L.R. Toscana 36/2025

Modifiche alla disciplina regionale dell’edilizia residenziale pubblica in Toscana

La legge regionale Toscana 23 luglio 2025, n. 36 interviene in modo esteso sulla l.r. 2/2019, ridefinendo procedure, requisiti, canoni, controlli e cause di decadenza nell’ERP. La disciplina si applica esclusivamente nel territorio della Regione Toscana.

Commissioni territoriali e monitoraggio del disagio abitativo

Viene reso obbligatorio, e non più facoltativo, l’istituto delle commissioni territoriali per il contrasto del disagio abitativo. Inoltre, il comune capofila LODE deve trasmettere entro il 31 gennaio di ogni anno alla Giunta regionale una relazione sull’attività svolta nell’anno precedente dalle commissioni, con indicazione delle azioni intraprese e dei risultati conseguiti.

Alloggi ERP soggetti alla disciplina regionale e esclusioni permanenti

Per l’esclusione permanente di alloggi dalla disciplina ERP resta ferma, in via generale, la necessità di misure compensative idonee a mantenere invariato il potenziale del patrimonio ERP. La Giunta regionale può però autorizzare, su proposta motivata e documentata dell’ente proprietario, l’esclusione permanente senza compensazione in due casi:

• alloggi inagibili in condizioni di dissesto tali da non consentire interventi di recupero;
• alloggi non assegnati in comuni dove risultino esaurite le domande in graduatoria, comunale o sovracomunale, valutando l’andamento delle domande negli ultimi due bandi.

In tali situazioni il comune può autorizzare utilizzi non residenziali, soprattutto per finalità sociali o di pubblica utilità, oppure usi compatibili con gli strumenti urbanistici, destinando gli eventuali redditi alle politiche di sostegno all’abitare sociale.

Bandi di concorso e ambiti territoriali

Il bando di concorso deve riguardare, di regola, un territorio con popolazione residente non inferiore a 10.000 abitanti. I comuni sotto tale soglia possono stipulare accordi con comuni limitrofi per costituire ambiti territoriali adeguati.

Per i comuni situati in aree interne il limite minimo dell’ambito territoriale è ridotto a 5.000 abitanti. Gli accordi possono prevedere che, se vi sono alloggi disponibili e nessuna domanda utile nella graduatoria del comune, l’assegnazione possa avvenire anche a nuclei collocati utilmente nelle graduatorie dei comuni aderenti. In presenza di tali accordi, i comuni possono pubblicare autonomamente il bando.

Tra i soggetti ammessi a presentare domanda viene confermata la possibilità per gli assegnatari che chiedano un alloggio in un comune diverso da quello di attuale assegnazione, purché siano verificati i requisiti richiesti per il richiedente.

Soggetti richiedenti e nuclei familiari

La legge amplia e specifica i casi in cui taluni soggetti possono essere considerati separatamente dal nucleo familiare originario o possono presentare domanda congiunta per costituire un nuovo nucleo.

Possono non essere inclusi nella domanda, o presentare domanda distinta, se vi è un’esigenza di autonomia del nucleo:

• coppie coniugate;
• coppie conviventi more uxorio da almeno due anni, oppure unite civilmente o conviventi di fatto;
• persona singola con figli fiscalmente a carico;
• persona singola legalmente separata o divorziata con obbligo di rilascio della casa familiare.

Per la formazione di un nuovo nucleo possono presentare domanda congiunta:

• componenti di coppie di futura formazione;
• due o più famiglie composte ciascuna da una sola persona.

Assegnazione ordinaria: criteri di adeguatezza dell’alloggio

Nel momento dell’assegnazione i comuni devono verificare la composizione del nucleo familiare in rapporto ai vani utili, alla loro distribuzione, all’ubicazione e alla collocazione degli alloggi.

Sono ribaditi due criteri sostanziali:

• non devono essere assegnati alloggi che determinino sottoutilizzo, salvo eccezioni motivate per tipologia del nucleo o per comprovate esigenze di assistenza alla persona;
• non devono essere assegnati alloggi che provochino sovraffollamento, intendendosi di norma la presenza complessiva di due persone per vano utile, salvo particolari situazioni adeguatamente motivate.

Utilizzo autorizzato degli alloggi e casi particolari

Sono aggiornate le ipotesi che consentono l’utilizzo autorizzato dell’alloggio, tra cui:

• presenza di una persona con disabilità con necessità di sostegno intensivo, elevato o molto elevato e impossibilità temporanea di abbattere le barriere architettoniche;
• provvedimenti di separazione, divorzio o scioglimento di unioni civili o convivenze di fatto che impongano il rilascio dell’alloggio;
• presenza nel nucleo di soggetti con invalidità totale o con disabilità o disagio psichico tali da richiedere assistenza continua e globale, non altrimenti gestibile in ambito socio-sanitario.

Quando l’utilizzo autorizzato dipende da perdita o consistente riduzione della capacità reddituale, la norma lo collega espressamente alla situazione del mutuo.

