L.R. Toscana 5/2010

Recupero abitativo dei sottotetti in Toscana

La legge regionale disciplina, nel territorio della Toscana, il recupero dei sottotetti a fini abitativi negli edifici a destinazione residenziale. L’obiettivo è favorire il riuso del patrimonio edilizio esistente e l’efficienza energetica, nel rispetto della pianificazione comunale.

Ambito di applicazione e definizione di sottotetto

La disciplina si applica ai sottotetti degli edifici residenziali, cioè ai volumi soprastanti l’ultimo piano compresi nella sagoma di copertura, quando questa sia prevalentemente inclinata. Il recupero è ammesso solo per volumi legittimamente esistenti o in via di realizzazione e solo se espressamente consentito dagli strumenti urbanistici comunali.

Qualificazione urbanistico-edilizia dell’intervento

Gli interventi di recupero dei sottotetti sono qualificati come ristrutturazione edilizia conservativa. La destinazione d’uso residenziale può essere conseguita contestualmente alla realizzazione degli interventi, se ciò è consentito dagli strumenti urbanistici comunali e nel rispetto delle ulteriori condizioni previste dalla legge.

Gli interventi:

• sono soggetti agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria;
• sono soggetti anche al contributo previsto dalla normativa regionale sul governo del territorio;
• non sono computati nella capacità edificatoria attribuita dagli strumenti urbanistici comunali;
• sono assoggettati alle disposizioni del titolo VII della l.r. 65/2014.

Requisiti tecnici dei sottotetti recuperabili

Il recupero è consentito solo se i locali rispettano specifiche condizioni tecniche.

In particolare, l’altezza media interna netta non deve essere inferiore a:

• 2,30 metri per gli spazi abitativi;
• 2,10 metri per gli spazi accessori o di servizio.

Per gli edifici situati in territori montani i limiti si abbassano a:

• 2,10 metri per gli spazi abitativi;
• 2,00 metri per gli spazi accessori o di servizio.

Se il soffitto non è orizzontale, restano fermi tali valori medi, ma l’altezza della parete minima non può scendere sotto:

• 1,50 metri per gli spazi abitativi;
• 1,30 metri per gli spazi accessori o di servizio;
• nei territori montani, rispettivamente 1,30 metri e 1,10 metri.

Gli spazi con altezza inferiore possono essere chiusi con opere murarie o arredi fissi e destinati a guardaroba o ripostiglio; la chiusura non è prescritta quando tali spazi si trovino in corrispondenza delle fonti di luce diretta.

È inoltre richiesto un rapporto aeroilluminante pari o superiore a 1/16.

Interventi edilizi consentiti e limiti strutturali

Per garantire l’uso abitativo e il rispetto del rapporto aeroilluminante sono ammessi:

• l’apertura di finestre;
• la realizzazione di abbaini;
• l’installazione di lucernari.

Tali opere devono essere realizzate all’interno della superficie di copertura e comunque entro l’ingombro dell’edificio.

Gli interventi devono avvenire senza modificare:

• le altezze di colmo e di gronda;
• le linee di pendenza delle falde.

Ulteriori requisiti igienico-sanitari ed energetici

I progetti di recupero devono prevedere idonee opere di isolamento termico e rispettare le prescrizioni tecniche in materia di contenimento dei consumi energetici, nonché le norme nazionali e regionali sugli impianti tecnologici e sull’efficienza energetica. Restano esclusi gli interventi relativi a sottotetti già conformi alla l. 10/1991.

I progetti devono inoltre assicurare prestazioni analoghe a quelle richieste dalle norme igienico-sanitarie statali. Gli strumenti urbanistici comunali devono contenere le prescrizioni obbligatorie necessarie a garantire tali livelli prestazionali, sentite le ASL competenti.

Le superfici dei locali sottotetto derivanti dagli interventi di recupero non si computano ai fini del rispetto delle superfici minime e dei requisiti igienico-sanitari previsti per le unità immobiliari residenziali.

Ampliamento di unità immobiliari e divieto di aumento del numero di unità

Il recupero è consentito esclusivamente in ampliamento di unità immobiliari esistenti e non può determinare un aumento del numero delle unità immobiliari.

Ulteriori casi di recupero volumetrico

Per i volumi legittimamente esistenti o in via di realizzazione alla data del 27 febbraio 2010, e solo se espressamente previsto dagli strumenti urbanistici comunali, il recupero volumetrico è ammesso anche mediante:

• realizzazione di nuovi solai;
• abbassamento dei solai esistenti.

Resta fermo il rispetto:

• delle caratteristiche tecniche dei sottotetti recuperabili;
• delle altezze minime stabilite dal decreto ministeriale 5 luglio 1975 per i locali diversi dal sottotetto.

Divieto di frazionamento successivo

I volumi e le superfici recuperati a fini abitativi non possono essere oggetto di successivi frazionamenti.

Ambito territoriale ed efficacia pratica

La disciplina opera esclusivamente in Toscana e dipende, per la sua applicazione concreta, dalla previsione degli strumenti urbanistici comunali. Considerata la sua natura di normativa di recupero edilizio riferita a casi specifici già esistenti o in corso di realizzazione, il contenuto resta utile per la gestione di interventi ancora pendenti o verifiche su titoli edilizi, ma la sua applicazione è oggi condizionata dalla normativa urbanistica comunale e regionale sopravvenuta.