo a provare la visibilità e la permanenza dell'opera

• art. 366 c.p.c.

  Norma richiamata indirettamente: la Corte ha ritenuto generico il motivo che non indicava i capitoli di prova richiesti, come previsto dall'art. 366 c.p.c.

• DPR 115/2002, art. 13, commi 1-bis e 1-quater

  Norme sul contributo unificato: la Corte fa luogo all'ulteriore imposizione del contributo unificato previsto per il ricorso se dovuto

Massime di principio

• La servitù per destinazione del padre di famiglia (ope legis) può essere equiparata, ai fini dell'adempimento contrattuale, alla servitù costituita per atto negoziale se, al momento della separazione dei fondi, esistono opere o segni manifesti, visibili e permanenti, che denotano inequivocabilmente la subordinazione di un fondo a un altro
• La valutazione della sussistenza della servitù per destinazione è essenzialmente un accertamento di fatto soggetto al giudizio di merito; le indagini fotografiche, le dichiarazioni contenute in atti processuali e le circostanze di contesto possono costituire prova idonea a dimostrare preesistenza, destinazione e carattere visibile/permanente dell'opera
• In Cassazione è difficile ottenere la revisione dei fatti: se il giudice di merito ha motivato e fondato il suo convincimento su elementi probatori concreti, tali valutazioni sono insindacabili in sede di legittimità
• Le doglianze generiche sull'ammissione o esclusione di prove (in particolare richieste testimoniali) sono inammissibili: chi impugna deve indicare specificamente i capitoli di prova e la loro rilevanza ai sensi degli artt. 366 e 244 c.p.c.
• Se il venditore può dimostrare che, al momento della separazione dei fondi, esistevano opere permanenti e visibili configuranti servitù, il promissario acquirente che lamenta la mancata costituzione negoziale della servitù può trovarsi in grave inadempimento e perdere il diritto alla restituzione della caparra
• Per provare la preesistenza dell'opera non sono sempre necessari documenti 'a data certa': elementi fotografici, corrispondenza e la condotta delle parti possono integrare una prova sufficiente purché valutati e motivati dal giudice di merito