Cassazione Civile, Ordinanza n. 00321/2025 del 08/01/2025

Esito

La controversia

L'Amministrazione finanziaria aveva emesso un avviso di accertamento per l'anno d'imposta 2014, recuperando a tassazione interessi passivi ritenuti indebitamente dedotti ai fini IRES e IRAP. Secondo l'Ufficio, la disciplina agevolativa dell'art. 1, comma 36, della legge n. 244/2007 non sarebbe applicabile perché il finanziamento ipotecario non sarebbe stato contratto per la costruzione o ristrutturazione dell'immobile destinato alla locazione, ma per creare liquidità e finanziare altre esigenze del gruppo. La contribuente aveva impugnato l'atto sostenendo che la norma non pone limiti oggettivi sulla destinazione delle somme mutuate e consente la deduzione integrale degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione. In cassazione la società ha dedotto: 1) violazione dell'art. 1, comma 36, l. 244/2007, per avere il giudice d'appello subordinato la deducibilità alla finalità del mutuo; 2) omesso esame di un fatto decisivo relativo al calcolo prudenziale degli interessi deducibili; 3) omesso esame di un fatto decisivo relativo alla circostanza che parte degli immobili del complesso era stata completata solo successivamente e che quindi una quota del finanziamento era stata usata per la loro costruzione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo errata l'interpretazione della norma data dal giudice d'appello. Ha affermato che, per la deduzione integrale degli interessi passivi, è necessario che il soggetto sia una società di gestione immobiliare e che il finanziamento sia garantito da ipoteca su immobili destinati alla locazione, ma non è richiesta alcuna ulteriore limitazione circa la specifica destinazione delle somme mutuate o la finalità del finanziamento (acquisto, costruzione o ristrutturazione). I motivi secondo e terzo sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1, comma 36, L. 244/2007

  «la non rilevanza ai fini dell'articolo 96 del testo unico delle imposte sui redditi ... degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione»

  la disposizione prevede la totale indeducibilità dal limite dell'art. 96 TUIR degli interessi passivi relativi a finanziamenti ipotecari su immobili destinati alla locazione; non consente di introdurre, in via interpretativa, un ulteriore vincolo funzionale sulla destinazione delle somme mutuate

• art. 96 TUIR

  costituisce il regime generale di limitazione della deducibilità degli interessi passivi, derogato dalla norma speciale

• art. 4, comma 4, d.lgs. 147/2015

  ha introdotto un limite soggettivo alla fruizione della disciplina, riferendola alle società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare

• art. 14, comma 2, d.lgs. 142/2018

  ha abrogato la disciplina, poi nuovamente salvata dall'art. 1, comma 7, l. 145/2018

• art. 1, comma 7, L. 145/2018

  ha fatto salva l'applicazione della disciplina nelle more della revisione della fiscalità delle imprese immobiliari

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  è la norma sul vizio di violazione e falsa applicazione di legge dedotto col primo motivo

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  è la norma richiamata per i motivi di omesso esame di fatti decisivi, poi assorbiti

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per il deposito di memoria in sede di legittimità

Massime di principio

• La disciplina speciale che consente la non rilevanza, ai fini dell'art. 96 TUIR, degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione va interpretata in senso letterale e non può essere limitata, per via interpretativa, a soli mutui contratti per acquisto, costruzione o ristrutturazione dell'immobile.
• Ai fini dell'agevolazione rilevano solo i requisiti espressamente previsti dal legislatore: il requisito soggettivo della società immobiliare di gestione e il requisito oggettivo del finanziamento garantito da ipoteca su immobili destinati alla locazione.
• In presenza di una norma speciale che deroga al regime generale di deducibilità degli interessi passivi, non è consentito introdurre ulteriori condizioni non testuali sulla finalità economica del finanziamento.
• Una volta ritenuta corretta l'interpretazione della norma agevolativa, restano assorbite le censure che investono fatti di dettaglio sui conteggi o sulla destinazione concreta delle somme mutuate, se tali fatti non incidono più sulla regola di diritto applicabile.

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