Allo scadere del periodo massimo dell’utilizzo autorizzato, se il nucleo risulta utilmente collocato nella graduatoria del medesimo comune e permangono i requisiti di accesso, l’utilizzo autorizzato è prorogato fino al provvedimento di assegnazione ordinaria; ciò non si applica nei casi specifici richiamati dalla legge.

Rapporto di locazione, mobilità e alloggi da ripristinare

Il regolamento di utenza deve essere consegnato all’assegnatario alla stipula del contratto, con accettazione e impegno a partecipare alla mobilità in caso di sopravvenuto sottoutilizzo.

Il rapporto locativo derivante da assegnazione ordinaria è a tempo indeterminato. Gli altri rapporti locativi sono a tempo determinato fino a quattro anni, rinnovabili solo se permangono le condizioni che li hanno giustificati, e comunque entro il limite massimo di otto anni; fanno eccezione i casi di proroga dell’utilizzo autorizzato legati alla graduatoria.

Per ridurre i tempi di sfitto, i comuni, d’ufficio o su richiesta, previo accordo con il soggetto gestore, possono destinare all’assegnazione anche alloggi non ancora ripristinati, per consentire agli assegnatari di eseguire direttamente opere di integrazione, riqualificazione e manutenzione. La stessa possibilità vale per la mobilità e per richieste in corso di locazione.

Le domande di mobilità possono essere presentate in qualsiasi momento sia in caso di assegnazione sia in caso di utilizzo autorizzato. Il comune deve predisporre un programma di mobilità per rispondere a situazioni di disagio abitativo o per gestire conflitti, mediante cambio alloggio o assegnazione di alloggi idonei.

Variazioni del nucleo familiare, ospitalità temporanea e subentro

Ogni variazione anagrafica successiva all’assegnazione deve essere comunicata entro 60 giorni al soggetto gestore. La variazione è autorizzata con riserva, con successiva verifica dei requisiti entro 60 giorni; l’eventuale ricalcolo del canone decorre, di regola, dalla data dell’autorizzazione.

Non è autorizzabile una variazione che determini sovraffollamento o che intervenga quando il nucleo sia moroso, salvo piano di rientro.

Non richiedono autorizzazione specifica le variazioni dovute a matrimonio, convivenza more uxorio, convivenza di fatto, unione civile, nascita, adozione, affidamento preadottivo e rapporto di filiazione. Le variazioni autorizzate devono essere comunicate tempestivamente al comune.

La mancata comunicazione o autorizzazione della variazione comporta una penale pari a una mensilità del canone. Se i requisiti vengono meno, si applicano le regole sulla decadenza.

In caso di decesso o abbandono dell’alloggio da parte di tutti gli aventi titolo, i soggetti subentrati nel nucleo ma non originariamente titolari dell’assegnazione possono permanere nell’alloggio se da almeno 12 mesi fanno parte del nucleo e sono in regola con canone e spese. Se ne deriva sottoutilizzo, il comune avvia la mobilità d’ufficio; può essere stipulato un contratto a tempo determinato. I figli, il coniuge, l’unito civilmente, il convivente di fatto e il convivente more uxorio hanno comunque titolo all’assegnazione ordinaria alle condizioni previste.

Per l’ospitalità temporanea vengono ridotte le soglie percentuali richiamate dalla norma, dal 25% al 20% e dal 50% al 40%.

Canoni di locazione ERP

Il canone sociale è dovuto dai nuclei con reddito imponibile complessivo non superiore a due pensioni minime INPS ed è pari al 7% del reddito, con le sole riduzioni per carichi familiari, e comunque non inferiore a 40 euro. Non può superare il valore locativo convenzionale.

Per il canone ordinario protetto e per il canone massimo di solidarietà vengono aggiornati i richiami alle riduzioni per carichi familiari e fissati nuovi limiti massimi:

• il canone protetto non può superare il valore locativo convenzionale;
• il canone massimo di solidarietà non può superare il doppio del valore locativo convenzionale e non può essere inferiore a tale valore.

Accertamento reddituale e riduzione del canone

La situazione reddituale degli assegnatari è aggiornata ogni anno dispari con riferimento ai redditi dell’anno precedente o all’ultima dichiarazione disponibile. La variazione del canone decorre dal 1° gennaio dell’anno successivo all’accertamento.

Se la documentazione non viene prodotta senza giustificazione, si applica un canone sanzionatorio pari al massimo previsto e può essere avviata la decadenza. Se la documentazione arriva in ritardo per gravi motivi, il canone può essere ricalcolato secondo la situazione effettiva.

Al di fuori dell’accertamento periodico, l’assegnatario che abbia subito una riduzione del reddito di almeno un terzo può chiedere una riduzione del canone, con decorrenza dal secondo mese successivo alla richiesta. La stessa possibilità è prevista per riduzioni di reddito intervenute in corso d’anno per le cause tipizzate dalla legge.

