Sentenza del 28/06/2016 n. 13304 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore dichiarato in un atto di compravendita immobiliare del 14 settembre 2001, elevandolo da Lire 640.912.500 a Lire 4.393.000.000 sulla base di una stima dell'Agenzia del Territorio e chiedendo le conseguenti maggiori imposte di registro, sanzioni e interessi. La Commissione Tributaria Regionale aveva ridotto il valore, applicando una riduzione del 40% e facendo riferimento alla rendita catastale e alle asserite cattive condizioni dell'immobile. L'Agenzia ha contestato l'uso di tali criteri e l'insufficiente motivazione della decisione. La contribuente ha sostenuto, con ricorso incidentale, che la CTR avrebbe dovuto considerare una diversa perizia e il valore normale del bene.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso principale dell'Agenzia delle Entrate, ritenendo legittimo l'accertamento fondato sulla stima dell'Agenzia del Territorio, adeguatamente descritta nell'avviso di rettifica. Ha rilevato che la contribuente non aveva fornito documentazione idonea a dimostrare l'incongruenza del valore accertato o il pessimo stato dell'immobile e che la CTR aveva ridotto il valore sulla base di considerazioni non provate, utilizzando la rendita catastale anziché il valore venale di mercato. Gli altri motivi dell'Agenzia sono stati dichiarati assorbiti, il ricorso incidentale della contribuente è stato rigettato, la sentenza impugnata è stata cassata e la causa è stata rinviata alla Commissione Tributaria Regionale del Lazio, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51, comma 2

  "valore venale in comune commercio"

  Per determinare la base imponibile dell'imposta di registro sugli immobili occorre considerare il valore venale di mercato, tenendo conto di trasferimenti comparabili, del reddito prodotto o producibile e di ogni altro elemento rilevante.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52, comma 2-bis

  L'avviso di rettifica deve indicare gli elementi utilizzati dall'Ufficio per determinare il maggior valore. Nel caso esaminato, la stima dell'Agenzia del Territorio, allegata all'avviso e contenente tali elementi, è stata ritenuta sufficiente.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52, comma 4

  La rettifica del valore dichiarato deve essere valutata sulla base del valore di mercato effettivo dell'immobile, non mediante il mero ricorso alla rendita catastale o a criteri automatici estranei alla stima del valore venale.

• D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 7

  La mancata disposizione di ulteriori accertamenti tecnici da parte del giudice tributario non rende di per sé illegittima la decisione; tuttavia, il giudice non può disattendere una stima tecnica senza una motivazione adeguata e senza elementi probatori concreti.

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1, nn. 3, 4 e 5

  Sono stati invocati per denunciare violazione di legge, errori processuali e insufficiente motivazione su fatti decisivi; la Corte ha deciso la causa sulla fondatezza della violazione relativa ai criteri di determinazione del valore.

• Legge 7 luglio 2009, n. 88, art. 24

  La disposizione sul valore normale è stata richiamata dalla contribuente, ma il relativo motivo è stato rigettato insieme al ricorso incidentale.

Massime di principio

• In materia di imposta di registro, il valore imponibile di un immobile deve riflettere il valore venale di mercato e non può essere determinato automaticamente sulla sola base della rendita catastale.
• Una stima dell'Agenzia del Territorio può costituire adeguato fondamento dell'avviso di rettifica se descrive gli elementi comparativi e valutativi utilizzati.
• Chi contesta un maggior valore accertato deve fornire prove specifiche, come perizie, comparabili, documentazione sulle condizioni dell'immobile e sui costi di ristrutturazione; il mero richiamo generico ai lavori non è sufficiente.
• Il giudice tributario può discostarsi dalla stima dell'Amministrazione, ma deve indicare ragioni concrete e verificabili; una riduzione percentuale priva di adeguata giustificazione può determinare la cassazione della sentenza.
• La rendita catastale e il valore di mercato sono criteri distinti: la prima non sostituisce la prova del valore venale quando l'Ufficio procede a una rettifica analitica.
• La cassazione con rinvio non determina necessariamente la definitiva vittoria dell'Amministrazione sull'importo: impone al giudice di merito di riesaminare la congruità della stima secondo criteri corretti.