Sentenza del 13/10/2015 n. 1506 - Comm. Trib. Reg. per la Calabria

Esito

La controversia

La controversia riguardava l’assoggettamento a IRPEF dei canoni di locazione non riscossi per morosità relativamente a immobili destinati a uso commerciale. Il contribuente riteneva che l’assenza di incasso escludesse il reddito imponibile. La decisione ha invece applicato il combinato disposto degli articoli 23 e 34 del D.P.R. n. 917/1986, secondo cui, per gli immobili locati a uso diverso da quello abitativo, il reddito è determinato in relazione al canone previsto dal contratto finché il rapporto locatizio resta giuridicamente in essere.

La decisione

La tassazione dei canoni non percepiti è stata ritenuta legittima fino al momento in cui intervenga la risoluzione del contratto di locazione oppure un provvedimento giudiziale di convalida dello sfratto. La sola morosità del conduttore, in assenza di uno di tali eventi, non elimina il reddito fondiario derivante dal contratto. La deroga prevista per le locazioni abitative dall’articolo 8 della legge n. 431/1998 non è applicabile agli immobili destinati a uso commerciale.

Norme richiamate

• Art. 23 del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR)

  Richiamato insieme all’articolo 34 per individuare il criterio di determinazione del reddito degli immobili locati.

• Art. 34 del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR)

  Il reddito degli immobili locati per finalità non abitative è collegato al reddito locativo risultante dal contratto, finché il contratto rimane in vigore.

• Art. 8 della legge 9 dicembre 1988, n. 431

  Prevede una deroga per le locazioni abitative, che consente di escludere dalla tassazione i canoni non percepiti in determinate condizioni; tale disciplina non si estende alle locazioni commerciali.

Massime di principio

• Per gli immobili locati a uso commerciale, i canoni sono normalmente tassabili anche se il conduttore non li paga, finché il contratto non viene formalmente risolto o non interviene la convalida giudiziale dello sfratto.
• La semplice morosità, una diffida o l’avvio della procedura di sfratto non sono necessariamente sufficienti a escludere i canoni dalla base imponibile: occorre verificare quale evento giuridico produca la cessazione del rapporto.
• La disciplina fiscale dei canoni non percepiti varia in base alla destinazione dell’immobile: le regole speciali previste per le locazioni abitative non sono automaticamente applicabili agli immobili commerciali.
• Per ridurre il rischio di tassazione su redditi non incassati, il locatore dovrebbe documentare tempestivamente la risoluzione del contratto o ottenere il provvedimento giudiziale rilevante, verificando comunque la normativa vigente e la specifica situazione processuale.