Morosità, penali e tutela in casi documentati

Il ritardato pagamento del canone e delle spese accessorie, trascorsi 30 giorni dalla scadenza, comporta una penale dell’1,5% delle somme dovute sul primo bollettino utile, senza messa in mora. La penale può essere reiterata fino a cinque ulteriori addebiti; si applicano anche gli interessi legali.

La morosità non comporta risoluzione, decadenza né penale se dipende da cause documentate, rientranti in quelle previste per la riduzione del reddito, purché l’interessato le documenti entro 90 giorni dalla contestazione e la situazione abbia reso impossibile sostenere il pagamento.

Partecipazione degli utenti e spazi comuni

Per favorire aggregazione sociale, gli spazi comuni del patrimonio ERP possono essere concessi, tramite apposita convenzione, alle associazioni di assegnatari e alle loro organizzazioni sindacali. L’uso può essere esteso anche a formazioni di carattere sociale, previa intesa con tali associazioni e organizzazioni.

Controlli, decadenza e conseguenze

La permanenza dei requisiti è controllata obbligatoriamente ogni due anni dal soggetto gestore, anche con acquisizione di informazioni dal comune. Comune e gestore possono effettuare controlli straordinari, anche a campione, secondo criteri fissati dall’Assemblea LODE; gli esiti vengono comunicati alla Regione e possono incidere sui contributi regionali.

Il comune deve avviare entro 60 giorni il procedimento di decadenza nei casi tipizzati, tra cui: assenza prolungata dall’alloggio, cessione o mutamento di destinazione, opere abusive, uso illecito, violazioni gravi del contratto o del regolamento, morosità superiore a sei mesi, rinuncia all’alloggio, mancata occupazione entro 60 giorni, mancata collaborazione ai controlli, perdita dei requisiti, superamento dei limiti patrimoniali o ISEE, violazioni sulle variazioni del nucleo o sulla mobilità, mancato accesso ai controlli, dichiarazioni false, e sottoscrizione di un contratto di locazione abitativa privata salvo casi motivati e autorizzati.

Sono previste soglie patrimoniali e reddituali articolate, con possibili raddoppi se nel nucleo è presente una persona con invalidità totale o con disabilità grave. Per l’ISEE è prevista anche la possibilità per il comune di fissare, con provvedimento motivato, un limite inferiore entro un minimo di 27.000 euro.

Per alcuni superamenti di soglia dovuti a eventi episodici, come TFR o eredità, il comune può sospendere il procedimento e rivalutare al successivo accertamento, con provvedimento motivato.

In presenza di condanna definitiva per violenza o maltrattamenti verso familiari o per taluni delitti non colposi, la decadenza è obbligatoria e l’alloggio può essere assegnato ad altro componente del nucleo che abbia i requisiti.

Il procedimento prevede contraddittorio scritto entro 30 giorni, decisione del comune entro i 30 giorni successivi e trasmissione degli esiti al gestore, alla LODE e alla Regione. La decadenza comporta la risoluzione di diritto del contratto, il rilascio dell’alloggio entro il termine stabilito dal comune e, nei casi previsti, anche la cancellazione dalla graduatoria. Il provvedimento di decadenza è definitivo e costituisce titolo esecutivo.

Adeguamento dei parametri economici

I valori monetari relativi ai requisiti di accesso e permanenza, nonché il canone minimo, sono aggiornati di norma ogni due anni sulla base degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. L’aggiornamento è disposto esclusivamente dalla struttura regionale competente.

Requisiti di partecipazione e punteggi nelle graduatorie

Vengono precisate e ampliate alcune condizioni di accesso al bando, con particolare attenzione alle donne vittime di violenza ospitate in strutture di un comune diverso da quello di residenza, che possono presentare domanda nel comune di trasferimento con verifiche sulla permanenza nel percorso di protezione e, se del caso, sulla frequenza scolastica dei figli.

Sono aggiornate anche le condizioni riferite a separazione, divorzio e pignoramento dell’alloggio, oltre alla disciplina dei diritti reali pro quota e delle situazioni di indisponibilità delle quote.

I requisiti si riferiscono, in linea generale, all’intero nucleo familiare, salvo quelli espressamente riferiti al solo richiedente. Nei casi di domanda congiunta o nuclei particolari, i requisiti devono essere posseduti anche dai nuclei di provenienza, con le eccezioni previste.

Vengono rimodulati i punteggi per la graduatoria, con valorizzazione di:

• reddito pro capite molto basso;
• presenza di persona con invalidità totale o disabilità grave;
• nuclei monogenitoriali con figli minori o maggiorenni a carico;
• nuclei con un solo percettore di reddito e soggetti disabili a carico;
• nuclei numerosi;
• nuclei di donne inserite in percorsi di protezione contro la violenza di genere.

Sono inoltre aggiornate alcune formulazioni terminologiche e abrogate specifiche voci di punteggio.

Neutralità finanziaria

La legge dichiara espressamente che dalla sua attuazione non derivano nuovi o maggiori oneri a carico del bilancio regionale.