Sentenza del 05/12/2018 n. 3477 - Comm. Trib. Reg. per la Puglia

Esito

La controversia

La controversia riguarda la determinazione del maggior valore di un terreno ai fini dell'imposta ipotecaria. Il criterio di valutazione non può basarsi esclusivamente sulla qualificazione astratta del terreno come edificabile, ma deve considerare la concreta e reale possibilità di sfruttamento edificatorio del bene. Di conseguenza, terreni privi di effettiva utilizzabilità edificatoria non possono essere assunti come comparabili rispetto a compravendite aventi ad oggetto terreni realmente edificabili.

La decisione

Il principio affermato è che l'accertamento del valore deve essere fondato su una comparazione omogenea e concreta. Le transazioni relative a terreni effettivamente edificabili non sono idonee a dimostrare il maggior valore di terreni che, pur avendo una potenziale o astratta vocazione edificatoria, non siano concretamente utilizzabili a fini edificatori. Il testo non specifica l'esito processuale formale, né se il ricorso sia stato accolto o respinto.

Norme richiamate

• Disciplina dell'imposta ipotecaria

  Nella determinazione della base imponibile o del maggior valore accertabile, la valutazione deve riflettere le caratteristiche effettive del bene e la sua concreta capacità edificatoria, non una mera classificazione astratta.

Massime di principio

• Ai fini della stima fiscale di un terreno, la potenzialità edificatoria deve essere valutata in concreto, considerando vincoli urbanistici, autorizzazioni, destinazione effettiva e possibilità reale di edificazione.
• La comparazione con altre compravendite è attendibile solo quando i beni comparati presentano caratteristiche sostanzialmente omogenee, soprattutto quanto a edificabilità effettiva e utilizzabilità economica.
• Un terreno soltanto astrattamente edificabile non può essere valutato come un terreno immediatamente e concretamente edificabile.
• L'amministrazione finanziaria deve motivare l'accertamento indicando elementi comparativi pertinenti e dimostrando la reale comparabilità dei terreni utilizzati come riferimento.
• In situazioni analoghe, il contribuente può contestare la stima quando essa si fondi su compravendite relative a terreni con una capacità edificatoria superiore o non confrontabile con quella del proprio bene.